Письмо Министерства экономического развития РФ от 26 февраля 2016 г. N ОГ-Д23-2222 "О государственном кадастровом учете жилых помещений в индивидуальном жилом доме"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу о порядке осуществления государственного кадастрового учета жилых помещений в индивидуальном жилом доме, и в пределах компетенции сообщает.

В государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) содержатся сведения о следующих объектах недвижимости.

о жилом доме площадью 438,2 кв. м;

о помещении площадью 271 кв. м, расположенном в жилом доме, комнаты по плану NN 2, 3 - цокольного этажа, NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 - 1 этажа, NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 11, 12 - 2 этажа, NN 1, 2, 3 - мансарды, принадлежащем членам семьи на праве общей долевой собственности.

По информации, представленной ФГБУ "ФКП Росреестра":

по результатам рассмотрения заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости и приложенного к нему технического плана помещения органом кадастрового учета принято решение о приостановлении осуществления кадастрового учета на основании пункта 5 части 2 статьи 26 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре);

технический план подготовлен в связи с образованием 8 жилых помещений в результате раздела помещения на основании проектной документации;

в технический план дополнительно для каждого из образуемых помещений указан код вида жилого помещения в многоквартирном доме - "квартира";

согласно информации, содержащейся в разделе "Характеристики помещения" технического плана, образуемые помещения расположены в жилом доме, расположенном на земельных участках, вид разрешенного использования которых согласно сведениям ГКН - "для индивидуального жилищного строительства".

В этой связи отмечаем следующее.

Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47).

При этом частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации выделены, в том числе такие виды объектов капитального строительства, как:

объекты индивидуального жилищного строительства, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи;

жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Закона о кадастре государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства.

При этом в силу пункта 17 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведения о виде жилого помещения (комната, квартира) вносятся в государственный кадастр недвижимости, если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, и являются дополнительной характеристикой объекта недвижимости, наличие либо отсутствие которой не влияет на осуществление государственного кадастрового учета объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 16 Жилищного кодекса квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, может располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

Учитывая изложенное, положения указанных норм не предусматривают наличие квартир в индивидуальных жилых домах, вследствие чего исключают возможность постановки на государственный кадастровый учет "квартир" в таких домах. При этом в письме Департамента недвижимости от 23 ноября 2015 г. N Д23и-5648 речь шла о помещениях.

В то же время, частью 7 статьи 41 вступающего в силу с 1 января 2017 г. Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", введено положение, согласно которому государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") не допускаются.

С учетом изложенного, с 1 января 2017 г. постановка на государственный кадастровый учет помещений в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не представляется возможной. В связи с этим постановка на государственный кадастровый учет помещений, расположенных в жилых домах, до указанной даты также не может быть рекомендована.

Одновременно следует отметить, что пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке.

Как следует из представленной Росреестром информации жилой дом расположен на двух земельных участках.

По мнению Департамента недвижимости, в связи с тем, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко в зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты, указанный жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной застройки либо к многоквартирному дому. При этом конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом блокированной застройки или многоквартирный дом) определяются проектной документацией.

В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такого соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания - жилого дома блокированной застройки.

При этом необходимо также учитывать, что земельные участки, на которых могут создаваться многоквартирный дом, индивидуальный жилой дом, жилой дом блокированной застройки имеют различные правовые режимы. Соответственно, вид разрешенного использования и категория земельного участка, на котором будет создан жилой дом блокированной застройки либо многоквартирный дом, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.

В то же время, в рассматриваемом случае, учитывая информацию, указанную в проектной документации, на основании которой подготовлен технический план, о том, что "данным проектом предусмотрено решение с выделением 9 (девяти) изолированных квартир из жилого дома, полагаем, что постановка на кадастровый учет квартир, расположенных в указанном жилом доме, в отношении которых подготовлен технический план, возможна только путем реконструкции данного дома, в результате которой будет создан многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, с получением в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, разрешения на реконструкцию, а впоследствии - разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и с предварительным (до начала реконструкции) изменением вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположен реконструируемый жилой дом, на вид разрешенного использования земельного участка, который предусматривает возможность размещения (строительства) и эксплуатации многоквартирного дома.

Заместитель директора Департамента недвижимости

М.В. Бочаров