Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 марта 2016 г. N 308-ЭС15-15531 по делу N А63-10583/2014 Суд отменил постановление суда кассационной инстанции и оставил в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, поскольку участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и участвовать в регистрации, а регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который от имени собственников долей подписан уполномоченным лицом

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 марта 2016 г. N 308-ЭС15-15531

Резолютивная часть определения объявлена 15 марта 2016 г.

Полный текст определения изготовлен 22 марта 2016 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Чучуновой Н.С.,

судей Грачевой И.Л., Маненкова А.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный альянс" на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2015 по делу N А63-10583/2014.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный альянс" - Гаранжа А.И. (по доверенности от 21.01.2015).

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный альянс", поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленный альянс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) по возврату без рассмотрения заявления, представленного обществом на государственную регистрацию договора от 07.06.2014 аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя земельного участка площадью 58,3 га с кадастровым номером 26:18:030103:2, расположенного по адресу: Ставропольский край, Александровский район, село Калиновское, в плане земель СХП "Калиновский", участок 1, поле 3 В, участок 5 (далее - договор аренды, земельный участок) и по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи о заявлении о невозможности государственной регистрации договора аренды, а также о понуждении управления к проведению государственной регистрации договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Орлова Наталия Ивановна (далее - Орлова Н.И.), Ашихмина Валентина Петровна (далее - Ашихмина В.П.), Хабарова Надежда Вениаминовна (далее - Хабарова Н.В.), Шавернева Анна Федоровна (далее - Шавернева А.Ф.), Башкатова Татьяна Ивановна (далее - Башкатова Т.И.), Букина Нина Васильевна (далее - Букина Н.В.), Кулакова Лариса Николаевна (далее - Кулакова Л.Н.), Колесникова Мария Ивановна (далее - Колесникова М.И.), Шаталов Михаил Юрьевич (далее

- Шаталов М.Ю.), Шаталов Юрий Дмитриевич (далее - Шаталов Ю.Д.) (далее также - физические лица, собственники земельных долей).

Арбитражный суд Ставропольского края решением от 05.03.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015, признал незаконными действия управления по возврату без рассмотрения представленных обществом документов о государственной регистрации названного договора аренды, обязал управление рассмотреть документы о государственной регистрации договора аренды, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказал.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2015 решение от 05.03.2015 и постановление от 26.05.2015 отменены, в удовлетворении заявления общества отказано.

Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой на постановление суда округа, в которой, ссылаясь на существенное нарушение судом норм материального и процессуального права, просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С. от 15.02.2016 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзывах на кассационную жалобу управление, Башкатова Т.И., Букина Н.В. и Кулакова Л.Н. считают обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзывах на нее, выслушав представителя общества, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что постановление суда округа от 28.09.2015 подлежит отмене по следующим основаниям.

Судами установлено и из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:18:030103:2, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Ставропольский край, Александровский район, в плане земель СХП "Калиновское", участок 1 поле 3В участок 5, находится в общей долевой собственности физических лиц, доля каждого из которых в названном праве составляет 1/10 часть.

В газете "Александровская жизнь" от 26.04.2014 N 32 опубликовано извещение о проведении 07.06.2014 в 15 часов 30 минут общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, в том числе по вопросам о заключении с обществом договора аренды земельного участка и об определении уполномоченного лица.

Согласно протоколу от 07.06.2014 количество собственников, принявших участие в общем собрании, составило 30% от общего числа собственников земельных долей, чем был обеспечен необходимый для проведения собрания кворум. Общее собрание единогласно приняло решение о заключении договора аренды земельного участка с обществом и уполномочило Шаталова М.Ю. (далее - уполномоченное лицо) совершать от имени участников долевой собственности действия по определенным вопросам, в том числе по заключению договора аренды.

Собственники земельных долей (арендодатели) в лице уполномоченного лица и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка на 10 лет. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 07.06.2014.

Пунктом 2.3.7 договора аренды предусмотрена обязанность общества обратиться в управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Общество обратилось в управление с заявлением от 11.07.2014 о государственной регистрации договора аренды.

Управление письмом от 29.07.2014 N 02/005/2014-082 уведомило общество о приостановлении государственной регистрации договора аренды в связи с отсутствием списка арендодателей, который общество представило в регистрирующий орган 08.08.2014.

Орлова Н.И., Башкатова Т.И. и Букина Н.В. 12.08.2014, 14.08.2014 и 27.08.2014, соответственно, обратились в управление с заявлениями о невозможности государственной регистрации договора аренды без присутствия правообладателя.

Управление на основании указанных заявлений в реестр внесло записи от 12.08.2014 N 02/004/2014-159, от 14.08.2014 N 02/005/2014-328, от 27.08.2014 N 02/005/2014-550 о принятии заявлений о невозможности государственной регистрации без личного участия заявителей.

В письме от 29.08.2014 N 02/005/20014-082 управление, сославшись на пункт 2 статьи 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), уведомило общество о возврате без рассмотрения его заявления о государственной регистрации договора аренды названного земельного участка в связи с наличием в реестре записей о принятии заявлений о невозможности государственной регистрации сделок без личного участия заявителей.

