Письмо Министерства экономического развития РФ от 2 сентября 2016 г. N Д23и-4180 "О рассмотрении обращения"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу применения норм действующего законодательства относительно необходимости нотариального удостоверения отдельных видов сделок и сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437. Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения. Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно статье 163 ГК:

нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

нотариальное удостоверение сделок обязательно:

в случаях, указанных в законе;

в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась;

если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно статье 244 ГК общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, любая сделка по отчуждению доли в праве собственности подлежит нотариальному удостоверению, в том числе сделка но отчуждению доли (с учетом режима совместной собственности), а также сделка по отчуждению доли независимо от способов ее приобретения. Кроме того, пунктом 1 статьи 24 Закона о регистрации прямо предусмотрена необходимость нотариального удостоверения сделки по отчуждению своих долей в праве общей собственности на недвижимое имущество всеми участниками долевой собственности.

По вопросу о необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имущества приобретаемого супругами в общую долевую собственность полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Установленный законом режим совместной собственности может быть изменен лишь брачным договором.

Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, устанавливают режим долевой собственности на приобретаемый объект недвижимости. Таким образом, такой договор купли-продажи имеет признаки брачного договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 41 Семейного кодекса Российской Федерации брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

В этой связи договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому объект недвижимости приобретается супругами в общую долевую собственность, по мнению Департамента недвижимости, в силу положений пункта 2 статьи 41 Семейного кодекса Российской Федерации подлежит нотариальному удостоверению.

Учитывая, что в соответствии с Положением о Министерстве юстиции Российской Федерации, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. N 1313, Министерство юстиции Российской Федерации является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере нотариата. Департаментом недвижимости в Минюст России было направлено обращение с просьбой высказать позицию по рассматриваемому выше вопросу. Однако до настоящего времени ответ на направленное обращение не поступил.

Дополнительно отмечаем, что решение о государственной регистрации, приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации на объекты недвижимого имущества принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов.

В случае отказа в государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Дополнительно отмечаем, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Кроме того сообщаем, что копия обращения с приложением писем территориальных органов Росреестра, содержащих различное толкование норм действующего законодательства, направлены в Росреестр.

Приложение: на 6 л. в 1 экз. во второй адрес.

Директор Департамента недвижимости

P.M. Юсупов