Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14 июля 2015 г. N 14-07251/15 "О рассмотрении обращения"

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление Росреестра), рассмотрев обращение сообщает.

По информации филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области (далее - Филиал);

в октябре 2011 года на основании заявления о внесении в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и приложенных к нему документов в ГКН внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 63:09:0201056:821 (далее - Участок), расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, с. Новоматюшкино, участок N 0102, площадью 1425 кв. м, с категорией земель - "земли населенных пунктов" и видом разрешенного использования - "для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома". Местоположение границ земельного участка не установлено в соответствии с требованиями действующего законодательства;

в октябре 2014 года на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости и технического плана в ГКН внесены сведения о здании с кадастровым номером 63:09:0201056:939, расположенном по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Автомобилистов, д. 32, площадью 213,3 кв. м, назначение - "жилой дом", этажность - "1" (далее - Объект 1); согласно техническому плану Объект 1 расположен на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0201056:821;

в феврале 2014 года на основании заявлений о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости и технических планов в ГКН внесены сведения о помещениях, расположенных в здании с кадастровым номером 63:09:0201056:939 по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Автомобилистов, д. 32 с кадастровыми номерами 63:09:0201056:946 (площадью 106,8 кв. м, назначение - "жилое" далее - Объект 2) и 63:09:0201056:947 (площадью 106,5 кв. м, назначение - "жилое", далее - Объект 3).

По информации Управления Росреестра по Самарской области (далее - Управление):

в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержатся записи о праве общей долевой собственности (по доле) Вербицкого A.B. и Гаврюшиной Т.Е. на Участок и Объект 1;

государственная регистрация прав указанных лиц на Объект 1 была проведена в октябре 2014 года в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации);

в феврале 2015 года Вы (в качестве представителя Вербицкого A.Е. и Гаврюшиной Т.Е.) обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности Вербицкого A.Е. и Гаврюшиной Т.Е. на Объект 1 и регистрации права общей долевой собственности данных лиц на Объекты 2, 3;

в порядке информационного взаимодействия для получения дополнительных сведений государственным регистратором в течение срока государственной регистрации были направлены запросы в Филиал и администрацию Комсомольского района городского округа Тольятти Самарской области о предоставлении разрешения на реконструкцию Объекта 1 и разрешения на ввод в эксплуатацию Объектов 2, 3, образованных в результате реконструкции;

в апреле 2015 года на запросы Управления были получены ответы:

- Филиала, согласно которому в ГКН отсутствует информация, а также документы о реконструкции, перепланировке Объекта 1;

- Департамента по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти Самарской области, в соответствии с которым разрешение на реконструкцию Объекта 1 и разрешение на ввод в эксплуатацию Объектов 2, 3 не выдавались;

- администрация Комсомольского района городского образования Тольятти Самарской области, содержащий сведения о том, что разрешение на перепланировку и (или) реконструкцию Объекта 1 не выдавалось, а также о переадресации межведомственного запроса Управления в Департамент градостроительной деятельности мэрии городского округа Тольятти Самарской области;

в марте и апреле 2015 года государственная регистрация была приостановлена по решению государственного регистратора на основании пунктов 1 и 2.1 статьи 19 Закона о регистрации, а впоследствии в ее проведении в мае 2015 года было отказано в связи с отсутствием оснований для раздела Объекта 1, расположенного на Участке, предназначенном для строительства и дальнейшей эксплуатации индивидуального жилого дома.

Учитывая изложенное, отмечаем.

Согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, далее - Положение).

При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации, говоря об объектах капитального строительства, в отношении проектной документации, на которые не проводится экспертиза (часть 2 статьи 49), выделяет в том числе такие виды объектов капитального строительства, как:

объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;

жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства.

Сведения о виде жилого помещения (комната, квартира) вносятся в ГКН, если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме (пункт 17 часта 2 статьи 7 Закона о кадастре). Для жилых помещений, расположенных в жилых домах, Законом о кадастре не предусмотрено указание таких дополнительных сведений, как "вид" такого жилого помещения.

