Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 12 ноября 2015 г. N 48-АПГ15-44 Суд изменил решение областного суда в части установления кадастровой стоимости части земельных участков равной их рыночной стоимости, поскольку заключение эксперта, указывающее итоговую величину рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 12 ноября 2015 г. N 48-АПГ15-44

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.

судей Калининой Л.А., Корчашкиной Т.Е.

при секретаре Макаровой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "НОВАТЭК - Автозаправочные комплексы" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "НОВАТЭК - Автозаправочные комплексы" на решение Челябинского областного суда от 13 марта 2015 г., которым в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "НОВАТЭК - Автозаправочные комплексы" Васильевой Н.В. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью "НОВАТЭК - Автозаправочные комплексы" (далее - ООО "НОВАТЭК - АЗК", общество) обратилось в Челябинский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 г.

Решением Челябинского областного суда от 13 марта 2015 г. е удовлетворении заявления ООО "НОВАТЭК - АЗК" отказано.

В апелляционной жалобе ООО "НОВАТЭК-АЗК" просит отменить указанный судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам, имеющим значение для дела, а также считает решение суда незаконным и необоснованным.

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Администрация г. Челябинска, Администрация г. Златоуста, Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска, Комитет по управлением имуществом Златоустовского городского округа, Правительство Челябинской области, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя участвующего в деле лица, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

ООО "НОВАТЭК - АЗК" является собственником земельных участков:

- с кадастровым номером 74:36:0415007:63, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, Троицкий тракт, д. 65, стр. 1, площадью 2 835 кв.м с разрешенным видом использования "для эксплуатации АГЗС N 1" на основании договора купли-продажи от 16 февраля 2009 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0414031:113, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, Троицкий тракт, д. 100, площадью 3 039 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации АГЗС N 2" на основании договора купли-продажи от 16 февраля 2009 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0207001:16, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, Бродокалмакский тракт, площадью 3 717 кв.м, с разрешенным видом пользования "для эксплуатации АГЗС на 200 заправок в сутки" на основании договора купли-продажи от 16 февраля 2009 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0312001:129 расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский район, ул. Магнитогорская, д. 123, площадью 2 320 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации АГЗС N 7" на основании договора купли-продажи от 30 июня 2009 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0705001:29, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский тракт, д. 18-6, площадью 2 873 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации комплекса зданий, сооружений и сетей (автомобильная газозаправочная станция на 200 заправок в сутки)" на основании договора купли-продажи от 20 апреля 2009 г., что подтверждено копиями договоров купли-продажи.

Также ООО "НОВАТЭК-АЗК" является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером 74:36:0415007:64, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, Троицкий тракт, д. 65 стр. 1, площадью 1 363 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации автозаправочной станции N 1" на основании договора аренды от 10 января 2007 г, сроком на 49 лет;

- с кадастровым номером 74:36:0414031:114, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, Троицкий тракт, д. 100, площадью 1 158 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации автозаправочной станции N 2" на основании договора аренды, сроком действия до 22 декабря 2055 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0207001:17, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, Бродокалмакский тракт, площадью 152 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации автомобильной газозаправочной станции на 200 заправок в сутки" на основании договора аренды, сроком действия на 20 лет с даты принятия постановления от 14 сентября 2006 г. N 1366-г.;

- с кадастровым номером 74:36:0207001:18, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, Бродокалмакский тракт, площадью 131 кв.м., с разрешенным видом использования "для эксплуатации территории, прилегающей к заправочной станции" на основании договора аренды земли г. Челябинска по договору аренды земли, сроком действия до 14 сентября 2026 года;

- с кадастровым номером 74:36:0110006:32, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Металлургический район, ул. Северный Луч, д. 18, площадью 6 098 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации нежилого здания (автомобильная газозаправочная станция: операторская)" на основании договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 17 августа 2009 г. сроком действия до 19 июня 2011 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0705001:30, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский тракт, д. 18-б, площадью 1 114 кв.м., с разрешенным видом использования "для эксплуатации комплекса зданий, сооружений и сетей (автомобильная газозаправочная станция на 200 заправок в сутки)" на основании договора долгосрочной аренды от 3 апреля 2009 года, сроком действия до 19 января 2019 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0312001:130, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Магнитогорская, д. 123, площадью 1 105 кв.м., с разрешенным видом использования "для эксплуатации автозаправочной станции N 7" на основании договора долгосрочной аренды земли от 15 июня 2009 г., сроком действия до 18 марта 2029 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0713003:48, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, на пересечении улицы Салавата Юлаева и пр-та Победы, площадью 2 669 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации автомобильной газозаправочной станции" основании договора долгосрочной аренды земли г. Челябинска от 6 июля 2011 г., сроком действия до 31 января 2031 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0000000:45837, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, ул. Федорова, д. 21, стр. 1. площадью 5 023 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации автогазозаправочной станции" на основании договора долгосрочной аренды земли г. Челябинска сроком действия с 28 августа 2012 г. по 18 сентября 2033 г.

