Письмо Министерства экономического развития РФ от 27 мая 2016 г. N Д23и-2489 "О рассмотрении обращения"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу применения норм действующего законодательства относительно необходимости нотариального удостоверения отдельных видов сделок и сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения. Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 391-ФЗ) внесены изменения в том числе в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливающие необходимость нотариального удостоверения следующих видов сделок: по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу;

сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления;

сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;

сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину;

сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

сделок по продаже земельной доли.

В соответствии со статьей 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Исходя из вышеуказанного, полагаем, что право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире принадлежит собственникам комнат в такой квартире в силу закона и не может являться самостоятельным объектом права, в связи с чем положения Закона N 391-ФЗ, устанавливающие требования о нотариальном удостоверении сделок по продаже доли в праве общей долевой собственности не применяются. Соответственно, если предметом договора купли-продажи является комната, как самостоятельный объект недвижимости, такой договор купли-продажи, по мнению Департамента недвижимости, не подлежит нотариальному удостоверению.

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В этой связи, по мнению Департамента недвижимости, к заявлению о государственной регистрации могут быть приложены документы, подтверждающие отказ остальных собственников комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

Относительно договора купли-продажи недвижимости, в том числе в котором содержится условие о возникновении ипотеки в силу закона, одним из покупателей в котором является несовершеннолетний, полагаем, что требования о необходимости нотариального удостоверения сделок по продаже (отчуждению) недвижимости установленные Законом N 391-ФЗ, на такой договор не распространяются.

Кроме того, полагаем, что положения Закона N 391-ФЗ не распространяются на заключение родителями (усыновителями) от имени несовершеннолетнего договора об ипотеке недвижимого имущества, поскольку Законом N 391-Ф3 устанавливается необходимость нотариального удостоверения сделок по продаже (отчуждению) недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.

Дополнительно по вопросу о нотариальном удостоверении сделок на условиях опеки полагаем возможным отметить следующее.

Согласно статье 2 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" опека - форма устройства малолетних граждан (не достигших возраста четырнадцати лет несовершеннолетних граждан) и признанных судом недееспособными граждан, при которой назначенные органом опеки и попечительства граждане (опекуны) являются законными представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все юридически значимые действия.

Таким образом, сделки с недвижимым имуществом, совершаемые опекунами от имени подопечных, подлежат нотариальному удостоверению в соответствии с Законом N 391-ФЗ.

Также необходимо отметить, что 20 мая 2016 г. Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят и 25 мая 2016 г. одобрен Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусматривающий необходимость нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Дополнительно сообщаем, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Одновременно сообщаем, что копия настоящего письма Департамента недвижимости направлена в Росреестр.

Заместитель директора Департамента недвижимости

В.А. Яцкий