Одновременно обращаем внимание на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (самовольная постройка), части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", исходя из которых, многоквартирный дом, построенный на земельном участке с разрешенным видом использования, предусматривающим индивидуальное жилищное строительство (эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства), без получения разрешительных документов (в соответствии со статьями 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации) является самовольной постройкой.

В соответствии со строительными нормами и правилами "Дома жилые одноквартирные" (СНиП 31-02-2001), утвержденными постановлением Госстроя России от 22.03.2001 N 35, данные нормы и правила распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они:

не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;

не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;

имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем,

СНиП 31-02-2001 распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выходка на приквартирный участок.

При этом согласно строительным нормам и правилам "Здания жилые многоквартирные" (СНиП 31-01-2003), утвержденным постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109, данные нормы и правила не распространяются: на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2001, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками.

Кроме того, в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано на то, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке.

Учитывая изложенное, на наш взгляд, не должна осуществляться постановка на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме, как самостоятельных объектов недвижимости (по аналогии с комнатами в коммунальных квартирах), за исключением, если такое помещение представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома - блок в жилом доме блокированной застройки, В этой связи полагаем, что если блок в жилом доме блокированной застройки соответствует признакам жилого дома, постановка его на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания - жилого дома блокированной застройки.

В обращении указано, что осуществлен раздел Объекта 1 на части жилого дома, при этом технические планы подготовлены на помещения (Объекты 2, 3), расположенные в нем. Учитывая указанную в обращении информацию, на наш взгляд, Объекты 2, 3 можно либо квалифицировать как блоки жилого дома блокированной застройки, либо Объект 1 должен быть отнесен к многоквартирному дому (в любом случае этому не отвечает вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен Объект 1).

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Минэкономразвития России в письме от 20.02.2014 N Д23и-478 по вопросу осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости в результате их реконструкции высказало мнение, согласно которому, если в результате реконструкции здания образованы новые объекты недвижимости, необходимо осуществлять их постановку на государственный кадастровый учет.

В соответствии со статьями 16, 22 Закона о кадастре постановка на государственный кадастровый учет здания, государственный кадастровый учет изменений здания осуществляется, если иное не установлено Законом о кадастре, на основании заявления о государственном кадастровом учете объекта недвижимости либо заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости и технического плана, требования к подготовке которого утверждены приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке" (далее - Требования).

Согласно пункту 16 Требований:

сведения о здании, за исключением сведений о местоположении здания на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации здания, разрешения на ввод здания в эксплуатацию или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта здания; копии указанных документов включаются в состав приложения;

если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление или принятие указанных документов, сведения о здании указываются в техническом плане на основании декларации, подготовленной в соответствии с формой и требованиями к подготовке декларации, установленными приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 N 628; в указанном случае декларация в соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре является неотъемлемой частью технического плана и включается в состав приложения;

если для подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав приложения;

в случае подготовки технического плана на основе проектной документации в состав приложения включаются копии тех листов проектной документации, которые содержат включенные в состав технического плана сведения.

Из вышеизложенного следует, что для того, чтобы иметь возможность "разделить" в натуре индивидуальный жилой дом на квартиры, необходимо осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создан многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения).

При этом необходимо также учитывать, что земельные участки, на которых могут создаваться многоквартирный дом и индивидуальный жилой дом, имеют различные правовые режимы. Соответственно, вид разрешенного использования (и категория) земельного участка, на котором в результате реконструкции будет создан многоквартирный дом, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Таким образом, полагаем, что раздел индивидуального жилого дома на квартиры (блоки) возможен только в результате его реконструкции с получением в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, разрешения на строительство (а впоследствии - разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) и предварительным (до начала реконструкции) изменением вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен реконструируемый жилой дом, на вид разрешенного использования земельного участка, который предусматривает возможность размещения (строительства) и эксплуатации многоквартирного дома.

Заместитель начальника Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета

И.В. Домрачева