- с кадастровым номером 74:36:0206001:246, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, Бродокалмакский тракт, площадью 1 705 кв.м, с разрешенным видом использования "для строительства автомобильной газозаправочной станции" на основании договора краткосрочной аренды земли от 3 декабря 2012 г., сроком действия с 19 сентября 2012 г. по 19 сентября 2014 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0707004:23, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский пр., площадью 1 312 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации временной некапитальной АГЗС (участок N 1)" по договору аренды от 6 сентября 2011 г., сроком действия с 12 апреля 2010 г. по 18 июня 2016 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0707004:22, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский пр., площадью 855 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации временной некапитальной АГЗС (участок N 2)" по договору аренды от 6 сентября 2011 г., сроком действия с 12 апреля 2010 г. по 18 июня 2016 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0601005:21, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Академика Макеева, д. 6-а, площадью 3 464 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации АГЗС" на основании договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 26 июля 2011 г., сроком действия с 1 апреля 2010 г. по 1 апреля 2030 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0608002:111, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Артиллерийская, площадью 692 кв.м., с разрешенным видом использования "для строительства АГЗС" на основании договора краткосрочной аренды от 26 июля 2011 г., сроком действия с 1 апреля 2010 г. по 1 апреля 2012 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0205006:14, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Бажова, площадью 1 615 кв.м., с разрешенным видом использования "для реконструкции некапитальной АГЗС под капитальную" на основании договора краткосрочной аренды от 2 августа 2012 г., сроком действия с 1 января 2010 г. по 16 апреля 2014 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0608002:96, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Северный Луч, 47, площадью 1 227 кв.м, с разрешенным видом пользования "для строительства АГЗС" на основании договора краткосрочной аренды от 2 августа 2012 г., сроком действия с 1 января 2011 г. по 24 мая 2014 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0701007:19, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Радонежская, д. 21, площадью 20 401 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации производственной базы" на основании договора долгосрочной аренды от 29 сентября 2011 г., сроком действия с 14 декабря 2010 г. по 26 августа 2031 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0701008:89, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Радонежская, д. 36, площадью 10 444 кв.м, с разрешенным видом использования "для эксплуатации комплекса зданий, сооружений и сетей - базы хранения сжиженного углеводородного газа" на основании договора долгосрочной аренды от 20 декабря 2011 г, сроком действия с 14 декабря 2010 г. по 16 ноября 2031 г.,

- с кадастровым номером 74:25:0310401:99, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, в районе ул. Садовая, северо-западнее территории ОАО "Синклос", площадью 15 025 кв.м, с разрешенным видом использования "размещение прирельсовой газонаполнительной станции для приема и хранения сжиженных углеводородных газов" на основании договора аренды земли от 6 декабря 2012 года сроком действия на три года.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г. N 284-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области". Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2010 г.

Согласно перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов Челябинской области, кадастровая стоимость которых утверждена постановлением Правительства Челябинской области и данным кадастровых справок о кадастровой стоимости земельного участка 6 августа 2014 г. кадастровая стоимость земельных участков 74:36:0415007:64, 74:36:0312001:129, 74:36:0707004:29, 74:36:0207001:16, 74:36:0414031:113, 74:36:0415007:63, 74:36:0701008:89, 74:36:0205006:14, 74:36:0608002:111, 74:36:0601005:21, 74:36:0713003:48, 74:36:0312001:130, 74:36:0705001:30, 74:36:0110006:32, 74:36:0207001:18, 74:36:0207001:17, 74:36:0414031:114 и 74:36:0608002:96, 74:36:0701007:19 определена по состоянию на 1 января 2010 г. Данные земельные участки вошли в указанный выше перечень

Земельные участки с кадастровыми номерами 74:25:0310401:99, 74:36:0707004:22, 74:36:0707004:23, 74:36:0206001:246 и 74:36:0000000:45837 были сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет после проведения массовой государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области. Эти участки не вошли в перечень земельных участков, утвержденный постановлением Правительства Челябинской области.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление общества отклонила, поскольку земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет до вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", не могут быть оспорены в Комиссии, а подлежат оспариванию только в судебном порядке.

