The services of housing and communal services and management of apartment buildings. Services capital repair of common property in apartment buildings. General requirements
Дата введения - 1 июля 2015 г.
2 Нормативные ссылки
В настоящем стандарте использованы нормативные ссылки на следующие стандарты:
ГОСТ 12.0.004-90 Система стандартов безопасности труда. Организация обучения безопасности труда. Общие положения
ГОСТ 12.1.004-91 Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность. Общие требования
ГОСТ 26254-84 Здания и сооружения. Методы определения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций
ГОСТ 26629-85 Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций
ГОСТ Р 12.4.026-2001 Система стандартов безопасности труда. Цвета сигнальные, знаки безопасности и разметка сигнальная. Назначение и правила применения. Общие технические требования и характеристики. Методы испытаний
ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации
ГОСТ Р 51617-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования
ГОСТ Р 51929-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения
ГОСТ Р 54257-2010 Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования
ГОСТ Р 54964-2012 Экологические требования к объектам недвижимости
ГОСТ Р 55000-2012 Лифты. Повышение безопасности лифтов, находящихся в эксплуатации
ГОСТ Р 56038-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования
ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги по проведению технических осмотров многоквартирных домов и определения на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования
Примечание - При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие ссылочных стандартов в информационной системе общего пользования - на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети "Интернет" или по ежегодному информационному указателю "Национальные стандарты", который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по выпускам ежемесячного информационного указателя "Национальные стандарты" за текущий год. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого стандарта с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого стандарта с указанным выше годом утверждения (принятия). Если после утверждения настоящего стандарта в ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение рекомендуется применять без учета данного изменения. Если ссылочный стандарт отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, рекомендуется применять в части, не затрагивающей эту ссылку.
4 Общие требования
4.2 Капитальному ремонту подлежит имущество, нормативное техническое состояние которого невозможно обеспечить в процессе текущего содержания и проведения текущего ремонта, за исключением случаев, когда многоквартирные дома признаны, в установленном Правительством РФ порядке, аварийными, подлежащими расселению и сносу.
4.3 Основание и необходимость проведения капитального ремонта имущества устанавливается и определяется:
- законодательством РФ, в том числе требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями;
- технологическими требованиями, в том числе прописанными в инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее - инструкция по эксплуатации);
- предписаниями, выданными контролирующими и (или) надзорными органами;
- отчетами, сделанными по итогам инструментальных осмотров, обследования, мониторинга технического состояния имущества (далее - осмотры).
4.4 Обоснованность проведения капитального ремонта отдельных частей многоквартирного дома, подтверждается отчетами осмотров, где один из способов такого обоснования приведен в строительных нормах [4], в основе которого используется показатель физического износа имущества.
4.5 Капитальный ремонт проводится на основании проектно-сметной документации.
4.6 Технический заказчик организует проведение капитального ремонта, контролирует ход выполнения работ, принимает работы и отчитывается перед собственниками, привлекает подрядные организации для выполнения работ.
4.7 В рамках проведения капитального ремонта имущества могут проводиться реконструкция (модернизация) и (или) перепланировка, не затрагивающая несущие конструкции и не приводящая к изменению основных технико-экономических показателей имущества.
4.8 При выполнении работ, требующих наличия разрешения (допуска) или лицензии исполнитель или претендент на выполнение таких работ, обязан иметь соответствующие документы.
8 Выполнение требований технических регламентов и законодательства об энергосбережении и энергетической эффективности
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса [1], при проведении капитального ремонта должны выполняться требования, установленные техническими регламентами, санитарно-эпидемиологическими требованиями и законодательством об энергосбережении и энергетической эффективности, в том числе:
8.1 Выполнение требований технического регламента о безопасности зданий и сооружений
8.1.1 С целью выполнения требований установленных в статье 6 технического регламента [7], при проведении капитального ремонта имущества применяются на обязательной основе национальные стандарты и своды правил (части таких стандартов и сводов правил) приведенные в распоряжении правительства N 1047-р [8], а так же применяются на добровольной основе документы в области стандартизации, приведенные в приказе Агентства по техническому регулированию и метрологии N 2079 [9].
