Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 сентября 2015 г. N 46-АПГ15-49 Суд оставил без изменения ранее принятое по делу судебное решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку подготовленный экспертом отчет об оценке земельного участка соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 сентября 2015 г. N 46-АПГ15-49

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н., судей Горчаковой Е.В., Николаевой О.В.,

при секретаре Кирсановой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению закрытого акционерного общества производственно-коммерческой фирмы "Волгоэнерготехкомплект" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0244002:4 в размере его рыночной стоимости, а также об обязании федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области внести новую стоимость земельного участка в государственный кадастр недвижимости, по апелляционной жалобе федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области, на решение Самарского областного суда от 1 апреля 2015 г., которым заявленное требование удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя заявителя Сенина Д.В., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, установила:

закрытое акционерное общество производственно-коммерческая фирма "Волгоэнерготехкомплект" (далее - ЗАО ГЖФ "Волгоэнерготехкомплект", общество) обратилось в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0244002:4, площадью 15 485 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для фактически занимаемой складской базы, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Товарная, д.8А, равной его рыночной стоимости в размере 19 932 551 руб., определенной по состоянию на 1 января 2013 г.

Решением Самарского областного суда от 1 апреля 2015 г. заявленное требование удовлетворено частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции в части удовлетворения заявления общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области) обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.

ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области), Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация городского округа Самара, общество с ограниченной ответственностью "Волгострой", общество с ограниченной ответственностью "Группа комплексных решений", извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя заявителя, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ЗАО ПКФ "Волгоэнерготехкомплект" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 63:01:0244002:0004, общей площадью 15 485 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для фактически занимаемой складской базы, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Товарная, д. 8А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 июля 2008 г. 63-АВ N 688794.

Согласно кадастровому паспорту от 23 сентября 2014 г. земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 18 декабря 2002 г.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 39 623 327,70 руб., что подтверждается кадастровым паспортом и справкой от 24 сентября 2014 г.

Указанная кадастровая стоимость определена на основании постановления Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 г N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" по состоянию на 1 января 2013 г.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27 октября 2014 г. N 88/14-01, выполненный оценщиком ООО "Волгострой".

Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 г. составляет 19 932 551,65 руб.

По результатам экспертизы отчета от 27 октября 2014 г. N 88/14-01, проведенной экспертом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Межрегиональный союз оценщиков", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 29 октября 2014 г. N 1002/02-14.

В связи с отказом комиссии при Управлении Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости общество обратилось в суд.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что отчет об оценке земельного участка соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Судебной коллегией при рассмотрении апелляционной жалобы установлено, что в соответствии с пунктом 8 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В соответствии с пунктом 18 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 оценщиком исследовано социально-географическое положение Самарской области, произведен анализ рынков земельных участков Самарской области и города Самары по категориям земель и видам использования земельных участков за 2012 год.

В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж, выбрано 4 объекта-аналога.

Оценщик использовал материалы информационной системы "Центр".

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: дате актуальности цены аналога, местоположению, виду права, условиям предложения, условиям финансирования сделок, виду разрешенного использования земельного участка, наличию инженерных коммуникаций, наличию построек на земельном участке.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком на масштаб земельного участка, на наличие коммуникаций и по местоположению.

При применении указанного подхода рыночная стоимость объекта оценки на 1 января 2013 г. составила 19 932 551,65 руб.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, которым установлено, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствует выбранным оценщиком подходу и методу.

Доводы апелляционной жалобы ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области о наличии замечаний к отчету, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости, были предметом исследования суда первой инстанции и признаны им необоснованными.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену решения, в апелляционной жалобе не приводится, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Самарского областного суда от 1 апреля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Горчакова Е.В.

Николаева О.В.