Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 13 августа 2015 г. N 4-АПГ15-19 Суд отменил ранее принятое по делу судебное решение и удовлетворил требование истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку отчёт об оценке кадастровой стоимости спорного земельного участка соответствует требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 13 августа 2015 г. N 4-АПГ15-19

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Хаменкова В.Б.,

судей Калининой Л.А. и Абакумовой И.Д.

при секретаре Гришечкине П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело

по апелляционным жалобам Егоровой О.А. и Морозова М.С.

на решение Московского областного суда от 28 апреля 2015 года, которым Егоровой О.А. отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Калининой Л.А., объяснения представителя Егоровой О.А. - Крысиной Е.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя Министерства имущественных отношений Московской области Левиной М.Е., возражавшей относительно доводов апелляционных жалоб, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Егорова О.А., являясь общим долевым собственником (доля в праве 400/800) земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., категория земель - земли особо охраняемых территорий, разрешенное использование - для рекреационных целей, расположенного по адресу: ... область,...(район, с/п ..., вблизи д. ..., обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка, равной его рыночной стоимости, в размере ... рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Заявление мотивировано тем, что результаты государственной кадастровой оценки данного земельного участка в размере ... рублей значительно завышены, чем нарушаются права заявителя на установление действительной налоговой обязанности и ведет к уплате земельного налога в завышенном размере.

В обоснование заявления Егорова О.А. ссылалась на отчёт об оценке от 28 мая 2014 года N 0-14/05/14-1, составленный ООО "АБК-Активные бизнес Консультации" об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ...по состоянию на 1 января 2013 года в размере ... рублей, подтверждённый положительным экспертным заключением от 20 июня 2014 года N 530/Н-14 экспертного совета некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация "Свободный оценочный департамент".

Решением Московского областного суда от 28 апреля 2015 года в удовлетворении заявления Егоровой О.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказано.

Егоровой О.А. и Морозовым М.С., привлечённым к участию в деле в качестве третьего лица, поданы апелляционные жалобы об отмене решения, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалоб в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно апелляционных жалобы, представления, и вправе в интересах законности проверить решение суда первой инстанции в полном объёме (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Под законностью, как это следует из содержания статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, законодатель понимает правильное рассмотрение и разрешение дела в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Изучив доводы апелляционных жалоб, проверив материалы дела, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду наличия оснований, предусмотренных статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчёт об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд, ссылаясь на возражения Министерства имущественных отношений Московской области, исходил из того, что при проведении оценки оценщиком использованы несопоставимые по элементам сравнения объекты-аналоги, а также отчёт об оценке N О-14/05/14-1 не соответствует принципу однозначности в части указания величины рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы суда не основаны на доказательствах, опровергающих правильность определения размера рыночной стоимости земельного участка, а также обосновывающих иной размер рыночной стоимости земельного участка.

Так, из обстоятельств дела следует, что в районе местонахождения оцениваемого земельного участка отсутствуют предложения о продаже земельных участков категории: земли особо охраняемых природных территорий и объектов с видом разрешённого использования под рекреационные цели. Очевидно, что при таких данных использование земельных участков другой категории и вида разрешённого использования, но сопоставимых с оцениваемым земельным участком по местонахождению как одному из ключевых оценочных факторов (все земельные участки относятся к Одинцовскому району и расположены в одном направлении), не может расцениваться как нарушение Федерального стандарта оценки N 1, как это отмечено в решении суда.

Напротив, вопреки выводам суда такой подход не противоречит требованиям Федеральных стандартов оценки к выбору объектов-аналогов, согласно которым любые расхождения в характеристиках объектов-аналогов могут быть учтены в результате применения корректировок цены при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В рассматриваемом случае, разница в категории и виде разрешенного использования земельного участка была учтена при применении оценщиком понижающей корректировки.

Что же касается непосредственно корректировки (- 82,21%), указанный коэффициент корректировки в судебном заседании не опровергнут; представители Министерства имущественных отношений Московской области не привели других объектов аналогов сопоставимых, по их мнению, с категорией и видом разрешённого использования оцениваемого земельного участка, которые должны были учитываться, но не были учтены оценщиком при определении рыночной стоимости.

Таким образом, информацией о наличии других объектов-аналогов, которые должен был учитывать оценщик, суд не располагает.

Несостоятельны и выводы суда о несоблюдении требований пункта 8 ФСО N 3 в связи с применением скидки на торг (- 7,5%). При этом в обоснование вывода о неправомерности применённой скидки на торг суд ссылается на положения отчёта, относящиеся к совершенно другой корректировке. В то же время правильность применения корректировок стоимости с учётом фактора местоположения и, в частности, удалённости от МКАД в решении суда не подвергается сомнению.

Несмотря на это, суд делает вывод о том, что отчёт в указанной части составлен с нарушением пункта 10 ФСО N 3, в соответствии с которым в тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Вопреки выводам суда ссылка в отчёте имеется на источник используемой информации; при этом как усматривается из материалов дела, ООО "АБК Активные Бизнес Консультации" восполнен недостаток о плохой читаемости бюллетеня, используемого в качестве источника информации.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд указывает в решении, что таблица объектов-аналогов вообще не содержит сведений о дате размещения о продаже земельного участка.

Между тем из предписаний ФСО N 3, на пункт 10 которых суд в обоснование ссылается в этой части решения, не вытекает требований о том, чтобы дата размещения объявлений о продаже объектов-аналогов указывалась обязательно в какой-то конкретной таблице. В представленном в материалы дела отчёте информация о дате размещения объявлений содержится в приложениях N 2. При определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком использованы объекты аналоги, информация о продаже которых была актуальна на дату оценки.

Неубедительным является суждение суда о необходимости применения оценщиком корректировки на наличие по всей длине оцениваемого земельного участка береговой линии.

Информация о нахождении земельного участка в водоохранной зоне подтверждена кадастровым паспортом земельного участка; при оценке учтены имеющиеся обременения в виде расположения земельного участка в водоохранной зоне; необходимость корректировки рыночной стоимости на береговую линию в пункте 22 ФСО N 1, на который суд ссылается в решении, не установлена.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении заявленных собственником требований.

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Кроме того, при разрешении настоящего дела суду следовало иметь в виду, что в случаях, когда заинтересованное лицо возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность представленных заявителем сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя и представленного им отчёта об оценке, достоверности определения рыночной стоимости эти обстоятельства в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должны были быть вынесены судом на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

При этом при возникновении вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе был вправе назначить экспертизу.

Согласно части 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной Егоровой О.А. рыночной стоимости земельного участка лежит на заинтересованных лицах.

Как следует из материалов дела, ходатайства о назначении судебной экспертизы заинтересованными лицами по определению действительной рыночной стоимости по делу заявлены не были. Суд при наличии у него сомнений в обоснованности отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости земельного участка вопрос о необходимости назначения экспертизы в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на обсуждение не поставил.

С учётом изложенного, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 199, 327, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

решение Московского областного суда от 28 апреля 2015 года отменить, принять по делу новое решение, которым заявление Егоровой О.А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... область, ... район, с/п ..., вблизи д. ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере ... рублей.

Дата обращения в суд 6 февраля 2015 года.

Председательствующий

Хаменков В.Б.

Судьи

Калинина Л.А.

Абакумова И.Д.