Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 2015 г. N 89-АПГ14-11 Решение суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, которым в удовлетворении заявления отказано, отменено; по делу вынесено новое решение, которым заявление удовлетворено, поскольку в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности по делу была проведена экспертиза, в соответствии с заключением которой установлена рыночная стоимость объекта недвижимости

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 2015 г. N 89-АПГ14-11

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Горчаковой Е.В. и Корчашкиной Т.Е.,

при секретаре Гришечкине П.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Пономаревой О.В. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата" Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Пономаревой О.В. на решение Тюменского областного суда от 29 октября 2014 г., которым в удовлетворении заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горчаковой Е.В., объяснения представителя Пономаревой О.В. - Гонтаровского В.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы и считающего, что рыночная стоимость земельного участка должна быть определена в соответствии с заключением эксперта, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Пономарева О.В., являясь собственником двух строений, находящихся на земельном участке с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - под нежилое строение (трансформаторная подстанция), самовольно реконструированное строение (цех), расположенном по адресу: ... область, г. ... ул. ..., строение (далее - земельный участок), обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2011 г. в размере его рыночной стоимости в сумме ... руб.

В обоснование требований заявитель ссылается на то, что кадастровая стоимость земельного участка в размере ... руб. не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном оценщиками общества с ограниченной ответственностью "Аллегра" (далее - ООО "Аллегра") 8 августа 2014 г. N ...

Решением Тюменского областного суда от 29 октября 2014 г. в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе Пономаревой О.В. ставится вопрос об отмене судебного постановления ввиду нарушения норм материального права.

Относительно апелляционной жалобы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области поданы возражения о несостоятельности её доводов и законности судебного постановления.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции Пономарева О.В., представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата" Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области, Департамента имущественных отношений по Тюменской области, Управления Росреестра по Тюменской области, Администрации г. Тюмени не явились.

В соответствии с положениями части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым решение суда отменить по следующим основаниям.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что Пономарева О.В. не является собственником или арендатором земельного участка, в связи с чем результаты определения кадастровой стоимости не затрагивают её права и законные интересы.

При этом суд исходил из того, что реализация прав заявителя в отношении земельного участка возможна только после перехода к ней соответствующих прав.

Между тем Судебная коллегия такую позицию находит неправильной, поскольку суд первой инстанции при вынесении решения не учёл положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьёй 24 названного федерального закона предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо "статьи 24" имеется в виду "статья 24.18"

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Анализ приведённых предписаний в их системном единстве свидетельствует о том, что физические лица, выступающие в качестве арендаторов земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, а также лица, фактически владеющие земельном участком в силу того, что на нём находятся принадлежащие им здания и сооружения, имеют самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, Пономарева О.В. является фактическим пользователем спорного земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, собственником которых она является. Отсутствие заключённого договора аренды земельного участка не освобождает заявителя от обязанности оплачивать фактическое пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы. Данное обстоятельство подтверждается решением Арбитражного суда Тюменской области от 1 октября 2014 г. о взыскании с Пономаревой О.В. в пользу Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации г. Тюмени за пользование спорным земельным участком ... руб. и процентов - ... руб.

Таким образом, Пономарева О.В., будучи фактическим пользователем земельного участка, собственником которого является муниципальное образование городской округ Тюмень, обладает правом оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении заявленных требований является незаконным и подлежит отмене.

Согласно возражениям Управления Росреестра по Тюменской области, оформление и содержание отчёта об оценке земельного участка, а также экспертиза этого отчёта не соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, выбранные объекты-аналоги значительно отличаются от объекта оценки по площади, в отношении отдельных объектов отсутствует информация о правах на объект-аналог и о наличии коммуникаций.

Поскольку для проверки возражений заинтересованных лиц о размере рыночной стоимости земельного участка необходимы специальные познания, определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 18 марта 2015 г., а также в целях проверки обоснованности определённого в отчёте размера рыночной стоимости земельного участка в соответствии с положениями части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Палата профессиональной оценки" от 15 августа 2015 г. составленный ООО "Аллегра" отчёт от 8 августа 2014 г. N ... о рыночной стоимости земельного участка имеет отдельные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые не повлияли на стоимость объекта оценки. Вместе с тем эксперт выявил в отчёте методические ошибки, которые не позволяют подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, предлагаемую заявителем.

Из описательной части заключения усматривается, что эксперт исследовал количественные и качественные характеристики земельного участка, содержащиеся в кадастровом паспорте, определил сегмент рынка, к которому может быть отнесён объект оценки, проанализировал уровень цен на земельные участки промышленного назначения в г. Тюмени, основные ценообразующие факторы для земельных участков, аналогичных оцениваемому объекту, а также привёл обзор цен предложений относительно земельных участков из сегмента рынка объекта оценки, в результате чего были выявлены семь объектов-аналогов.

После сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения была проведена корректировка значений единиц сравнения, и по состоянию на 1 января 2011 г. экспертом определена рыночная стоимость земельного участка в размере ... руб.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение имеющего соответствующую квалификацию эксперта, Судебная коллегия по административным делам приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка в сумме ... руб. по состоянию на 1 января 2011 г.

При этом Судебная коллегия заключение эксперта, предупреждённого об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, признаёт допустимым и относимым доказательством, поскольку оно получено в соответствии с требованиями процессуального законодательства, является подробным, мотивированным и обоснованным.

Учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заинтересованными лицами не представлено, Судебная коллегия по административным делам полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Поскольку Пономарева О.В. до настоящего времени проведение назначенной судом экспертизы не оплатила, заявление эксперта о взыскании её стоимости подлежит удовлетворению.

Ввиду изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

решение Тюменского областного суда от 29 октября 2014 г. отменить, принять по делу новое решение, которым заявление Пономаревой О.Е., поданное в суд 16 сентября 2014 г., к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата" Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, категория земель "земли населённых пунктов", разрешённое использование "под нежилое строение (трансформаторная подстанция), самовольно реконструированное строение (цех)", расположенного по адресу: ... область, г. ... ул. ..., строение ..., равной его рыночной стоимости в сумме ... руб. по состоянию на 1 января 2011 г. на период с 1 января 2014 г. и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Взыскать с Пономарёвой О.В. за проведение экспертизы экспертом ООО "Палата профессиональной оценки" П. 30 000 (тридцать тысяч) руб. и перечислить эту сумму на расчётный счёт ООО "Палата профессиональной оценки" 407 028 106 014 000 000 60 в Тюменском филиале ТКБ ПАО г. Тюмень, корр. счёт N° 301 018 109 000 000 006 43, БИК 047 106 643, ИНН: 7204125642, КПП 720 301 001.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Горчакова Е.В.

Корчашкина Т.Е.