Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 7 сентября 2015 г. N 55-АПГ15-15 Суд отменил принятое ранее решение и принял новое решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка соответствует обстоятельствам дела, подтверждается отчётом об определении рыночной стоимости земельного участка, который соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 7 сентября 2015 г. N 55-АПГ15-15

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Анишиной В.И.,

судей Горчаковой Е.В. и Абакумовой И.Д.

при секретаре Костереве Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе Щетникова Ю.Р.

на решение Верховного Суда Республики Хакасия от 26 мая 2015 г., которым ему отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Анишиной В.И., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Щетников Ю.Р. обратился в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... Хакасия, г. ..., ул. ..., уч. ... категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания АЗС и сооружений (литера А2), установив её в размере рыночной стоимости - ... руб. В ходе рассмотрения дела, заявитель уточнил свои требования, просил суд установить кадастровую стоимость названного земельного в размере рыночной стоимости - ... рублей.

В обоснование заявленных требований заявитель указал на нарушение его прав как собственника земельного участка при реализации налоговых обязательств, поскольку кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость.

Решением Верховного Суда Республики Хакасии от 26 мая 2015 г. в удовлетворении заявления Щетникова Ю.Р. отказано.

В апелляционной жалобе Щетников Ю.Р. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующему.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является земельный налог (пункт 1 статьи 65). Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Щетников Р.Ю. является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенного по адресу: Республика ..., г. А., ул. ..., уч. ..., вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания АЗС и сооружений (литера А2).

Согласно кадастровому паспорту земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет - 29 июля 2004 г.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена Постановлением Правительства Республики Хакасия N 171 от 16 марта 2012 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Хакасия" по состоянию на 1 января 2011 г. и составляет ... рублей.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 29 октября 2014 г. N 18-2014/н, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Акцепт".

Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2011 г. составляет ... рублей.

Для определения достоверности и правильности оценки рыночной стоимости земельного участка, соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта К. от 19 января 2015 г. N 03/19/01/2015, являющегося членом некоммерческого партнерства "Саморегулирующая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2011 г. составляет ... рублей.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная на основании отчета оценщика и заключения эксперта, определена с нарушением требований законодательства, регулирующим правоотношения в сфере оценочной деятельности.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В заключении эксперта дана надлежащая оценка анализу рынка земельных участков, иных внешних факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения оценки земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристик элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки. Подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом было выбрано семь аналогов с наиболее подходящими по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, сопоставимую площадь и назначение.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению, цене предложения, состоянию рынка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участка, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникаций, транспортной доступности, условиям рынка.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком на условия рынка, на инженерное оборудование, по площади участков, на дату продажи.

Суждение суда первой инстанции о том, что экспертом не мотивирован отказ применения корректировки на вид разрешенного использования противоречит обстоятельствам дела.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р.

Экспертом мотивирован отказ от применения корректировки на вид использования земельного участка, поскольку объекты-аналоги имеют сопоставимое функциональное назначение.

С учетом пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как условно свободный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Для определения действительной рыночной стоимости земельного участка экспертом принята классификация по видам разрешенного использования, в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель. Классификация земель по категориям вида разрешенного использования с точки зрения формирования корректирующих коэффициентов для реализации сравнительного подхода при индивидуальной оценке земельного участка экспертом мотивировано отвергнута. Проанализировав соответствие между группами объектов и соответствующими категориями и видам разрешенного использования, эксперт пришел к выводу, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земель класса торгово-офисной застройки, имеет фактический вид использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Как пояснил в судебном заседании суда первой инстанции эксперт К. им было выявлено семь аналогичных участков, которые по виду назначения входят в группу, условно называемую "офисно-торговые объекты", поскольку для рыночных отношений формальные различия в назначении являются несущественными.

Вместе с тем являются ли выявленные недостатки заключения эксперта существенными и могли ли они повлиять на его недостоверность, судом не установлено.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из части 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной Щетниковым Ю.Р. рыночной стоимости земельного участка по представленному им отчету лежит на заинтересованных лицах.

Согласно частям 2 и 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы заинтересованными лицами не заявлено.

С учетом изложенного Судебная коллегия считает, что заключение эксперта К. является допустимым доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую в соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности должна быть установлена его кадастровая стоимость, в размере ... рублей.

При таких обстоятельствах решение суда не может являться законным и обоснованными, и подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Верховного Суда Республики Хакасия от 26 мая 2015 г. - отменить, принять по делу новое решение, которым заявление Щетникова Ю.Р. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка ... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ... Хакасия, г. ..., ул. ..., уч.: ... категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания АЗС и сооружений (литера А2), в размере, равном его рыночной стоимости - ... рублей по состоянию на 1 января 2011 года.

Председательствующий

Анишина В.И.

Судьи

Горчакова Е.В.

Абакумова И.Д.