8.1.2 С целью выполнения требований, установленных в статье 5 технического регламента [7], работы оказывающие влияние на безопасность при проведении капитального ремонта имущества и приведенные в приказе Министерства регионального развития N 624 [10] выполняются лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
8.2 Выполнение требований технического регламента о требованиях пожарной безопасности
С целью выполнения требований установленных в статье 4 технического регламента [11], при проведении капитального ремонта имущества применяются документы, приведенные в приказе агентства по техническому регулированию и метрологии N 474 [12].
8.3 Выполнение требований технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов" ТР ТС 011/2011
8.3.1 При проведении капитального ремонта имущества выполняются требования, установленные в статье 4 ТР ТС 011/2011 [13] и ГОСТ Р 55000.
8.3.2 При проведении капитального ремонта имущества применяются стандарты, приведенные в ТР ТС 011/2011 [13], в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований, установленных техническим регламентом.
8.4 Выполнение законодательства об энергосбережении и энергоэффективности
В соответствии с требованиями, установленными в статье 11 пункта 6 Федерального закона от 23.11.2009 N 261 [14], в многоквартирных домах, по отношению к которым проводится капитальный ремонт, должны определяться, проводиться мероприятия и выполняться работы по энергосбережению, по итогам которых класс энергоэффективности таких многоквартирных домов должен соответствовать требованиям, установленным в приказе Министерства регионального развития РФ от 08.04.2011 N 161 [15].
9 Подготовка к проведению капитального ремонта
Проведение капитального ремонта предполагает выполнение комплекса работ (действий) в том числе:
9.1 Рассмотрение технической документации
9.1.1 Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, передает техническому заказчику по акту техническую документацию.
Примечания
1 Передаче подлежит техническая документация, которая относится к имуществу или его частям, капитальный ремонт которого планируется проводить.
2 В обязательном порядке передается инструкция по эксплуатации или ее части.
3 Форма акта передачи технической документации, необходимой для проведения капитального ремонта приведена в приложении А.
9.1.2 Технический заказчик должен ознакомиться с технической документацией на многоквартирный дом, рассмотреть разделы, касающиеся имущества подлежащего капитальному ремонту в том числе:
- технический паспорт на многоквартирный дом;
- имеющуюся проектно-сметную документацию;
- отчеты осмотров;
- контрольные журналы, журналы учета обращений потребителей;
- предписания контролирующих и надзорных органов;
- инструкцию по эксплуатации и др.
9.1.3 На основании изучения технической документации, технический заказчик должен прописать в техническом задании какие виды работ необходимо предусмотреть при разработке проектно-сметной документации.
9.1.4 При необходимости указывается, какие этапы работ должны быть выделены и определены сроки их проведения и окончания, а так же при необходимости указывается необходимость определения экономической целесообразности применения технологий и материалов, использование которых обеспечит в дальнейшем снижение эксплуатационных расходов.
9.1.5 На основе предварительных укрупненных смет может устанавливаться предельная стоимость работ.
9.1.6 В зависимости от наличия технической документации, отчетов и оценки технического состояния имущества, подлежащего капитальному ремонту и определения его износа, определяется необходимость проведения предпроектных работ таких как:
- инженерные изыскания;
- осмотры;
- сбор исходных данных и оценка технического состояния;
- энергетическое обследование.
9.1.7 Определение перечня работ капитального ремонта при разработке проекта должно осуществляться с учетом современных требований энергетической эффективности, санитарно- эпидемиологических требований, технических регламентов, в том числе установленных в статье 30 [7].
9.1.8 При наличии технико-экономического обоснования, предусмотреть работы по замене конструкций (за исключением несущих), элементов несущих конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, улучшающие их показатели и характеристики, при необходимости предусмотреть перепланировку помещений не затрагивая несущих конструкций жилого дома.
Примечание - Рекомендуемый перечень таких работ (мероприятий) приведен в Приложении Б.
9.1.9 В техническом задании могут устанавливаться требования к подрядным организациям, их материально-техническому оснащению, наличию оборудования, техники, в том числе требования к специалистам и работникам, а так же могут оговариваться "Особые условия", время проведения работ, соблюдение правил техники безопасности и др.