Полагая, что действия управления не соответствуют требованиям Закона N 122-ФЗ и статей 13, 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, связанной с использованием по назначению переданного ему в аренду земельного участка, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 2, 9, 13, 24.1, 26 Закона N 122-ФЗ, статьями 13, 14 Закона N 101-ФЗ, признали незаконным возврат управлением без рассмотрения документов, представленных обществом для государственной регистрации договора аренды.

Суды исходили из следующего: по смыслу положений статей 13 и 14 Закона N 101-ФЗ, статей 24.1 и 26 Закона N 122-ФЗ собственник земельной доли в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности более пяти лиц, может обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией прав в отношении только своей доли, в отношении прав (в том числе права аренды) на участок в целом за государственной регистрацией вправе обратиться только уполномоченное общим собранием собственников земельных долей лицо; по правилам пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ по заявлению физического лица как собственника земельной доли в праве общей собственности на земельный участок в реестр могла быть внесена только запись о невозможности государственной регистрации без личного участия названного лица перехода, ограничения (обременения), прекращения права на долю этого физического лица, и соответствующая запись могла служить основанием только для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на долю в праве, а не на земельный участок в целом; возврат без рассмотрения заявления общества о государственной регистрации договора аренды мог быть осуществлен только на основании записи о заявлении лица, уполномоченного общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, о невозможности государственной регистрации договора аренды; поскольку

Орлова Н.И., Башкатова Т.И., Букина Н.В. такими полномочиями не обладали, внесенные в реестр по их заявлениям записи о заявлении о невозможности государственной регистрации не могли служить основанием для возврата без рассмотрения заявления арендатора (общества) о государственной регистрации договора аренды.

Суд округа, сделав вывод о том, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно истолковали положения статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ и статей 13 и 14 Закона N 101-ФЗ, отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и отказал в удовлетворении требований общества.

Суд округа посчитал, что не принимавшие участие в общем собрании 07.06.2014 собственников долей в праве общей долевой собственности Башкатова Т.И., Букина Н.В., Орлова Н.И., числящиеся в реестре в качестве обладателей права общей долевой собственности на земельный участок, вправе подать заявление о невозможности государственной регистрации договора аренды земельного участка без их личного участия, поэтому регистрирующий орган, получивший такое заявление, обоснованно внес в реестр запись о данном заявлении и возвратил заявление общества без рассмотрения.

Суд кассационной инстанции, сославшись на разъяснения, приведенные в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 N 2987-О и от 21.05.2015 N 1197-О, указал, что положения пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ не могут быть истолкованы как ограничивающие право сособственника земельного участка на подачу заявления о невозможности государственной регистрации только случаем совершения сделки с долей в праве общей долевой собственности; предусматривают для лиц, зарегистрированных в реестре в качестве собственников объектов недвижимости, дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий их реальной воле и намерениям (или намерениям законных представителей этих лиц), реализуемые посредством личного участия в представлении документов на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права.

Между тем суд округа не учел следующее.

В соответствии со статьей 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 указанной статьи участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101-ФЗ, и распорядиться им по своему усмотрению; при этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается; в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.01.2015 N 1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (статья 26 Закона N 122-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре прав в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если данный Закон или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в Единый государственный реестр прав вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации.

Названная норма направлена на защиту интересов собственника объекта недвижимости, предусматривает дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий его реальной воле и намерениям в том случае, когда государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна с личным участием собственника объекта недвижимости. Аналогичное толкование указанной нормы приведено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 N 2987-О.

Вместе с тем, по смыслу статьи 14 Закона N 101-ФЗ, в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора. Поскольку участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и участвовать в регистрации, регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом.

Данное судом округа толкование пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122-ФЗ, согласно которому на основании заявления правообладателя земельной доли в реестр может быть внесена запись о невозможности государственной регистрации права аренды всего участка, сделано без учета положений статьи 14 Закона N 101-ФЗ, создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности, а также угрозу для преодоления одним собственником общей воли остальных участников долевой собственности.

Из материалов дела усматривается, что Башкатова Т.И., Букина Н.В., Орлова Н.И. не оспорили законность решения общего собрания участников долевой собственности от 07.06.2014 и не ссылались на намерение выделить принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на данный участок, а выразили лишь несогласие с предоставлением участка в аренду именно обществу.

С учетом приведенных обстоятельств и норм права суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что управление неправомерно по заявлениям Башкатовой Т.И., Букиной Н.В. и Орловой Н.И., не являющихся уполномоченными общим собранием собственников земельных долей лицами, возвратило обществу документы, представленные им для государственной регистрации договора аренды.

Поскольку суды первой и апелляционной инстанций правильно удовлетворили требования общества, у суда округа не имелось предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены законных решения от 05.03.2015 и постановления от 26.05.2015.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с тем, что суд округа допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права, обжалуемое постановление на основании пункта 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.09.2015 по делу N А63-10583/2014 отменить.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.03.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу N А63-10583/2014 оставить в силе.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судья

И.Л. Грачева

Судья

А.Н. Маненков