Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 августа 2016 г. N 85-КГ16-9 Суд отменил апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда и направил на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции дело о признании оспариваемых сделок недействительными, поскольку апелляционным судом не принято во внимание, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет преимущественное право на его приобретение, возникающее с момента вступления в силу договора аренды

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 августа 2016 г. N 85-КГ16-9

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В.,

судей Романовского С.В. и Гетман Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Людиновского городского прокурора в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования к Родину А.А., Родиной И.А., Волковой М.Н., администрации муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании недействительными постановлений администрации муниципального района

по кассационной жалобе Родиной И.A. на решение Людиновского районного суда Калужской области от 31 июля 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 30 ноября 2015 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Родиной И.А. и ее представителя Иванякова К.В., Волковой М.Н., просивших жалобу удовлетворить, установила:

Людиновский городской прокурор обратился в суд в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования с заявлением к Родину А.А., Родиной И.А., Волковой М.Н., администрации муниципального района "Город Людиново и Людиновский район", просил признать незаконным постановление администрации муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" от 26 августа 2013 г. N 1052 о предоставлении в собственность Родину А.А. земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ..., признать недействительным договор о предоставлении в собственность Родину А.А. данного земельного участка, заключенный 31 декабря 2013 г. между ним и администрацией муниципального района "Город Людиново и Людиновский район", признать недействительным договор купли-продажи данного земельного участка от 19 марта 2014 г., заключенный между Родиным А.А. и Волковой М.Н., признать недействительным договор купли-продажи этого земельного участка, заключенный 7 апреля 2014 г. между Волковой М.Н. и Родиной И. А., признать незаконным постановление администрации муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" от 26 августа 2013 г. N 1051 о предоставлении в собственность Родиной И.А. земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м по тому же адресу, признать недействительным договор о предоставлении в собственность Родиной И.А. указанного земельного участка, заключенный 31 декабря 2013 г. между ней и администрацией муниципального района "Город Людиново и Людиновский район", привести стороны в первоначальное положение, взыскать с муниципального образования муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" стоимость земельных участков в пользу Родина А.А. - 133 500 руб., в пользу Родиной И.А. - 756 500 руб.

В обоснование заявленных требований прокурор сослался на то, что указанные выше сделки по отчуждению администрацией муниципального образования "Город Людиново и Людиновский район" в собственность Родина А.А. и Родиной И.А. названных земельных участков посягают на публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц, поскольку в нарушение требований закона заключены без проведения торгов и по заниженной цене.

Решением Людиновского районного суда Калужской области от 31 июля 2015 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 30 ноября 2015 г., заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Родина И.А. просит отменить названные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 11 июля 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В пункте 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 данного Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 данного Кодекса.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 данного Кодекса.

Судом установлено, что земельный участок площадью ... кв.м с кадастровым номером ... по адресу: ... категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, был предоставлен Соколову А.С. на основании договора аренды от 17 ноября 2010 г., заключенного с администрацией муниципального района "Город Людиново и Людиновский район".

Соколов А.С. переуступил права по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2010 г. Родину А.А. на основании соглашения от 20 сентября 2012 г.

Постановлением администрации муниципального района от 12 февраля 2013 г. N 150 Родину А.А. продлено право аренды указанного выше земельного участка до 12 ноября 2013 г., а также изменен вид разрешенного использования на "магазин".

Постановлением администрации муниципального образования от 23 августа 2012 г. N 1140 по заявлению Родиной И.А. утвержден акт выбора земельного участка площадью ... кв.м по тому же адресу с видом разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения и строительства объектов торговли, согласовано место размещения объектов.

7 декабря 2012 г. между администрацией муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" и Родиной И.А. заключен договор аренды указанного земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... на срок до 23 ноября 2015 г.

Постановлениями администрации муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" от 26 августа 2013 г. NN 1052 и 1051 Родину А.А. и Родиной И.А. предоставлены в собственность за плату указанные выше земельные участки площадью ... кв.м и ... кв.м, соответственно.

31 декабря 2013 г. между администрацией муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" и Родиным А.А. заключен договор о предоставлении в собственность указанного выше земельного участка площадью ... кв.м за выкупную цену 133 500 руб., которая была уплачена Родиным А.А. 13 февраля 2014 г.

31 декабря 2013 г. между администрацией муниципального района "Город Людиново и Людиновский район" и Родиной И.А. был заключен договор о предоставлении в собственность указанного выше земельного участка площадью ... кв.м за выкупную цену 756 500 руб., которая была уплачена Родиной И.А. 13 февраля 2014 г.

19 марта 2014 г. Родин А.А. продал Волковой М.Н. по договору купли- продажи предоставленный ему земельный участок, которая 7 апреля 2014 г. продала его Родиной И.А.

7 октября 2014 г. Родина И.А. приобрела у Вороничева П.А. и Филинкова Д.В. земельный участок площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., с размещенным на нем зданием.

Впоследствии Родина И.А. объединила вышеперечисленные земельные участки в один общей площадью ... кв.м и поставила на кадастровый учет под кадастровым номером ..., зарегистрировав на него право собственности.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспоренные прокурором сделки не соответствуют требованиям закона и при этом посягают на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц, поскольку у Родина А.А. и Родиной И.А. отсутствовало исключительное право на приобретение в собственность находящихся у них в аренде земельных участков. Суд посчитал, что продажа спорных земельных участков могла быть осуществлена только на торгах.

Суд второй инстанции поддержал позицию районного суда.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Пунктом 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 названного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Исходя из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи, при продаже земельного участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, находящегося в аренде, собственник обязан известить в письменной форме арендатора данного земельного участка о намерении продать земельный участок с указанием цены и других условий его продажи.

При этом арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет преимущественное право на его приобретение, возникающее с момента вступления в силу договора аренды.

Таким образом, закрепленное законом преимущественное право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на его покупку фактически является исключительным.

Судом апелляционной инстанции определение вынесено без учета вышеизложенной правовой позиции, а потому апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 30 ноября 2015 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Асташов С.В.

Судьи

Романовский С.В.

Гетман Е.С.