Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 14 сентября 2015 г. N 18-АПГ15-28 Суд оставил без изменения ранее принятое по делу судебное решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку заинтересованные лица не привели возражений относительно применения отчета оценщика в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка и не заявили ходатайства о назначении судебной экспертизы

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 14 сентября 2015 г. N 18-АПГ15-28

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Анишиной В.И., судей Абакумовой И.Д. и Корчашкиной Т.Е.,

при секретаре Костереве Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 17 июня 2015 г., которым удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью "Вишневый сад" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Анишиной В.И., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью "Вишневый сад" (далее - ООО "Вишневый сад", общество), на основании договора аренды земельного участка от 26 марта 2012 г. N 4300018336, договоров о передаче прав и обязанностей по этому договору от 02 апреля 2013 г. и 03 марта 2014 г. являющееся арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0109002:251 площадью 382671 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, х. Октябрьский, ул. Житомирская, 2, вид разрешенного использования "для размещения логистического центра", обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости равной 65 207 138 рублей.

В обоснование заявленных требований указало, что согласно кадастровому паспорту земельного участка от 24 ноября 2014 г. величина кадастровой стоимости указанного объекта составляет 249 313 983,21 руб.

По мнению заявителя, кадастровая стоимость названного земельного участка значительно выше рыночной стоимости, что подтверждается отчетом независимого оценщика, подтвержденным соответствующим экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 17 июня 2015 г. заявление ООО "Вишневый сад" удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования город Краснодар просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявления.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Удовлетворяя заявление, суд исходил из вывода о том, что заявитель является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и рыночная стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности.

Данный вывод суда основан на анализе действующего законодательства и материалов дела, и оснований для признания его неправильным не имеется.

Согласно положениям пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 указанного Кодекса закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Как установлено судом, ООО "Вишневый сад" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0109002:251 площадью 382671 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, х. Октябрьский, ул. Житомирская, 2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения логистического центра.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 03 августа 2011 г.

03 февраля 2015 г. ООО "Вишневый сад" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, которая 27 февраля 2015 г. отклонила заявление, сославшись на то, что ранее аналогичное заявление было рассмотрено и по нему также принято решение об отклонении заявления.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 12 января 2015 г., выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "НЭО".

Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28 февраля 2012 г. составляет 65 207 138 рублей.

По результатам экспертизы отчета от 12 января 2015 г., проведенной саморегулируемой организацией "Российское общество оценщиков", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, о чем составлено экспертное заключение от 23 января 2015 г. N 161/2015.

В отчете оценщика дана надлежащая оценка анализу рынка земельных участков, иных внешних факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения оценки земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, экспертом составлено описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования.; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки. Подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом было выбрано три аналога с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, сопоставимую площадь и назначение.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению, цене предложения, состоянию рынка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участка, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникаций.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком на торг, по площади участков.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 г. N 568-р.

Исходя из части 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной рыночной стоимости земельного участка лежит на заинтересованных лицах.

Заинтересованные лица ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной жалобе не привели возражений относительно применения отчета в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка, соответствующего ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявили.

С учетом фактических обстоятельств дел и в соответствии законодательством об оценочной деятельности судом обосновано установлена кадастровая стоимость земельного участка равная рыночной в размере 65 207 138 руб.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заявитель не является субъектом возникших правоотношений, его заявление направлено на изменение существенных условий договора аренды, являются несостоятельными по следующим основаниям.

ООО "Вишневый сад", будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0109002:251, является плательщиком арендной платы, размер которой определяется с учетом кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Обращение ООО "Вишневый сад" с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 февраля 2012 г., не противоречит положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка, равной его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

Материалы дела исследованы судом полно и объективно, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом правильно, всем установленным обстоятельствам дана надлежащая оценка, нормы материального права применены правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено.

Оснований для отмены решения суда, как о том ставится вопрос в апелляционной жалобе, Судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Краснодарского краевого суда от 17 июня 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар - без удовлетворения.

Председательствующий

Анишина В.И.

Судьи

Абакумова И.Д.

Корчашкина Т.Е.