Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 сентября 2015 г. N 46-АПГ15-44 Суд оставил без изменения ранее принятое по делу судебное решение о признании незаконным решения уполномоченного органа, которым отклонено заявления общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку представленное обществом положительное экспертное заключение на отчет соответствует требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 сентября 2015 г. N 46-АПГ15-44

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н., судей Горчаковой Е.В., Николаевой О.В.,

при секретаре Костереве Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АКСС - Дизайн плюс" о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 30 января 2015 г. N 15/4с-35, по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, на решение Самарского областного суда от 24 июня 2015 г., которым заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Маслова И.С., Черкасовой Е.П., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, установила:

общество с ограниченной ответственностью "АКСС - Дизайн плюс" (далее - общество) обратилось в Самарский областной суд с заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 30 января 2015 г. N 15/4с-35 (далее - решение комиссии от 30 января 2015 г. N 15/4с-35), которым отклонено заявление ООО "АКСС-Дизайн плюс" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302053:36, общей площадью 4 244 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений завода, расположенного по адресу Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 6., равной его рыночной стоимости в размере 2 424 767,96 руб.

Решением Самарского областного суда от 24 июня 2015 г. заявление удовлетворено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.

Общество с ограниченной ответственностью "АКСС - Дизайн плюс", федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области), Министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Мэрия городского округа Тольятти, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 6 февраля 2012 г. N П/48 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 7 августа 2014 г. N П/371 в состав Комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним - 4 человека.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. N 263 (далее - Порядок) комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

31 декабря 2014 г. общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302053:36, общей площадью 4 244 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений завода, расположенного по адресу Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 6, равной его рыночной стоимости в размере 2 424 767,96 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная на основании постановления Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 г. N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" по состоянию на 1 января 2013 г., составила 7 331 000,72 руб.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обществом приложен полный комплект документов, предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности и пунктом 13 Порядка, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26 ноября 2014 г. N 297-ЮЛ, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Азимут" и положительное экспертное заключение к указанному отчету, составленное экспертом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Деловой союз оценщиков" от 15 декабря 2014 г. N 2524/12/14.

Решением комиссии от 30 января 2015 г. N 15/4с-35 заявление общества отклонено, по мотивам несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а именно: оценщиком в нарушение пункта 4 ФСО N 3, не исследовано влияние фактора стоимости наличие/отсутствие железнодорожной ветки, что существенно для промышленно-складских объектов, информация об объектах-аналогах содержит отсутствующие в объявлениях сведения, а также, что объект-аналог N 7 в исходном источнике информации имеет иную площадь. Мнение оценщика о наличии всех коммуникаций на земельном участке или об отсутствии проблем с их подведением является экспертным и противоречит как данным пункта 9.5 отчета, так и информации, содержащейся в объявлениях по объектам-аналогам, что является, по мнению комиссии, нарушением пункта 12 ФСО N 3 и пункта 11 ФСО N 7.

Помимо вышеизложенного, комиссия сослалась на то, что единицы измерения цены предложения в источниках информации указаны в рублях, в отчете же используется перевод в тысячи рублей.

Суд первой инстанции, проверяя доводы комиссии, послужившие основанием для отклонения заявления, признал их необоснованными.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 оценщиком была произведена оценка земельного участка как условно-свободного. В объявлениях по объектам - аналогам не содержится ни одного упоминания о наличии ж/д ветки, в связи с чем, данный фактор в отчете не описывается. В отчете оценщиком вводится допущение, что все аналоги либо обладают необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями и затратами, поскольку все аналоги являются земельными участками, расположенными в городской черте, либо в пригородной зоне, с учетом того, что оценка носит ретроспективный характер и подробное интервьюирование лица, подавшего объявление невозможно, поэтому поправка на данный фактор не применялась. В отчете приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения рыночным условиям.

Как правильно указал суд, федеральными стандартами оценки использование экспертного мнения при проведении оценки допускается. На странице 65 отчета в разделе "Математическое обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения рыночным условиям" оценщиком выполнены требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, предусмотренные главой IV ФСО N 3.

Также суд первой инстанции указал на то, что перевод единицы измерения цены, указанной в рублях, в тысячи рублей, равно как и площади объекта-аналога N 7 из гектаров в квадратные метры, не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку ни стоимость, ни площадь при этом не были изменены.

При рассмотрении апелляционной жалобы судебной коллегией установлено, что представленный обществом в комиссию отчет об оценке, соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при ее проведении.

Кроме того, в целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Представленное обществом положительное экспертное заключение на отчет, составленное экспертом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Деловой союз оценщиков" от 15 декабря 2014 г. N 2524/12/14, соответствует требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления общества по указанным мотивам.

Доказательств, опровергающих данные выводы, заявителем апелляционной жалобы не представлено.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 309 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, определила:

решение Самарского областного суда от 24 июня 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Горчакова Е.В.

Николаева О.В.