9.2 Проведение инженерных изысканий
С учетом требований технических регламентов, программы инженерных изысканий, разработанной техническим заказчиком или на основе его задания, в зависимости от конструктивных особенностей имущества, технической сложности и потенциальной опасности, а также от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществляться капитальный ремонт, технический заказчик определяет необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, в том числе состояния грунтов, определяет состав, объем и метод их выполнения.
9.3 Проведение осмотров
9.3.1 Осмотры имущества проводятся в том случае, если в процессе управления и содержания имущества такие осмотры не проводились и (или) в технической документации отсутствуют отчеты, на основании которых были бы определены:
- физический износ имущества, в соответствии с которым было бы определено, что восстановление нормативного технического состояния имущества необходимо в процессе выполнения капитального ремонта;
- техническая и экономическая целесообразность и обоснованность проведения капитального ремонта.
Примечание - Осмотры проводятся в соответствии с ГОСТ Р 56194.
9.3.2 По итогам осмотра делается оценка группам показателей, в том числе устанавливается процент износа, что является основанием для определения состава работ и плана организации работ капитального ремонта (далее - план работ).
9.4 Проведение энергетических обследований
9.4.1 С целью выполнения требований установленных в статье 11 пункта 6 Федерального закона от 23.11.2009 N 261 [14], в многоквартирных домах, по отношению к которым проводится капитальный ремонт, технический заказчик, в соответствии с главой 4 [14], организует и проводит энергетические обследования.
9.4.2 Определение сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций осуществляется в соответствии с ГОСТ 26254.
9.4.3 Тепловизионный контроль качества теплоизоляции ограждающих конструкций осуществляется в соответствии с ГОСТ 26629.
9.4.4 По итогам энергетического обследования должен быть определен класс энергетической эффективности многоквартирного дома на момент его обследования и определены мероприятия, выполнение которых обеспечит соответствие имущества требуемому классу энергетической эффективности установленной в [15] после окончания капитального ремонта.
Примечания
1 Некоторые работы (услуги) могут быть выбраны из рекомендованных в [16] перечне мероприятий, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению эффективности использования энергетических ресурсов.
2 Если вид капитального ремонта определен как выборочный, очередность и целесообразность проведения работ по энергосбережению по отношению к отдельным частям имущества определяется технологической и экономической целесообразностью и решением собственников.
9.4.5 При отсутствии установленных общедомовых приборов учета, учитывающих коммунальные ресурсы поставляемые ресурсоснабжающими организациями в многоквартирный дом, а так же квартирных приборов учета (если собственники примут решение о включении работ по установке квартирных приборов учета в состав работ капитального ремонта), работы по их установке должны быть включены в техническое задание на разработку проектно-сметной документации.
Примечание - Класс точности общедомового прибора учета должен соответствовать классу точности приборов учета, установленных в помещениях, принадлежащих собственникам и на оборот, что так же указывается в техническом задании на проектирование.
9.5 Оценка технического состояния имущества и разработка проекта
9.5.1 Основанием проведения оценки технического состояния имущества является необходимость выполнения требований, установленных в пункте 6.5.4 [17] и в статье 12 ГОСТ Р 54257.
9.5.2 В заключении должны быть определены предельные состояния имущества, а так же установлены характеристики безопасности, количественные и качественные показатели свойств конструкций, основания, материалов, элементов и входящих в состав имущества систем инженерно-технического обеспечения, определен комплекс мероприятий, обеспечивающих доведение их эксплуатационных показателей, пришедших в ограниченно-работоспособное состояние, до нормативного технического состояния, с учетом требований технических регламентов, энергоэффективности, нормативных документов и проектной документации.
9.5.3 При оценке технического состояния имущества в соответствии с [18], и ГОСТ 56194 подразделяют на находящееся:
- в нормативном техническом состоянии;
- в работоспособном состоянии;
- в ограниченно-работоспособном состоянии;
- в аварийном состоянии.
9.5.4 В перечень работ капитального ремонта имущества не включаются конструкции и входящие в его состав системы инженерно-технического обеспечения, находящиеся в нормативном и (или) работоспособном состоянии, эксплуатация которых при фактических нагрузках и воздействиях, возможна без ограничений.
