Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 12 ноября 2015 г. N 48-АПГ15-29 Суд отменил решение областного суда и удовлетворил требование общества об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поскольку заключение эксперта, подтверждающее рыночную стоимость спорных земельных участков, составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 12 ноября 2015 г. N 48-АПГ15-29

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.

судей Абакумовой И.Д., Калининой Л.А.

при секретаре Макаровой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Винтерра" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 г. по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Винтерра" на решение Челябинского областного суда от 3 марта 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью "Винтерра" (далее - ООО "Винтерра") обратилось в Челябинский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером 74:36:0506004:480, площадью 15 240 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения полуподземного многофункционального комплекса с парковочными местами, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пересечение проспекта Ленина и улицы Лесопарковой; с кадастровым номером 74:36:0506003:56, общей площадью 1 737 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения заведения общественного питания, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда; с кадастровым номером 74:36:0212008:1988, общей площадью 2 988 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пересечение проспекта Ленина и улицы Артиллерийской; с кадастровым номером 74:36:0212008:1987, общей площадью 2 160 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пересечение проспекта Ленина и улицы Артиллерийской; с кадастровым номером 74:36:0212008:42, общей площадью 21 177 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пересечение проспекта Ленина и улицы Артиллерийской, - в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 г.

Решением Челябинского областного суда от 3 марта 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Винтерра" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права, назначить судебную экспертизу по определению рыночной стоимости земельных участков, и принять новый судебный акт с учетом результатов судебной экспертизы.

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены в установленном законом порядке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

ООО "Винтерра" является арендатором земельных участков: с кадастровым номером 74:36:0506004:480, площадью 15 240 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения полуподземного многофункционального комплекса с парковочными местами, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пересечение проспекта Ленина и улицы Лесопарковой; с кадастровым номером 74:36:0506003:56, общей площадью 1 737 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения заведения общественного питания, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда; с кадастровым номером 74:36:0212008:1988, общей площадью 2 988 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса, расположенного по адресу, г. Челябинск, Тракторозаводский район, пересечение проспекта Ленина и улицы Артиллерийской; с кадастровым номером 74:36:0212008:1987, общей площадью 2 160 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пересечение проспекта Ленина и улицы Артиллерийской; с кадастровым номером 74:36:0212008:42, общей площадью 21 177 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пересечение проспекта Ленина и улицы Артиллерийской, - в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 г.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506004:480 поставлен на кадастровый учет 18 декабря 2012 г., его кадастровая стоимость составляет 127 169 418 рублей.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0506003:56 поставлен на кадастровый учет 14 мая 2012 г., его кадастровая стоимость составляет 12 200 496,93 рублей.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0212008:1988 поставлен на кадастровый учет 9 октября 2013 г., его кадастровая стоимость составляет 27 440 477,28 рублей.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0212008:1987 поставлен на кадастровый учет 9 октября 2013 г., его кадастровая стоимость составляет 19 836 489,60 рублей.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0212008:42 поставлен на кадастровый учет 17 апреля 2001 г. В государственный кадастр недвижимости 17 июля 2014 г. внесены сведения об изменении площади данного земельного участка. Его кадастровая стоимость по состоянию на 17 июля 2014 г. составила 194 480 250,12 рублей.

ООО "Винтерра" соблюден досудебный порядок рассмотрения спора путем обращения в соответствующую комиссию.

В обоснование заявленных требований заявителем представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 24 ноября 2014 г. N 894Р-11.2014, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" и подтвержденный положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 21 декабря 2014 г. N 2075/27-14.

Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:480 по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере 49 667 200 руб., по состоянию на 18 декабря 2012 г. - 59 999 900 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере - 6 793 400 рублей, по состоянию на 14 мая 2012 г. - 7 927 700 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212008:1988 по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере - 3 582 600 руб., по состоянию на 9 октября 2013 г. - 4 006 900 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212008:1987 по состоянию на 1 января 2010 г. определена в размере - 2 665 400 рублей, по состоянию на 9 октября 2013 г. - 2 980 800 рублей Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212008:42 определена по состоянию на 1 января 2010 г. в размере 21 494 700 рублей.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции, в том числе исходил из того, что ООО "Винтерра" заявлены требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 г., то есть на дату, отличную от даты определения кадастровой стоимости земельных участков.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с данной статьей.

