Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2015 г. N 48-АПГ15-27 Суд отменил принятое ранее решение и принял новое решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку отчёт оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2015 г. N 48-АПГ15-27

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Меркулова В.П., Никифорова С.Б.,

при секретаре Костереве Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества "МиассЭлектроАппарат" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "МиассЭлектроАппарат" на решение Челябинского областного суда от 17 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя открытого акционерного общества "МиассЭлектроАппарат" - Аксенова Е.В., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

открытое акционерное общество "МиассЭлектроАппарат" (далее - ООО "МиассЭлектроАппарат") обратилось в Челябинский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002001:18, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Готвальда, 1, площадью 106106 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере 18 435 000 рублей по состоянию на 1 января 2010 г.

Решением Челябинского областного суда от 17 февраля 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "МиассЭлектроАппарат" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.

Относительно доводов апелляционной жалобы, Администрацией Миасского городского округа представлено возражение.

Извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Администрация Миасского городского округа, Правительство Челябинской области, в судебное заседание не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав объяснения представителя участвующего в деле лица, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

ОАО "МиассЭлектроАппарат" на основании договора аренды от 27 февраля 2006 г. N 5050, изменения к договору от 13 апреля 2007 г. и дополнительного соглашения от 23 июня 2011 г. N 1, является арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002001:18, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Готвальда, 1, площадью 106106 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для производственных целей (размещение производственной базы)". На земельном участке расположены 21 объект недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности.

Согласно кадастровой справке от 17 октября 2014 г. и кадастрового паспорта от 20 января 2015 г. земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002001:18 поставлен на государственный кадастровый учет 30 марта 2007 г., его кадастровая стоимость определена в размере 74 478 984,58 рублей на основании постановления Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г. N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" по состоянию на 1 января 2010 г.

Заявителем представлен отчёт об оценке от 19 сентября 2014 г. N 66/ЗУ-0914, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Антей-Эксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере 18 435 000 рублей, и положительное экспертное заключение на отчет от 19 ноября 2014 г. N Э-111114-ЧЕЛ Некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

Обществом соблюден досудебный порядок рассмотрения спора путем обращения в соответствующую комиссию.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что представленный заявителем в подтверждение рыночной стоимости земельного участка отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По ходатайству заявителя об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. в суде апелляционной инстанции по делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта отдела оценки Южно-Уральской промышленной палаты от 31 августа 2015 г. N 026-05-01043, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002001:18 по состоянию на 1 июня 2010 г. определена в размере 17 136 000 рублей.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Как следует из заключения эксперта отдела оценки Южно-Уральской промышленной палаты от 31 августа 2015 г. N 026-05-01043, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2010 г., то есть на дату, когда проводилась кадастровая оценки земель населенных пунктов Челябинской области, результаты которой утверждены упомянутым постановлением Правительства Челябинской области.

При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.

Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Эксперт применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в городе Миассе Челябинской области. В качестве аналогов объекта оценки экспертом выбрано 4 объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами- аналогами экспертом применены соответствующие корректировки.

Также эксперт применил доходный подход к оценке, рассчитав стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке с учетом их накопленного износа согласно методике сравнительной единицы.

Эксперт оценил преимущества и недостатки каждого метода и на основе анализа полученных им результатов определил итоговую стоимость земельного участка.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Челябинского областного суда от 17 февраля 2015 г. отменить.

Заявление открытого акционерного общества "МиассЭлектроАппарат" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002001:18, категории земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Готвальда, 1, площадью 106106 кв.м, равную его рыночной стоимости в размере 17 136 000 рублей по состоянию на 1 января 2010 г.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Меркулов В.П.

Никифоров С.Б.