9.5.5 При ограниченно работоспособном состоянии отдельных конструкций имущества, его основания, входящих в его состав элементов системы инженерно-технического обеспечения, определяется состав и объем работ по их восстановлению или их усилению.
9.5.6 При оценке технического состояния имущества во внимание принимаются акты расследования аварий и нарушений, выявленных в процессе эксплуатации и содержания имущества, учитываются обращения собственников (делается выписка из журнала заявок и копии обращений потребителей), а так же предписания, которые были сделаны контролирующими и надзорными органами по итогам проверок и обращений потребителей.
9.5.7 Оценка показателей и их отклонение от нормативных, по каждой группе показателей, является основанием для определения состава работ, которые можно выполнить в процессе текущего содержания имущества и (или) текущего ремонта, а в случае невозможности восстановления их нормативного или работоспособного технического состояния, в том числе по технологическим и (или) экономическим причинам, включить такие работы в план работ и рекомендовать собственникам принять решение о проведении капитального ремонта по отношению к этой части имущества.
9.5.8 Перечень дополнительных работ, проводимых при капитальном ремонте, может быть дополнен работами, приведенными в приложении 9 ВСН 58-88(р) [19].
9.5.9 Капитальному ремонту не подлежат многоквартирные дома, износ которых составил более 70% и которые признаны аварийными в соответствии с Постановлением Правительства РФ N 47 [20].
9.6 Подготовка проектно-сметной документации
9.6.1 Для разработки проектно-сметной документации технический заказчик готовит техническое задание и в соответствии со статьей 48 Градостроительного кодекса [2] и МДС 13-1.99 [21] обеспечивает подготовку проектно-сметной документации, согласование и утверждение ее собственниками.
9.6.2 Сформированное техническое задание передается лицу, которое определено для разработки проектно-сметной документации.
Примечание - Технический заказчик поручает подготовку проектно-сметной документации специализированной организации, заключая соответствующий договор. Выбор специализированной организации осуществляет на конкурсной основе.
9.6.3 При разработке проектной документации, делается указание на основании каких строительных, норм, правил или стандартов должны выполняться работы приведенные в проекте, а также в соответствии с СП 48.13330.2011 [22] или [5] выполняется план работ.
Примечание - При необходимости делается оценка текущего состояния устойчивости среды обитания, которая производится в соответствии с СТО НОСТРОЙ [23].
9.6.4 Содержание разделов проектной документации в соответствии с ГОСТ Р 21.1101 и Постановлением Правительства РФ N 87 [24].
9.6.5 Порядок разработки проектной документации в соответствии с МДС 13-1.99 [21] и ВСН 61-89(р) [25].
9.6.6 Проведение государственной экспертизы проектной-сметной документации и результатов инженерных изысканий, при необходимости, в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса [2] и [26].
9.6.7 По мере изготовления проектно-сметной документации, технический заказчик утверждает ее на общем собрании собственников, вместе с планом работ, графиком выполнения работ.
10 Организация, проведение и контроль капитального ремонта
После того, как собственники утвердят проектно-сметную документацию, вид капитального ремонта, план и график выполнения работ, технический заказчик приступает к выбору подрядной организации, для проведения капитального ремонта.
10.1 Выбор подрядной организации
Выбор подрядной организации для выполнения работ капитального ремонта имущества, должен проводиться техническим заказчиком на конкурсной основе, на условиях наиболее выгодных для собственников. Для этого технический заказчик разрабатывает порядок отбора подрядчиков и поставщиков оборудования и материалов, при необходимости формируется конкурсная комиссия с включением в ее состав представителей совета многоквартирного дома, управляющей организации и других заинтересованных лиц.
10.2 Утверждение стоимости работ
10.2.1 Утвержденная общим собранием собственников проектно-сметная документация, содержащая стоимость работ, может быть изменена (уменьшена) на основании предложения участника конкурса.
10.2.2 Снижение цены может быть признано техническим заказчиком (конкурсной комиссией) только в том случае, если участник конкурса, предложивший снижение цены, обоснует такое снижение и комиссия посчитает такое снижение обоснованным.
