Методические рекомендации по порядку подготовки документов для заключения договора аренды земельного участка для строительства на территории особой экономической зоны

Методические рекомендации
по порядку подготовки документов для заключения договора аренды земельного участка для строительства на территории особой экономической зоны

(Извлечение)

Настоящие методические рекомендации по порядку подготовки документов для заключения договора аренды земельного участка для строительства на территории особой экономической зоны (далее - Методические рекомендации) подготовлены на основании Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрадК), Федерального закона от 02.01.00 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", Федерального закона от 18.06.01 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", Федерального закона от 22.07.05 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (далее - Закон об ОЭЗ).

При предоставлении земельных участков следует учитывать, что для земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон (далее - ОЭЗ), не устанавливаются градостроительные регламенты (ч. 6 ст. 36 ГрадК).

Земельные участки для строительства в пределах территории особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование исключительно на основании договора аренды (ч. 2 ст. 32 Закона об ОЭЗ).

В соответствии с ч. 13 ст. 30 ЗК РФ резиденту особой экономической зоны земельные участки для строительства предоставляются с учетом особенностей, предусмотренных Законом об ОЭЗ, и в частности:

- наличие у резидента ОЭЗ права требования предоставления земельного участка, входящего в территорию ОЭЗ (ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 22 и ч. 1 ст. 31.1 Закона об ОЭЗ);

- форма договора аренды земельного участка устанавливается Минэкономразвития России (ст. 33 Закона об ОЭЗ, приказ Минэкономразвития России от 12.04.06 г. N 95);

- методика расчета арендной платы за земельный участок устанавливается Минэкономразвития России (ст. 33 Закона об ОЭЗ, приказ Минэкономразвития России от 14.07.06 г. N 190).

Также следует иметь в виду, что с учетом ч. 13 ст. 30 ЗК РФ, ч. 2 ст. 8 Закона об ОЭЗ, приказа Минэкономразвития России от 04.08.06 г. N 217 "О порядке привлечения органами управления особыми экономическими зонами акционерного общества, сто процентов акций которого принадлежат Российской Федерации, или управляющей компании для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета объектов недвижимости, расположенных в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории, и управлению этими и ранее созданными объектами" земельные участки в аренду для строительства могут предоставляться открытому акционерному обществу "Особые экономические зоны" (далее - ОАО "ОЭЗ") или его дочернему акционерному обществу.

Подготовка территориальным управлением РосОЭЗ (далее - ТУ) документов для заключения договора аренды земельного участка для строительства может осуществляться одновременно с подготовкой соглашения о ведении промышленно-производственной, технико-внедренческой или туристско-рекреационной деятельности.

ТУ принимает решение о разделе исходного земельного участка, которое оформляется путем составления проекта границ земельного участка, основываясь на форме кадастрового плана исходного земельного участка, и утверждается распоряжением ТУ. На основании утвержденного проекта границ земельного участка осуществляется установление границ земельных участков на местности (межевание), созданных путем раздела исходного земельного участка, и проведение государственного кадастрового учета земельных участков, сформированных в результате проведения межевания земельных участков, созданных путем раздела исходного земельного участка.

При подготовке документов для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет образуемых земельных участков рекомендуется учитывать положения письма Росземкадастра от 11.04.03 г. N СС/272 "О проверке документов, представляемых для государственного кадастрового учета земельных участков".*

В распоряжении ТУ об утверждении проекта границ земельного участка должно быть установлено разрешенное использование сформированных земельных участков в пределах существующего целевого назначения земельных участков.

Для предоставления земельного участка резиденту ОЭЗ разрешенное использование устанавливается следующего содержания: "ведение (указывается вид деятельности) деятельности в соответствии с соглашением от ______ о ведении (указывается вид деятельности)".

Для предоставления земельного участка для строительства объектов и инфраструктуры на территории ОЭЗ разрешенное использование устанавливается следующего содержания: "строительство объектов недвижимости и инфраструктуры (указывается наименование ОЭЗ) в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 04.08.06 г. N 217 "О порядке привлечения органами управления особыми экономическими зонами акционерного общества, сто процентов акций которого принадлежит Российской Федерации, или управляющей компании для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета объектов недвижимости, расположенных в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории, и управлению этими и ранее созданными объектами".

В течение трех дней с момента издания распоряжения об утверждении проекта границ земельного участка ТУ запрашивает технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. В соответствии с частью 7 статьи 48 ГрадК и постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.06 г. N 83 "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения" технические условия предоставляются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение 14 рабочих дней.

В течение трех дней с момента издания распоряжения об утверждении проекта границ земельного участка ТУ в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, доверяет резиденту или ОАО "ОЭЗ" (его дочернему акционерному обществу) обратиться в землеустроительную организацию для проведения на основе проекта границ земельного участка межевания и подготовки документов о межевании земельных участков, необходимых для проведения государственного кадастрового учета земельных участков.

Для проведения государственного земельного кадастра в орган кадастрового учета обращается ТУ или уполномоченное им лицо. Заявитель представляет документы, предусмотренные статьей 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре".

При этом следует учитывать, что для последующего оформления земельного участка необходимо не менее трех экземпляров кадастрового плана земельного участка.

При подготовке землеустроительной документации и последующего проведения государственного кадастрового учета земельных участков ТУ взаимодействует с территориальным органом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость) в порядке, определенном совместным письмом РосОЭЗ и Роснедвижимости от 28.02.07 г. N 415-ММ/СП/0107.

В течение трех рабочих дней после получения кадастрового плана земельного участка ТУ обеспечивает публикацию в соответствии с требованиями, установленными ст. 30 ЗК РФ, сообщения о наличии земельного участка (земельных участков), предлагаемого (предлагаемых) для предоставления в аренду для строительства.

Сообщение о наличии предлагаемого для предоставления в аренду земельного участка для строительства должно содержать указание на разрешенное использование земельного участка, срок и место подачи заявок для предоставления (не менее 10 дней с момента публикации информации).

В целях получения земельного участка заинтересованное лицо обращается в ТУ с заявлением (заявкой) о предоставлении земельного участка в аренду для строительства.

В случае поступления заявки от одного лица по истечении срока, установленного в сообщении о наличии предлагаемого для предоставления в аренду земельного участка срока, ТУ принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду на основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка, которое оформляется распоряжением ТУ о предоставлении земельного участка в аренду. На основании данного распоряжения заключается договор аренды земельного участка, к которому прилагается кадастровый план земельного участка.

Подготовка проекта договора аренды земельного участка для строительства осуществляется ТУ совместно с лицом, подавшим заявку. Проект договора аренды направляется для согласования в РосОЭЗ с приложением всех документов (копий документов), связанных с предоставлением земельного участка, включая распоряжения ТУ об утверждении проекта границ земельного участка и о предоставлении земельного участка в аренду.

После согласования ТУ заключает с заявителем договор аренды земельного участка для строительства.

Срок договора аренды устанавливается на срок действия соглашения об осуществлении деятельности в ОЭЗ или на срок, указанный заявителем.

Арендатор осуществляет регистрацию договора аренды в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев заключения договора аренды земельного участка на срок менее чем 1 год (ч. 2 ст. 26 ЗК РФ).

______________________________

* См. Правила оформления кадастрового плана земельного участка. ГЗК-1-Т. О-04-01-01, утвержденные Росземкадастром 10.04.01 г.