Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 27 октября 2016 г. N 49-АПГ16-36 Об оспаривании решения Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 24 декабря 2015 г. N 3-8/40з "Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан"

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 27 октября 2016 г. N 49-АПГ16-36

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Абакумовой И.Д., Меркулова В.П.

при секретаре Дарькине А.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело

по административному исковому заявлению акционерного общества "Башкирская содовая компания"

о признании не действующим со дня принятия решения Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 24 декабря 2015 г. N 3-8/40з "Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан" в части установления в пункте 7 приложения N 3 ставки арендной платы за земельные участки иного целевого назначения в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельных участков, по апелляционной жалобе Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан

на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 июня 2016 г., которым заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., представителя акционерного общества "Башкирская содовая компания" Миключевой О.Г. и Альхамовой О.В., представителя Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, Администрации городского округа город Стерлитамак, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Беловой О.В., заключение прокурора Генеральной Прокуратуры Российской Федерации Засеевой Э.С., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

акционерное общество "Башкирская содовая компания" (далее - АО "Башкирская содовая компания", общество) обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением о признании недействующим решения Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 24 декабря 2015 г. N 3-8/40з "Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан" в части установления в пункте 7 приложения N 3 ставки арендной платы за земельные участки иного целевого назначения в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельных участков со дня его принятия.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 июня 2016 г. заявление удовлетворено, нормативный правовой акт признан не действующим с 1 января 2016 г.

Не согласившись с решением Верховного Суда Республики Башкортостан, Совет городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан обратился в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, прокуратурой Республики Башкортостан и АО "Башкирская садовая компания" представлены возражения.

В судебное заседание не явились представители прокуратуры Республики Башкортостан и Финансового управления администрации городского округа г. Стерлитамак, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

Советом городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан принято решение от 24 декабря 2015 г. N 3-8/40з "Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан".

Пунктом 7 приложения N 3 решения от 24 декабря 2015 г. N 3-8/40з установлены ставки арендной платы за земельные участки иного целевого назначения в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельных участков.

Решение от 24 декабря 2015 г. N 3-8/40з опубликовано в газете "Стерлитамакский рабочий" 26 декабря 2015 г. N 249 (18542), вступило в законную силу с 1 января 2016 г.

Административный истец является арендатором земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан с 2009 - 2014 г.г. с видом разрешенного использования для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

До принятия оспариваемого решения ставка арендной платы составляла 1,7% от кадастровой стоимости этих земельных участков, установленная в соответствии с решением Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 23 сентября 2014 г. N 3-4/27з.

По мнению общества, увеличение ставки арендной платы на 47% не соответствует принципу экономической обоснованности, установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", которая определена без учета доходности земельных участков.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что коэффициент установлен в отсутствии экономического обоснования, что не соответствует действующему законодательству.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что судебный акт подлежит отмене исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К числу таких принципов относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009 г. N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" установлены Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Правила).

Согласно пункту 1.2 Правил, органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка устанавливаются с учетом прогнозного показателя индекса потребительских цен, определяемого в установленном законодательством порядке.

Интервал ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости, за неразграниченные в собственность земельные участки, расположенные в пределах населенных пунктов, за земельные участки, занятые административными зданиями промышленности и строительства, установлен в размере от 1,50-9,76%.

Как следует из письма Совета городского округа г. Стерлитамак Республики Башкортостан от 19 апреля 2016 г. N 34-91 повышение ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена с 1 января 2016 г. обусловлена уровнем инфляции, неповышением ставок арендной платы на протяжении 1,5 лет и необходимостью расчета доходов от использования земли исходя из рыночной стоимости земельных участков.

В материалы дела административным ответчиком представлено экспертное заключение ЗАО "Эксперт Оценка" от 10 декабря 2015 г. N 15 876-КУ, обосновывающее установленные арендные ставки.

Согласно экспертному заключению специалистами ЗАО "Эксперт Оценка" проведен анализ рынка земельных участков производственно-складского назначения на территории Республики Башкортостан, в том числе г. Стерлитамак, на основании имеющейся базы данных по объектам недвижимости в динамике за 3 года (2013-2015 гг.). Проанализирована общая информация по земельным участкам Республики Башкортостан, объем предложений коммерческой недвижимости по направлениям, произведен анализ арендных ставок на производственно-складские помещения, ценовой ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

На основании произведенного анализа экспертом выполнено обоснование арендных ставок, произведен расчет ставки дохода на капитал, определена ставка капитализации. Диапазон среднего значения арендной платы за земельный участок с разрешенным использованием - размещение объектов производственно-складского назначения, составляет 40-70 руб.//год. Величина может быть скорректирована с учетом ценообразующих факторов рынка земельных участков коммерческого назначения: площадь земельного участка, наличие коммуникаций (электроснабжений, отопление, водоснабжение), месторасположение, наличие железнодорожных путей и т.д.

В соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 г. N 646 среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель населенных пунктов г. Стерлитамак для 9-ой группы разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности) составляет 1 733,04 руб./.

В результате экспертом определены значения ставки арендной платы за земельные участки производственно-складского назначения, исходя из рыночной ставки арендной платы, которая может составлять от 3,0% до 4,0% от кадастровой стоимости земельных участков, где при расчете величины ставки арендной платы за земельный участок необходимо учитывать сроки заключения договоров, площади земельных участков и других ценообразующих факторов.

Ставка, установленная административным ответчиком в размере 2,5% от кадастровой стоимости, является ниже, чем предложено в экспертном заключении и соответствует интервалу ставок, установленных постановлением от 22 декабря 2009 г. N 480.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 309, 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 10 июня 2016 г. отменить.

В удовлетворении заявленного требования акционерного общества "Башкирская содовая компания" о признании недействующим решения Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 24 декабря 2015 года N 3-8/40з "Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан" в части установления в пункте 7 приложения N 3 ставки арендной платы за земельные участки иного целевого назначения в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельных участков со дня принятия настоящего определения отказать.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Абакумова И.Д.

Меркулов В.П.