Письмо Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 17 апреля 2015 г. N 10-0313-ИШ "О запросе разъяснений"

ГАРАНТ:

О рассмотрении настоящего письма см. письмо Росреестра от 26 мая 2015 г. N 14-05920/15

В адрес Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" (далее - Учреждение) поступило обращение филиала Учреждения по Курской области от 24.07.2014 N 12-5534/2014 (вх. от 24.07.2014 N 28948/ЦА) по вопросу включения площади встроенного/пристроенного гаража в площадь жилого дома.

Согласно пункту 36 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 (далее - Требования к подготовке технического плана здания) раздел "Характеристики здания", включающий в себя сведения о площади здания, заполняется в соответствии с документами, указанными в пункте 16 Требований к подготовке технического плана здания.

В соответствии с пунктом 16 Требований к подготовке технического плана здания сведения о здании, за исключением сведений о местоположении здания на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации здания, разрешения на ввод в эксплуатацию здания или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта здания. Копии указанных документов включаются в состав Приложения.

Если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление или принятие указанных документов, сведения о здании указываются в техническом плане на основании декларации (далее - Декларация).

Согласно части 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2015 не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Согласно части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. В проектной документации сведения о площади индивидуального жилого дома могут как включать так и не включать площадь гаража.

В экспликации технического паспорта, изготовленного до 01.01.2013, сведения о площади индивидуального жилого дома также могут быть указаны с учетом или без учета площади гаража.

Вместе с тем, в отношении индивидуального жилого дома возможно отсутствие проектной документации и технического паспорта, изготовленного до 01.01.2013, в указанном случае технический план может быть подготовлен на основании Декларации.

При подготовке Декларации площадь индивидуального жилого дома определяется в соответствии с требованиями к определению площади зданий, помещений, утвержденными приказом Минэкономразвития от 30.09.2011 N 531 (далее - Требования к определению площади).

В соответствии с пунктом 6 Требований к определению площади, общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Помещение гаража Требованиями к определению площади к помещениям вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд не отнесены.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно приказу Минземстроя России от 04.08.1998 N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием. К ним следует относить: пристроенные кухни, жилые пристройки, сени, тамбуры, веранды и т.п.

Все пристройки разделяются на отапливаемые и холодные, общая площадь помещений в отапливаемых пристройках учитывается в составе жилищного фонда.

Признаками единства здания служат:

фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Согласно позиции Минэкономразвития России, изложенной в письме от 21.03.2014 N ОГ-Д23-1876, площадь гаража не включается в площадь жилого здания.

По мнению Учреждения, площадь гаража не включается в общую площадь жилого дома, в связи с тем, что гараж не относится к помещениям вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении/доме.

Учитывая различную практику, сложившуюся в филиалах Учреждения, а также отсутствия указания в Требованиях к определению площади о включении/не включении площади встроенного/пристроенного гаража в площадь жилого дома Учреждение просит высказать позицию Росреестра по указанному вопросу.

И.о. директора

И.Ю. Шурыгин