Согласно данным кадастровых справок и в соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г. N 284-п кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 74:36:0415007:64 составила 6 067 285,46 руб., 74:36:0414031:114 - 4 684 086,84 руб., 74:36:0207001:17 - 700 305,04 руб., 74:36:0207001:18 - 607 739,13 руб., 74:36:0110006:32 - 36 719 594,84 руб., 74:36:0705001:30 - 6 734 842,96 руб., 74:36:0312001:130 - 5 650 815,3 руб., 74:36:0713003:48 - 14 747 612,88 руб., 74:36:0000000:45837 - 17 153 143,16 руб., 74:36:0206001:246 - 7 889 358,95 руб., 74:36:0707004:23 - 9 856 216,32 руб., 74:36:0707004:22 - 6 423 067,8 руб., 74:36:0601005:21 - 21 084 605,92 руб., 74:36:0608002:111 - 5 301 252,84 руб., 74:36:0205006:14 - 11 079 239,15 руб., 74:36:0608002:96 - 7 504 000,71 руб., 74:25:0310401:99 - 12 974 388,00 руб., 74:36:0701007:19 - 39 707 894,37 руб., 74:36:0701008:89 - 10 882 961,32 руб., 74:36:0415007:63 - 12 619 775,7 руб., 74:36:0414031:113 - 12 332 960,97 руб., 74:36:0207001:16 - 17 233 052,76 руб., 74:36:0705001:29 - 17 320 397,64 руб., 74:36:0312001:129 - 11 882 738,4 руб.

По заданию ООО "НОВАТЭК - АЗК" оценщиком ООО "Тотал прогрессив консалтинг" подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости упомянутых земельных участков от 18 июля 2014 г. N 1666-2014-05-КК по состоянию на 1 января 2010 г., согласно которого рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номерами составила:

74:36:0415007:64 в размере 1 620 600 руб.,

74:36:0312001:129 в размере 2 839 500 руб.,

74:36:0707004:29 в размере 2 956 100 руб.,

74:36:0207001:16 в размере 3 940 800 руб.,

74:36:0414031:113 в размере 3 540 300 руб.,

74:36:0415007:63 в размере 3 302 700 руб.,

74:36:0701008:89 в размере 10 103 700 руб.,

74:36:0205006:14 в размере 1 775 100 руб.,

74:36:0608002:111 в размере 759 100 руб.,

74:36:0601005:21 в размере 3 600 800 руб.,

74:36:0713003:48 в размере 2 746 200 руб.,

74:36:0312001:130 в размере 1 343 900 руб.,

74:36:0705001:30 в размере 1 205 900 руб.,

74:36:0110006:32 в размере 7 630 800 руб.,

74:36:0207001:18 в размере 151 200 руб.,

74:36:0207001:17 в размере 175 400 руб.,

74:36:0414031:114 в размере 1 376 800 руб.,

74:36:0608002:96 в размере 1 324 600 руб.,

74:25:0310401:99 в размере 4 770 000 руб.,

74:36:0707004:22 в размере 932 500 руб.,

74:36:0707004:23 в размере 1 420 300 руб.,

74:36:0206001:246 в размере 1 874 000 руб.,

74:36:0701007:19 в размере 19 060 200 руб.,

и 74:36:0000000:45837 в размере 5 567 600 руб.

На отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 22 июля 2014 г. N 595/10-14.

В связи с отказом комиссии при Управлении Росреестра по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости общество обратилось в суд.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что представленный заявителем в подтверждение рыночной стоимости земельного участка отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По ходатайству заявителя об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: 74:36:0415007:64, 74:36:0312001:129, 74:36:0705001:29, 74:36:0207001:16, 74:36:0414031:113, 74:36:0415007:63, 74:36:0701008:89, 74:36:0205006:14, 74:36:0608002:111, 74:36:0601005:21, 74:36:0713003:48, 74:36:0312001:130, 74:36:0705001:30, 74:36:0110006:32, 74:36:0207001:18, 74:36:0207001:17, 74:36:0414031:114 и 74:36:0608002:96, 74:36:0701007:19, по состоянию на 1 января 2010 г. в суде апелляционной инстанции по делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Тройка Компания" от 25 сентября 2015 г. N 7/15, рыночная стоимость земельных участков, указанных в ходатайстве по состоянию на 1 января 2010 г. определена в следующих размерах: 74:36:0415007:63 - 3 146 900 руб., 74:36:0415007:64 - 1 512 900 руб., 74:36:0414031:113 - 3 373 300 руб., 74:36:0207001:16 - 4 464 100 руб., 74:36:0312001:129 - 3 087 900 руб., 74:36:0705001:29 - 3 304 000 руб., 74:36:0414031:114 - 1 285 400 руб., 74:36:0207001:17 - 182 600 руб., 74:36:0207001:18 - 157 300 руб., 74:36:0110006:32 - 8 378 700 руб., 74:36:0705001:30 - 1 281 000 руб., 74:36:0312001:130 - 1 470 800 руб., 74:36:0713003:48 - 3 069 400 руб., 74:36:0601005:21 - 4 160 300 руб., 74:36:0608002:111 - 831 100 руб., 74:36:0205006:14 - 1 939 600 руб., 74:36:0608002:96 - 1 473 600 руб., 74:36:0701007:19 - 17 238 800 руб., 74:36:0701008:89 - 8 846 100 руб.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Как следует из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Тройка компания" от 59 сентября 2015 г. N 7/15, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 74:36:0415007:64, 74:36:0312001:129, 74:36:0705001:29, 74:36:0207001:16, 74:36:0414031:113, 74:36:0415007:63, 74:36:0701008:89, 74:36:0205006:14, 74:36:0608002:111, 74:36:0601005:21, 74:36:0713003:48, 74:36:0312001:130, 74:36:0705001:30, 74:36:0110006:32, 74:36:0207001:18, 74:36:0207001:17, 74:36:0414031:114, 74:36:0701007:19 и 74:36:0608002:96, определена по состоянию на 1 января 2010 г., то есть на дату, когда проводилась кадастровая оценки земель населенных пунктов Челябинской области, результаты которой утверждены упомянутым постановлением Правительства Челябинской области.

