Раздел II. Критерии для кредитных требований, отнесенных к подклассам финансирования приносящей доход недвижимости и финансирования коммерческой недвижимости с нестабильными ценовыми параметрами

N п/п

Критерий

Уровень кредитоспособности

высокий (ВВВ- и выше)

достаточный (ВВ+ или ВВ)

удовлетворительный (ВВ- или В+)

слабый (от В до С-)

1

2

3

4

5

6

1.

Финансовое положение

1.1.

Рыночные условия

Спрос и предложение по типу проекта и его месторасположению находятся в равновесии. Количество конкурирующих объектов недвижимости, появляющихся на рынке, равно или меньше прогнозируемого спроса

Спрос и предложение по типу проекта и месторасположению в настоящее время находятся в равновесии. Количество конкурирующих объектов недвижимости, появляющихся на рынке, примерно равно прогнозируемому спросу

Рыночные условия находятся в относительном равновесии. Конкурирующие объекты недвижимости появляются на рынке, а другие находятся на стадиях планирования. Конструкция и возможности проекта не являются самыми лучшими по сравнению с новыми проектами

Рыночные условия являются слабыми. Непонятно, когда условия улучшатся и вернутся в состояние равновесия. Проект теряет арендаторов по окончании сроков договоров аренды. Новые условия договоров аренды являются менее привлекательными по сравнению с текущими

1.2.

Финансовые коэффициенты и уровень авансирования

Доходы по проекту финансирования объекта недвижимости в значительной степени превышают платежи по погашению и обслуживанию долга (далее - покрытие обслуживания долга) (не относится к стадии строительства), а отношение суммы кредита к оценочной стоимости рассчитывается с учетом типа объекта недвижимости. Если существует вторичный рынок, операция отвечает рыночным стандартам

Покрытие обслуживания долга и отношение суммы кредита к оценочной стоимости являются удовлетворительными. Если существует вторичный рынок, операция отвечает рыночным стандартам

Покрытие обслуживания долга объекта недвижимости ухудшилось и стоимость недвижимости упала, увеличив тем самым отношение суммы кредита к оценочной стоимости

Покрытие обслуживания долга объекта недвижимости значительно ухудшилось и отношение суммы кредита к оценочной стоимости значительно выше стандартов получения новых кредитов

1.3.

Стресс-анализ

Ресурсы объекта недвижимости, механизмы на случай чрезвычайных ситуаций и структура обязательств позволяют выполнять финансовые обязательства в условиях сильного экономического стресса

Состояние объекта недвижимости позволяет выполнять финансовые обязательства при финансовых проблемах. Объект недвижимости может подвергнуться дефолту только в условиях сильного экономического стресса

Во время экономического спада может упасть доходность объекта недвижимости, что ограничит возможности финансирования капитальных инвестиций и значительно увеличит риск дефолта

Значительные финансовые

проблемы; по объекту

недвижимости будет объявлен

дефолт, если условия

не улучшатся в ближайшем

будущем

1.4.

Предсказуемость денежных потоков

1.4.1.

Для завершенного и стабильного объекта недвижимости

Долгосрочные договора аренды недвижимости заключены с кредитоспособными арендаторами, их сроки сильно разнесены. Объект недвижимости имеет опыт сохранения арендаторов после окончания договоров аренды. Низкий уровень незанятых помещений. Расходы предсказуемы (содержание, договор страхования, обеспечение безопасности, налоги на недвижимость)

Большинство договоров - долгосрочные с арендаторами различной кредитоспособности. Объект недвижимости подвержен обычному уровню текучести арендаторов после завершения договоров аренды. Низкий уровень незанятых помещений. Расходы предсказуемы

Большинство договоров - среднесрочные с арендаторами различной кредитоспособности. Умеренная текучесть арендаторов после завершения договоров аренды. Умеренный уровень незанятых помещений. Расходы относительно предсказуемы, но варьируются по отношению к доходности

Договора аренды заключены

на различные сроки

с арендаторами различной

кредитоспособности. Очень

высокая текучесть арендаторов

после завершения договоров

аренды. Высокий уровень

незанятых помещений.

Значительные траты

на подготовку мест для новых

арендаторов

1.4.2.

Для завершенного объекта недвижимости с волатильными ценовыми характеристиками

Активность на рынке аренды недвижимости отвечает прогнозам или превышает их. Денежные потоки по проекту должны стабилизироваться в ближайшем будущем

Активность на рынке аренды недвижимости отвечает прогнозам или превышает их. Денежные потоки по проекту должны стабилизироваться в ближайшем будущем

Сдача в аренду большей частью находится в рамках прогнозов, однако стабилизации денежных потоков не ожидается в течение некоторого времени

Активность на рынке аренды недвижимости не удовлетворяет ожиданиям. Несмотря на достижение прогнозируемых уровней занятости помещений, денежные потоки очень ограничены вследствие низкого уровня доходности

1.4.3.

Для этапа строительства

Объект недвижимости предварительно полностью сдан на весь срок кредита или продан арендатору (при наличии в договоре права выкупа недвижимости) или покупателю с инвестиционным рейтингом или кредитор с инвестиционным рейтингом обязался предоставить банку замещающее финансирование

Объект недвижимости предварительно полностью сдан или продан кредитоспособному арендатору или покупателю, или кредитор с инвестиционным рейтингом обязался предоставить банку долгосрочное финансирование

Активность на рынке аренды недвижимости находится в рамках прогнозов, однако объект не может быть предварительно сдан в аренду и нет возможности замещающего финансирования. Банк может являться долгосрочным кредитором

Качество объекта недвижимости ухудшается вследствие перерасхода средств, ухудшения рыночных условий, отмены договоров арендаторами или прочих факторов. Может существовать спор со стороной, предоставляющей долгосрочное финансирование

2.