Не допускается необоснованное снижение цены:
- на работы, для выполнения которых привлекаются специалисты и работники, критерии к которым определены в приказе Минздравсоцразвития России N 243 [27], а стоимость таких работ была определенна проектно-сметной документацией на основе Федеральных единичных расценок на строительные и специальные строительные работы [28] или территориальных единичных расценок на строительные и специальные строительные работы;
- на конструкции, материалы и оборудование - если нет официального подтверждения завода изготовителя (поставщика) таких материалов, что снижение цены не скажется и не повлияет на качество таких материалов и что в результате такого снижения цены, не будут применяться материалы и оборудование заведомо ниже качеством, чем это заявлено в конкурсной и проектно-сметной документации, определенных, в том числе, в соответствии с [29];
- за счет изменения технологии или применяемых приспособлений, оснастки, техники и приспособлений, предусмотренных технологией без технико-экономического обоснования такой замены.
10.2.3 Окончательная стоимость работ утверждается по итогам проведенного конкурса.
10.3 Сроки выполнения работ
10.3.1 Претендент должен подтвердить сроки выполнения работ в соответствии с утвержденным графиком.
10.3.2 Содержание договора должно соответствовать требованиям статьи 52 Градостроительного кодекса [2], главы 37 Гражданского кодекса [6], а порядок работ должен обеспечивать выполнение требований, установленных в Постановлении Правительства РФ N 491 [30].
10.4 Выполнение работ
10.4.1 Технический заказчик организует выполнение работ в соответствии с проектной документацией, технической документацией, строительными нормами и правилами, в том числе статьи 52 Градостроительного кодекса [2], [5], [17], [19], [22], [31], а также других норм, правил и стандартов.
10.4.2 Выполнение работ должно организовываться таким образом, чтобы не нарушать санитарно-эпидемиологические требования установленные в [32] - [34] а так же экологические требования к объектам недвижимости установленные в ГОСТ Р 54964 и обеспечить предоставление потребителям в многоквартирном доме коммунальных услуг в соответствии с Постановлением Правительства N 354 [35] и ГОСТ Р 51617.
10.5 Строительный контроль
Технический заказчик организует и обеспечивает строительный контроль в соответствии со статьей 53 Градостроительного кодекса [2] и [36].
Примечание - Технический заказчик заключает соответствующий договор с лицом, имеющим соответствующее свидетельство о допуске к выполнению таких работ.
11 Ведение исполнительной и технической документации
11.1 Технический заказчик совместно с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в соответствии с ГОСТ Р 56038, [37] и [38] определяет и утверждает порядок ведения исполнительной документации при проведении капитального ремонта.
11.2 Технический заказчик ведет исполнительную документацию.
Примечание - Технический заказчик, привлекая подрядные организации для выполнения работ, может поручить ведение исполнительной документации подрядчику, установив порядок ее заполнения и ведения в соответствии с настоящим стандартом.
11.3 Технический заказчик обязан переводить в цифровой формат все документы и материалы (сметы, чертежи, акты, фотографии и др.), сформированные в составе исполнительной документации.
11.4 В случае, если при определении и обосновании необходимости проведения капитального ремонта конструкций, состояние которых в соответствии с [18] были определены как предельные, то после проведения их капитального ремонта, должны быть выданы подрядной организацией документы (Акт (отчет) по итогам технического обследования которое проводится в соответствии с разделом 12 ГОСТ Р 00007), подтверждающие их восстановление до уровня нормативного технического состояния.
11.5 Результаты проведенного капитального ремонта должны отражаться в инструкции по эксплуатации путем заполнения соответствующих ее разделов. Вся исполнительная документация, в том числе полученная перед началом капитального ремонта и сформированная по итогам капитального ремонта передается техническим заказчиком по акту лицу осуществляющему управление многоквартирным домом.
Примечание - Форма акта передачи исполнительной и технической документации по окончании капитального ремонта приведена в приложении В.
11.6 На основании полученной от технического заказчика исполнительной документации, лицо осуществляющее управление многоквартирным домом, актуализирует и вносит соответствующие изменения в техническую документацию, в том числе в электронный паспорт на многоквартирный дом.
11.7 Не позже двух месяцев после окончания работ, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, в соответствии с [4] и [39], обязано подать в бюро технической инвентаризации сведения о перечне и объеме выполненных работ.
