Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на проект федерального закона N 107661-7 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (в части переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме)"

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству рассмотрел проект федерального закона N 107661-7 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (в части переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме)", внесенный депутатами Государственной Думы И.В. Осиповым, М.А. Чернышевым, А.В. Канаевым, Т.И. Цыбизовой и др. (далее - законопроект).

Законопроект направлен на устранение законодательного пробела в части отсутствия регулирования вопросов проведения переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах.

Жилищный кодекс Российской Федерации (глава 4) регулирует отношения, связанные с проведением переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах путем установления их видов, основания проведения, последствий проведения самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Вместе с тем законодательное регулирование вопросов переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах, не отнесенных к общему имуществу собственников помещений, отсутствует.

Следует отметить, что в ряде субъектов Российской Федерации органами местного самоуправления принимаются правовые акты, устанавливающие порядок согласования перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений в многоквартирных домах. Однако для полноценного решения проблемы необоснованных действий собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, которые зачастую приводят к неблагоприятным последствиям в виде причинения вреда жизни и здоровью граждан, их имуществу, необходимо устранить указанный законодательный пробел.

В связи с чем, Комитет поддерживает законопроект, которым предлагается следующее:

1. дополнить предмет регулирования жилищного законодательства отношениями по пользованию нежилыми помещениями в многоквартирном доме, а также переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме;

2. наделить органы местного самоуправления полномочием по согласованию переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме;

3. расширить компетенцию органов государственного жилищного надзора в части осуществления надзора за соблюдением требований законодательства по использованию и содержанию нежилых помещений в многоквартирном доме, а также проведения внеплановых проверок на основании поступления информации о фактах самовольного переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме;

4. установить право должностных лиц органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля беспрепятственно посещать нежилые помещения в многоквартирном доме;

5. внести изменения в главу 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, распространив отношения, связанные с проведением переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах, на нежилые помещения.

Вместе с тем к законопроекту имеются следующие замечания.

1. Законопроектом предлагается дополнить перечень документов, предоставляемых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого и нежилого помещения, протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или письменными решениями таких собственников, если переустройство и (или) перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме или использования части такого имущества.

Следует отметить, что Жилищный кодекс Российской Федерации в настоящее время содержит положения, запрещающие использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме при переустройстве и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в результате их проведения осуществляется уменьшение размера этого общего имущества (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации). Однако, в связи с тем, что перечень представляемых собственником соответствующего помещения документов для осуществления переустройстве и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме является закрытым, нередкими бывают ситуации, при которых без соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме и в нарушении приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений осуществляют работы по переустройству и (или) перепланировке своих помещений, присоединяя часть объекта общего имущества в многоквартирном доме без получения на то решения общего собрания собственников.

По сути, отсутствие правового регулирования вопроса предоставления собственником переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения письменного согласия собственников помещений в многоквартирном доме в данном случае приводит к необходимости обращения таких собственников в суд с требованием о защите прав и законных интересов.

По мнению Комитета, без получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме (в случае если используется часть общего имущества) условие о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме изначально не может быть соблюдено, и, как следствие, должно влечь за собой отказ органа местного самоуправления, осуществляющего соответствующе согласование.

Предлагаемые изменения будут способствовать повышению ответственности собственника переустраиваемого и (или) перепланируемого нежилого помещения и органа, осуществляющего соответствующее согласование, перед другими собственниками помещений в многоквартирном доме, гарантировать соблюдение таким собственником положений действующего законодательства, включая нормы части 3 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также предотвратят случаи нарушения прав участников общей долевой собственности.

Вместе с тем Комитет обращает внимание на то, что любое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме независимо от формы его проведения оформляется протоколом (часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации). В связи с чем, представляется, что протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен предоставляться в любом случае, если к переустраиваемому и (или) перепланируемому помещению присоединяется часть общего имущества в многоквартирном доме. Что касается письменных решений собственников помещений в многоквартирном доме, то они оформляются в обязательном порядке только в случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в форме заочного голосования (часть 5 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации). При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме совместного присутствия собственников помещений оформление соответствующих письменных решений не требуется (часть 4 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации). Поэтому, письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме могут предоставляться в орган, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, вместе с протоколом общего собрания в указанном случае.

2. Законопроектом предлагается разрешить должностным лицам органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) соответствующих органов о назначении проверки посещать нежилые помещения, не отнесенные к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Следует отметить, что указанные лица вправе посещать жилые помещения только с согласия их собственников. В связи с чем, представляется необоснованным вводимое законопроектом ограничение прав собственников нежилых помещений по сравнению с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, учитывая, что в соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

3. Ряд положений законопроекта нуждается в уточнении в части использования словосочетания "переустройство и (или) перепланировка жилого и нежилого помещения". Из буквального прочтения проектируемых положений следует, что порядок переустройства и (или) перепланировки подлежит применению только в случае осуществления таких переустройства и (или) перепланировки одновременно как жилого, так и нежилого помещения.

4. В соответствии с действующим жилищным законодательством порядок осуществления технического учета нежилых помещений, в том числе изготовление технических паспортов, не предусмотрен. В связи с чем, по мнению Комитета, требуется дополнительная проработка вопроса в части определения понятий переустройства, перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме (подпункты "б" и "в" пункта 5 статьи 1 законопроекта). Кроме того, нуждается в уточнении сам объект правового регулирования при том, что отдельные части общего имущества в многоквартирном доме также могут являться нежилыми помещениями (например, колясочная, бойлерная и др.).

Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству предлагает рассмотреть проект федерального закона N 107661-7 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме)", внесенный депутатами Государственной Думы И.В. Осиповым, М.А. Чернышевым, А.В. Канаевым, Т.И. Цыбизовой и др., совместно с альтернативным проектом федерального закона N 107873-7 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (в части урегулирования отношений по перепланировке и (или) переустройству нежилых помещений в многоквартирном доме), внесенным депутатами Государственной Думы Г.П. Хованской, О.А. Николаевым, П.И. Пимашковым.

Председатель Комитета

Г.П. Хованская