Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2015 г. N 66-АПГ15-7 Суд отменил решение областного суда и удовлетворил требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку заключение эксперта, подтверждающее рыночную стоимость спорного земельного участка, составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2015 г. N 66-АПГ15-7

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.

судей Меркулова В.П., Никифорова С.Б.

при секретаре Костереве Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью производственная компания "ДИТЭКО" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью производственная компания "ДИТЭКО" на решение Иркутского областного суда от 22 января 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью производственная компания "ДИТЭКО" (далее - ООО ПК "ДИТЭКО", общество) обратилось в Иркутский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 38:26:040106:169, общей площадью 14 172 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, западнее участка, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 124, д. 1, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для завершения строительства и последующей эксплуатации Главного корпуса, равной его рыночной стоимости в размере 2 041 000 рублей по состоянию на 1 января 2012 г., и внесении соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

К участию в деле привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Иркутской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее - Управление Росреестра по Иркутской области), Правительство Иркутской области и Администрация города Ангарска.

Решением Иркутского областного суда от 22 января 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО ПК "ДИТЭКО" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Правительством Иркутской области и Администрацией города Ангарска представлены отзывы, а Управлением Росреестра по Иркутской области - возражения.

Участвующие в деле лица, извещённые надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее и возражения, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

ООО ПК "ДИТЭКО" является собственником земельного участка с кадастровым номером 38:26:040106:169, общей площадью 14 172 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, западнее участка, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 124, д. 1, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для завершения строительства и последующей эксплуатации Главного корпуса, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29 июля 2013 г. N ...

Согласно данным, содержащимся в кадастровом паспорте, земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 22 июля 2008 г.

В соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 г. N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Иркутской области" (с учётом изменений, внесённых в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 г. N 239-пп) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Иркутской области. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 г. и составила 22 145 875,80 рублей.

Заявителем представлен отчёт об оценке от 16 июня 2014 г. N 147-ИН/2014, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Эксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2012 г. определена в размере 2 041 000 рублей, и положительное экспертное заключение на отчет от 18 сентября 2014 г. N Э-290814-ИРК-2 Некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

Обществом соблюден досудебный порядок рассмотрения спора путем обращения в соответствующую комиссию.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость земельного участка определена с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

По ходатайству заявителя об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2012 г. в суде апелляционной инстанции по делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта АНО ЭЦ "Регион-Эксперт" N 59, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:26:040106:169 по состоянию на 1 июня 2012 г. определена в размере 10 807 000 рублей.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Как следует из заключения эксперта АНО ЭЦ "Регион-Эксперт" N 59, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 г., то есть на дату, когда проводилась кадастровая оценка земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Иркутской области, результаты которой утверждены упомянутым постановлением Правительства Иркутской области.

При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.

Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Эксперт применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в городе Ангарске. В качестве аналогов объекта оценки экспертом выбрано 3 объекта сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Иркутского областного суда от 22 января 2015 г. отменить.

Заявление общества с ограниченной ответственностью производственная компания "ДИТЭКО" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:26:040106:169, общей площадью 14 172 кв.м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, западнее участка, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 124, д. 1, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для завершения строительства и последующей эксплуатации Главного корпуса, равную его рыночной стоимости в размере 10 807 000 рублей по состоянию на 1 января 2012 г.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Меркулов В.П.

Никифоров С.Б.