При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.

Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Кроме того, экспертом произведен анализ рынка объектов оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж, выбрано от 4 до 7 объектов-аналогов.

Экспертом использованы материалы интернет-сайтов: www.74dom.ru, www.domchel.ru, www.zemli74.ru., а также газет "Купи дом", "Тумба".

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: категории земель, площади земельного участка, цене предложения, стоимости, типу предложения, виду права, условиям финансирования, условиям продажи, дате предложения, местоположению, средней стоимости арендной платы по районам г. Челябинска, площади, виду разрешенного использования, наличию инженерных коммуникаций.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на местоположение, площадь, а также корректировка на торг.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: 74:36:0415007:64, 74:36:0312001:129, 74:36:0705001:29, 74:36:0207001:16, 74:36:0414031:113, 74:36:0415007:63, 74:36:0701008:89, 74:36:0205006:14, 74:36:0608002:111, 74:36:0601005:21, 74:36:0713003:48, 74:36:0312001:130, 74:36:0705001:30, 74:36:0110006:32, 74:36:0207001:18, 74:36:0207001:17, 74:36:0414031:114, 74:36:0701007:19 и 74:36:0608002:96, является достоверной.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Челябинского областного суда от 13 марта 2015 г. отменить в части.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером 74:36:0415007:63, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, Троицкий тракт, д. 65, стр. 1, площадью 2 835 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 3 146 900 руб. по состоянию на 1 января 2010 г;

- с кадастровым номером 74:36:0415007:64, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, Троицкий тракт, д. 65, стр. 1, площадью 1 363 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 512 900 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0414031:113, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, Троицкий тракт, д. 100, площадью 3 039 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 3 373 900 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0207001:16, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, Бродокалмакский тракт, площадью 3 717 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 4 464 100 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0312001:129 расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский район, ул. Магнитогорская, д. 123, площадью 2 320 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 3 087 900 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0705001:29, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский тракт, д. 18-б, площадью 2 873 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 3 304 000 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0414031:114, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, Троицкий тракт, д. 100, площадью 1158 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 285 400 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0207001:17, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, Бродокалмакский тракт, площадью 152 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 182 600 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0207001:18, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, Бродокалмакский тракт, площадью 131 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 157 300 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0110006:32, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Металлургический район, ул. Северный Луч, д. 18, площадью 6 098 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 8 378 700 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0705001:30, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский тракт, д. 18-б, площадью 1 114 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 281 000 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0312001:130, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Магнитогорская, д. 123, площадью 1 105 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, равного его рыночной стоимости в размере 1 470 800 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0713003:48, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, на пересечении улицы Салавата Юлаева и пр.-та Победы, площадью 2 669 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, равного его рыночной стоимости в размере 3 069 400 руб.;

- с кадастровым номером 74:36:0601005:21, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Академика Макеева, д. 6-а, площадью 3 464 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 4 160 300 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0608002:111, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Механическая, д. 34-а, площадью 692 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 831 100 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0205006:14, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Бажова, площадью 1615 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 939 600 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0608002:96, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Калининский район, ул. Северный Луч, д. 47, площадью 1 227 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 473 600 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0701007:19, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Радонежская, д. 21, площадью 20 401 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 17 238 800 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0701008:89, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Курчатовский район, ул. Радонежская, д. 36, площадью 10 444 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 8 846 100 руб. по состоянию на 1 января 2010 г.

В остальной части решение суда от 13 марта 2015 г. оставить без изменения.

Расходы на проведение экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Тройка компания" Т. экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков в размере 130 000 руб. возложить на общество с ограниченной ответственностью "НОВАТЭК - Автозаправочные комплексы".

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 23 января 2015 г.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Калинина Л.А.

Корчашкина Т.Е.