Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 ноября 2015 г. N 53-КГ15-21 Ранее внесенное апелляционное определение, которым требование о признании недействительным договора аренды удовлетворено, подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку нижестоящими судами не были выяснены на местности точные границы земельного участка, принадлежащего истцу; кроме того, решения судов не мотивированы

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 ноября 2015 г. N 53-КГ15-21

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В., Гетман Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бажановой Т.Н. к отделу имущественных отношений, архитектуры и строительства администрации Уярского района, ООО ФХ "Раздолье" о признании недействительным договора аренды, применении последствий его недействительности, аннулировании записи о регистрации договора, снятии участка с кадастрового учёта, по кассационной жалобе представителя ООО ФХ "Раздолье" Гончарова А.Е. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 19 января 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав объяснения представителя ООО ФХ "Раздолье" Гончарова А.Е., поддержавшего доводы жалобы, Азановой Н.С. - представителя Бажановой Т.Н., возражавшей против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Бажанова Т.Н. обратилась в суд с иском к комитету имущественных отношений администрации Уярского района (с 30 июля 2014 г. переименован в отдел имущественных отношений, архитектуры и строительства администрации Уярского района), ООО ФХ "Раздолье" о признании ничтожным договора аренды N 21 от 9 февраля 2012 г., заключённого между ответчиками, применении последствий его недействительности, аннулировании записи о регистрации договора аренды N 21 от 9 февраля 2012 г., снятии с кадастрового учёта земельного участка с кадастровым номером ...

Решением Уярского районного суда Красноярского края от 3 сентября 2014 г. в удовлетворении исковых требований Бажановой Т.Н. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 19 января 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, исковые требования Бажановой Т.Н. к комитету имущественных отношений администрации Уярского района, ООО ФХ "Раздолье" удовлетворены. Признан недействительным договор аренды N 21 от 9 февраля 2012 г., заключённый ответчиками в отношении земельного участка, общей площадью ... м2, с кадастровым номером ..., постановлено снять указанный земельный участок с кадастрового учёта.

В кассационной жалобе представителя ООО ФХ "Раздолье" Гончарова А.Е. поставлен вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены указанного апелляционного определения от 19 января 2015 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 1 октября 2015 г. данная кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера нарушения норм права были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 9 февраля 2012 г. комитет имущественных отношений администрации Уярского района (арендодатель) и ООО ФХ "Раздолье" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером ..., площадью ... м2, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., в границах землепользования ООО "Раздолье". Договор аренды заключён на срок с 27 января 2012 г. по 26 января 2037 г.

В преамбуле договора указано, что он заключён на основании постановления администрации Уярского района от 27 января 2012 г. N 99-П "О предоставлении в аренду ООО ФХ "Раздолье" земельного участка, государственная собственность на который не разграничена".

Решением Уярского районного суда Красноярского края от 24 июля 2013 г., вступившим в законную силу 26 августа 2013 г., удовлетворено заявление Бажановой Т.Н. о признании незаконным постановления администрации Уярского района от 27 января 2012 г. N 99-П "О предоставлении в аренду ООО ФХ "Раздолье" земельного участка, государственная собственность на который не разграничена". К участию в данном деле в качестве заинтересованного лица было привлечено ООО ФХ "Раздолье".

Признавая незаконным постановление администрации от 27 января 2012 г. N 99-П, Уярский районный суд Красноярского края в решении от 24 июля 2013 г. исходил из установленного в ходе судебного разбирательства факта нарушения оспариваемым постановлением прав Бажановой Т.Н. как собственника 1/517 доли в праве на земельный участок, общей площадью ... м2, расположенный по адресу: ... Нарушение выразилось в том, что администрация района распорядилась земельным участком Бажановой Т.Н., передав его в аренду ООО ФХ "Раздолье" в составе земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... м2 местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, р-н Уярский, в границах землепользования ООО "Раздолье".

К таким же выводам пришёл суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, установив, что земельный участок, переданный в аренду ООО ФХ "Раздолье", включает в себя земельный участок, принадлежащий истцу на праве собственности. Установление данного обстоятельства привело суд к выводу о недействительности договора аренды от 9 февраля 2012 г. в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как сделки, нарушающей требования закона, а именно нормы ст. 209 названного Кодекса, закрепляющей правомочия собственника.

В этой связи решение Уярского районного суда Красноярского края от 3 сентября 2014 г., основанное на том, что факт нарушения прав истца не доказан, признано судом апелляционной инстанции не соответствующим закону и обстоятельствам дела.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что данные выводы суда апелляционной инстанции нельзя признать законными и обоснованными ввиду следующего.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции) земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно ч. 7 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения в соответствии с названным Федеральным законом общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений (далее - кадастровые сведения), сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ).

Из названных законодательных положений следует, что земельный участок должен иметь определённые индивидуальные характеристики, позволяющие установить его местонахождения.

Оценивая выводы районного суда о том, что земельный участок Бажановой Т.Н. невозможно индивидуализировать, поскольку её доля в натуре не выделена, соответственно, невозможно установить факт наложения границ земельных участков, суд апелляционной инстанции правильно указал, что эти обстоятельства не лишают земельный участок истца статуса объекта гражданских прав, подлежащих защите.

Вместе с тем, исходя из избранного истцом способа защиты, по данному делу юридически значимым и подлежащим выяснению с учетом содержания спорных отношений сторон и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение точных границ на местности земельного участка, принадлежащего истцу, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела сделано не было.

Согласно ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спора) недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

ООО ФХ "Раздолье" предоставлен в аренду земельный участок площадью ... м2, тогда как площадь земельного участка истца составляет ... м2 (1/517 доли от земельного участка общей площадью ... м2).

Таким образом, земельный участок истца занимает менее одного процента общей площади земельного участка, предоставленного в аренду ООО ФХ "Раздолье".

В силу ст. 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч. 1 и 2) и 55 (ч. 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П).

Целям обеспечения баланса прав и интересов участников гражданского оборота служат положения ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие общее правило о том, что недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей.

Судом апелляционной инстанции не были выполнены вышеприведенные положения закона и не обеспечен баланс прав истца как собственника и ответчика как арендатора земельного участка.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 "О судебном решении" от 19 декабря 2003 г. решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции выполнены не были.

При разрешении спора суд не указал, каким образом права Бажановой Т.Н. нарушает передача в аренду ООО ФХ "Раздолье" земельного участка в части, превышающей площадь земельного участка истца.

Вопрос о возможности признания недействительным договора аренды в части на обсуждение сторон не выносился и судом не разрешался.

По изложенным основаниям Судебная коллегия находит, что допущенные судом апелляционной инстанции и названные выше нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ООО ФХ "Раздолье", в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 19 января 2015 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 19 января 2015 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Романовский С.В.

Гетман Е.С.