Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 19 августа 2015 г. N 48-АПГ15-52 Суд отменил принятое ранее решение и принял новое решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку выявленные судом первой инстанции нарушения при составлении отчёта оценщика о рыночной стоимости земельного участка не могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 19 августа 2015 г. N 48-АПГ15-52

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Анишиной В.И.,

судей Абакумовой И.Д., Корчашкиной Т.Е.,

при секретаре Костереве Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Урал-Пластик" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Урал-Пластик" на решение Челябинского областного суда от 26 марта 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Абакумовой И.Д., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью "Урал-Пластик" обратилось в Челябинский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:02:0201075:63, площадью 9 971 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, Аргаяшский район, с. Аргаяш, ул. Пушкина, 64-а, равной его рыночной стоимости, в размере 2 002 177 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.

К участию в деле привлечены ФГУБ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Челябинской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Челябинской области), Управление Росреестра по Челябинской области, администрация Аргаяшского муниципального района Челябинской области, правительство Челябинской области.

Решением Челябинского областного суда от 26 марта 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Урал-Пластик" просит отменить указанный судебный акт, принятый с нарушением норм материального и процессуального права, а так же полагает, что представило в суд надлежащие доказательства в обоснование своего требования, а именно отчёт об оценке и экспертное заключение.

В судебное заседание не явились извещённые в установленном порядке представители федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, администрации Аргаяшского муниципального района Челябинской области, правительства Челябинской области. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

ООО "Урал-Пластик" является собственником земельного участка с кадастровым номером 74:02:0201075:63, расположенного по адресу: Челябинская область, Аргаяшский район, с. Аргаяш, ул. Пушкина, 64-а, площадью 9971 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: для размещения производственной базы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24 апреля 2013 г. ...

Согласно данным кадастрового паспорта земельный участок поставлен на кадастровый учет 23 октября 2006 г., его кадастровая стоимость составляет 5 211 044,02 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г. N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" по состоянию на 1 января 2010 г.

В соответствии с отчётом об оценке от 9 октября 2014 г. N 1114/14-2014, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Омега", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:02:0201075:63 по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере 2 002 177 руб.

На отчёт получено положительное экспертное заключение экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (региональное отделение "Челябинское") от 9 октября 2014 г.

Общество обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Челябинской области.

Обществом в ответ на обращение получено разъяснение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 29 декабря 2014 г. N 74-2014/446, согласно которому результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, определенной до вступления в силу Федерального закона N 167-ФЗ, не могут быть оспорены в Комиссии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьёй 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

При составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчёт об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд сделал вывод о том, что отчёт не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

Как следует из представленного отчёта, оценка проводилась по состоянию на 1 января 2010 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Челябинской области, в отношении которых упомянутым постановлением правительства Челябинской области утверждены результаты кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

Оценщик провёл анализ рынка недвижимости в Челябинской области по состоянию на 1 января 2010 г. и произвёл расчёт стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж. На момент проведения оценки на рынке имелось достаточное количество предложений по продаже объектов, сходных по своим параметрам с объектом оценки. Из этих предложений оценщиком выбрано пять объектов- аналогов, сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

За единицу сравнения оценщиком принят 1 м2 общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель. При выборе объектов-аналогов оценщик использовал информацию из печатного издания "Купи дом" N 32 и сайта недвижимости http://domchel.ru/reaity/sell/land/commercial/detail/547179.php.

Оценщик применил соответствующие корректировки на уторговывание, на местоположение и на площадь.

Корректировка по виду разрешенного использования оценщиком не применялась, поскольку вид разрешенного использования объекта оценки схож с видами разрешенного использования объектов-аналогов, что подтверждается материалами дела.

Так, вид разрешенного использования земельного участка - объекта оценки: для размещения производственной базы, и по территориальному зонированию такой участок попадает в зону под лит. "Г1" "Производственные и коммунально-складские зоны", к основным видам разрешенного использования которой в том числе относятся: площадки производственных объектов 4, 5 классов вредности; коммунально-складские объекты различного профиля 4-5 классов вредности; сооружения для хранения транспортных средств; автостоянки для грузового и легкового транспорта; станции технического обслуживания автомобилей, автомойки, автосалоны. А также к вспомогательным видам разрешенного использования в том числе относятся автостоянки для временного хранения грузовых автомобилей, автозаправочные станции.

У объектов-аналогов вид разрешенного использования под строительство АЗС, авторемонтного комплекса, придорожного сервиса, под ремонтные мастерские, под промплощадку, под промбазу, под строительство цеха.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о неправомерном отсутствии корректировки по виду разрешенного использования в отчете не состоятелен.

Применяя корректировку на местоположение, оценщик правомерно использовал показатель рыночной стоимости 1 кв.м жилья по данным единого тарифного органа с учетом использования показателя влияния эффекта урбанизации на квадратный метр жилой недвижимости.

Не применялась оценщиком корректировка по виду права в связи с тем, что все объекты-аналоги находятся в собственности и данную информацию можно проверить по телефонам, указанным в объявлениях о продажах земельных участков. Кроме того, все печатные и интернет-издания свидетельствуют о продаже земельных участков с указанием цен.

Положительное экспертное заключение от 9 октября 2014 г. соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт указал на то, что в отчёте приведены копии всех материалов, устанавливающих качественные и количественные характеристики объекта оценки, ссылки на источники информации, использованные для расчёта стоимости. Текст отчёта изложен ясно и последовательно. Информация, использованная для расчетов объекта оценки, отвечает принципам достоверности и достаточности. Материалы, изложенные в отчёте, позволяют провести проверку выполненных расчетов.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Выявленные судом первой инстанции нарушения при составлении отчёта не могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Челябинского областного суда от 26 марта 2015 г. отменить. Заявление общества с ограниченной ответственностью "Урал-Пластик" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:02:0201075:63 площадью 9 971 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, Аргаяшский район, с. Аргаяш, ул. Пушкина, 64-а, равной его рыночной стоимости в размере 2 002 177 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.

Председательствующий

Анишина В.И.

Судьи

Абакумова И.Д.

Корчашкина Т.Е.