Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 26 августа 2015 г. N 5-АПГ15-36 Решение суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, которым в удовлетворении заявленных требований отказано, отменено, по делу вынесено новое решение, которым заявленные требования удовлетворены, поскольку отчёт оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а ходатайств о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объекта оценки заявлено не было

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 26 августа 2015 г. N 5-АПГ15-36

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Анишиной В.И.,

судей Калининой Л.А. и Корчашкиной Т.Е.,

при секретаре Гришечкине П.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "Биопрепарат-Центр" на решение Московского городского суда от 6 апреля 2015 г., которым отказано в удовлетворении его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Калининой Л.А., объяснения представителей ОАО "Биопрепарат-Центр" Решетникова Д.О. и Шипко О.Н., представителя ООО "Оценщик" Антонова Д.П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы Решетникова Д.К., возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

ОАО "Биопрепарат-Центр", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001007:1007, общей площадью 3 735 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самокатная вл. 4А, стр. 1, стр. 2, стр. 10 обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка, равной его рыночной стоимости, в размере 136 791 000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Заявление мотивировано тем, что результаты государственной кадастровой оценки данного земельного участка в сумме 257 648 629,05 рублей значительно завышены, чем нарушаются права заявителя как арендатора.

Решением Московского городского суда от 6 апреля 2015 года в удовлетворении требования заявителю отказано.

В апелляционной жалобе ОАО "Биопрепарат-Центр", ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении его заявления.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалоб в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно апелляционных жалобы, представления, и вправе в интересах законности проверить решение суда первой инстанции в полном объёме (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Под законностью, как это следует из содержания статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, законодатель понимает правильное рассмотрение и разрешение дела в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду наличия оснований, предусмотренных статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ОАО "Биопрепарат-Центр" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001007:1007, общей площадью 3 735 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация здания по проведению административно-управленческой деятельности, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самокатная вл. 4А, стр. 1, стр. 2, стр. 10. Арендная плата по договору исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявления, суд указал, что отчет об оценке N 14К-0505 от 5 мая 2014 года, выполненный оценщиком ООО "Оценщик", не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

С указанным выводом суда согласиться нельзя.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование требований заявителем представлен отчет от 5 мая 2014 года N 14К-0505, выполненный оценщиком ООО "Оценщик".

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков г. Москвы, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж и доходный подход с применением метода остатка как наиболее полно учитывающих цель оценки и обеспеченные исходной информацией, при этом отказ от затратного подхода в отчете обоснован и сомнений не вызывает.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал три аналога оценки, предложенных как к продаже, так и к передаче в долгосрочную аренду. Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями пунктов 14, 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256.

Использование для сравнительного подхода одного из аналога оценки, предлагаемого в долгосрочную аренду, при том положении, что оценщиком произведена корректировка состава передаваемых прав на все три аналога, учитывая разлиную стоимостную величину права собственности и права аренды, в конечном итоге определило именно рыночную стоимость объекта оценки. Применение корректирующих значений имеет обоснование отчете со ссылками на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв.м, как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Соответствие данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности проверено оценщиком Экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 26 июня 2014 года N 1944-3/2014.

При таких данных, оснований для вывода о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка у суда первой инстанции не имелось.

Поскольку при рассмотрении дела представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества не представил доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, не ходатайствовал о назначении экспертизы, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований общества об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения оценщика.

При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке N 14К-0505 от 5 мая 2014 года итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001007:1007, общей площадью 3 735 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация здания по проведению административно-управленческой деятельности, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самокатная вл. 4А, стр. 1, стр. 2, стр. 10 в размере 136 791 000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 199, 327, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Биопрепарат-Центр" удовлетворить.

Решение Московского городского суда от 6 апреля 2015 года отменить, принять новое решение об удовлетворении заявления открытого акционерного общества "Биопрепарат-Центр".

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001007:1007, общей площадью 3 735 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Самокатная вл. 4А, стр. 1, стр. 2, стр. 10 по состоянию на 1 января 2013 года в размере 136 791 000 рублей.

Датой обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве считать 3 сентября 2014 года.

Председательствующий

Анишина В.И.

Судьи

Калинина Л.А.

Корчашкина Т.Е.