Характеристики активов

2.1.

Месторасположение

Объект недвижимости находится в очень хорошем месте, которое удобно для предоставления услуг, нужных арендаторам

Объект недвижимости находится в хорошем месте, которое удобно для предоставления услуг, нужных арендаторам

Месторасположение объекта недвижимости не имеет конкурентного преимущества

Проблемы с месторасположением объекта отягощены спецификой конструкции проекта

2.2.

Конструкция и условия

Объект недвижимости привлекателен благодаря своей конструкции, конфигурации и эксплуатационным расходам и очень конкурентоспособен по сравнению с новыми объектами недвижимости

Удовлетворительные конструкция, конфигурация и эксплуатационные расходы. Конструкция и возможности объекта конкурентоспособны по сравнению с новыми объектами

Объект недвижимости адекватен в плане его конфигурации, конструкции и эксплуатационных расходов

Существуют слабые места в конфигурации, конструкции и эксплуатационных расходах объекта недвижимости

2.3.

Объект недвижимости находится на стадии строительства

Консервативный бюджет строительства с ограниченными техническими рисками. Высококвалифицированные подрядчики

Консервативный бюджет строительства с ограниченными техническими рисками. Высококвалифицированные подрядчики

Адекватный бюджет строительства.

Квалифицированные подрядчики

Проект превысил прогнозируемый бюджет или нереалистичен с учетом его технических рисков. Низкий уровень квалификации подрядчиков

3.

Состояние

спонсора/девелопера

3.1.

Финансовые возможности и желание поддержать объект недвижимости

Спонсор/девелопер сделал значительный денежный взнос на строительство или приобретение объекта недвижимости. Спонсор/девелопер располагает значительными ресурсами и ограниченными прямыми или условными обязательствами. Объекты недвижимости спонсора/девелопера диверсифицированы по географии и типу

Спонсор/девелопер сделал денежный взнос на строительство или приобретение объекта недвижимости. Финансовое состояние спонсора/девелопера позволяет ему поддерживать объект недвижимости и в случае проблем с денежными потоками. Объекты недвижимости спонсора/девелопера расположены в различных регионах

Взнос спонсора/девелопера может быть несущественным или делаться в неденежной форме. Среднее или хуже среднего финансовое состояние спонсора/девелопера

Спонсор/девелопер не имеет возможности или желания поддерживать проект

3.2.

Репутация и опыт работы с аналогичными объектами

Опытный менеджмент и высокое качество спонсора. Хорошая репутация и значительный успешный опыт работы с аналогичными объектами недвижимости

Надлежащий уровень менеджмента и качества спонсора. Спонсор или менеджмент имеют успешный опыт работы с аналогичными объектами недвижимости

Среднее качество менеджмента и спонсора. Опыт менеджмента или спонсора не вызывает серьезных сомнений в отношении эффективности управления объектами недвижимости

Неэффективный менеджмент и низкое качество спонсора. Менеджмент и спонсор не имеют опыта управления объектами недвижимости

3.3.

Взаимоотношения с игроками на рынке недвижимости

Хорошие взаимоотношения с основными игроками, такими как агенты по передаче объектов недвижимого имущества в аренду

Налаженные взаимоотношения с основными игроками, такими как агенты по передаче объектов недвижимого имущества в аренду

Адекватные взаимоотношения с агентами по сдаче в аренду и прочими сторонами, предоставляющими значимые услуги в области недвижимости

Плохие взаимоотношения с агентами по сдаче в аренду и (или) прочими сторонами, предоставляющими значимые услуги в области недвижимости

4.

Обеспечение

4.1.

Характер обеспечения

Первое приоритетное обеспечение

Первое приоритетное обеспечение

Первое приоритетное обеспечение

Обеспечение не является первым по приоритетности, что ограничивает возможность кредитора вступить во владение объектом недвижимости в случае неисполнения обязательств заемщиком

4.2.

Уступка арендной платы (для проектов, сдающихся в аренду долгосрочным арендаторам)

Права требования оплаты аренды уступлены кредитору. Он имеет текущую информацию об арендаторах, которая обеспечит их уведомление о переводе непосредственно кредитору сумм за аренду, например текущей арендной платы, и копий договоров аренды

Права требования оплаты аренды уступлены кредитору. Он имеет текущую информацию об арендаторах, которая обеспечит их уведомление о переводе непосредственно кредитору сумм за аренду, например текущей арендной платы, и копий договоров аренды

Права требования оплаты аренды уступлены кредитору. Он имеет текущую информацию об арендаторах, которая обеспечит их уведомление о переводе непосредственно кредитору сумм за аренду, например текущей арендной платы, и копий договоров аренды

Кредитор не имеет права на арендную плату и не располагает информацией, необходимой для уведомления арендаторов

4.3.

Условия страхового покрытия

Условия страхового договора обеспечивают достаточное страховое покрытие по договору

Условия страхового договора обеспечивают достаточное страховое покрытие по договору

Условия страхового договора обеспечивают достаточное страховое покрытие по договору

Условия страхового договора обеспечивают страховое покрытие по договору ниже стандартного уровня