В рассматриваемом случае земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0506004:480, 74:36:0506003:56, 74:36:0212008:1988 и 74:36:0212008:1987 поставлены на кадастровый учет 18 декабря 2012 г., 14 мая 2012 г., 9 октября 2013 г., 9 октября 2013 г., 17 июля 2014 г. соответственно, то есть после проведения массовой оценки земель населенных пунктов в Челябинской области и отсутствуют в перечне объектов недвижимости, в отношении которых постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г. N 284-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2010 г.

Поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212008:42 в государственный кадастр недвижимости внесено изменение относительно площади участка, влияющее на определение его кадастровой стоимости, датой определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении характеристики такого объекта, а именно - 17 июля 2014 г.

По ходатайству заявителя в суде апелляционной инстанции по делу проведена судебная экспертиза об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0506004:480, 74:36:0506003:56, 74:36:0212008:1988 и 74:36:0212008:1987 по состоянию на 18 декабря 2012 г., на 14 мая 2012 г., на 9 октября 2013 г., на 9 октября 2013 г., и на 17 июля 2014 г. соответственно; земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212008:42 по состоянию на 17 июля 2014 г.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "ТОТАЛ ПРОГРЕССИВ КОНСАЛТИНГ" от 28 сентября 2015 г. N 1305-2015-09 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:480 по состоянию на 18 декабря 2012 г. определена в размере 66 236 600 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56 по состоянию на 14 мая 2012 г. определена в размере 10 385 800 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212008:1988 по состоянию на 9 октября 2013 г. определена в размере 4 026 600 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212008:1987 по состоянию на 9 октября 2013 г. определена в размере 2 910 800 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212008:42 по состоянию на 17 июля 2014 г. определена в размере 26 693 500 рублей.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Как следует из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "ТОТАЛ ПРОГРЕССИВ КОНСАЛТИНГ" от 28 сентября 2015 г. N 1305-2015-09, рыночная стоимость земельных участков определена на даты, когда они были поставлены на кадастровый учет: 18 декабря 2012 г., 14 мая 2012 г., 9 октября 2013 г., 9 октября 2013 г. и 17 июля 2014 г. соответственно, и на дату, когда в отношении земельного участка в государственный кадастр недвижимости внесено изменение о его площади, что соответствует требованиям статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности.

При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.

Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Эксперт оценил преимущества и недостатки каждого метода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в г. Челябинске на каждую дату оценки. В качестве аналогов объектов оценки экспертом выбрано по 4 объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки. На различия между объектами оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов эксперт определил итоговую стоимость земельных участков.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельных участков является достоверной.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Челябинского областного суда от 3 марта 2015 г. отменить.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Винтерра" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506004:480, площадью 15 240 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное - использование - для размещения полуподземного многофункционального комплекса с парковочными местами, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, пересечение проспекта Ленина и улицы Лесопарковой, равную его рыночной стоимости в размере 66 236 600 рублей по состоянию на 18 декабря 2012 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506003:56, общей площадью 1 737 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения заведения общественного питания, расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Труда, равную его рыночной стоимости в размере 10 385 800 рублей по состоянию на 14 мая 2012 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212008:1988, общей площадью 2 988 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пересечение проспекта Ленина и улицы Артиллерийской, равную его рыночной стоимости в размере 4 026 600 рублей по состоянию на 9 октября 2013 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212008:1987, общей площадью 2 160 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства торгово-досугового комплекса, доложенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пересечение проспекта Ленина и улицы Артиллерийской, равную его рыночной стоимости в размере 2 910 800 по состоянию на 9 октября 2013 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212008:42, общей площадью 21 177 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, пересечение проспекта Ленина и улицы Артиллерийской, равную его рыночной стоимости в размере 26 693 500 по состоянию на 17 июля 2014 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 30 декабря 2014 г.

Расходы по экспертизе в сумме 75 000 тыс.руб. возложить на общество с ограниченной ответственностью "Винтерра".

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Абакумова И.Д.

Калинина Л.А.