Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25 июля 2017 г. N 310-КГ16-21437 по делу N А54-868/2016 Суд отменил принятые по делу судебные акты об отказе в признании незаконными отказов Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки и направил дело на новое рассмотрение, поскольку нижестоящим судом не были исследованы все существенные для правильного разрешения дела обстоятельства

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25 июля 2017 г. N 310-КГ16-21437

Резолютивная часть определения объявлена 18.07.2017.

Полный текст определения изготовлен 25.07.2017.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г.,

судей Борисовой Е.Е. и Маненкова А.Н.,

рассмотрев дело N А54-868/2016 по кассационной жалобе акционерного общества "Кривское А.О." на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.05.2016 (судья Шишков Ю.М.), постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 (судьи Тучкова О.Г., Капустина Л.А., Заикина Н.В.) и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.11.2016 (судьи Стрегелева Г.А., Ключникова Н.В., Смолко С.И.),

при участии представителя акционерного общества "Кривское А.О." Сапроновой Е.Е. (доверенность от 01.06.2016), установила:

акционерное общество "Кривское А.О." (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - Управление, государственный регистратор) от 10.12.2015 N 62/012/032/2015-179, 62/012/032/2015-180 в государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 62:17:0010320:263, 62:17:0010320:264 и возложении на Управление обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности от муниципального образования "Борецкое сельское поселение Сараевского муниципального района" Рязанской области (далее - Муниципальное образование) к Обществу на указанные земельные участки в установленный законом срок.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 18.04.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Прокуратура Сараевского района Рязанской области.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 23.05.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21.11.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, требования удовлетворить.

Дело 28.02.2017 истребовано из Арбитражного суда Рязанской области.

Определением от 08.06.2017 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба Общества передана вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителя Общества, поддержавшего доводы жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что судебные акты трех инстанций подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.09.2015 государственным регистратором на основании заочного решения Сараевского районного суда Рязанской области от 17.10.2013, решения Сараевского районного суда Рязанской области от 14.03.2014 зарегистрировано право собственности Муниципального образования на земельные участки с кадастровыми номерами 62:17:0010320:263, 62:17:0010320:264, выделенные за счет невостребованных земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 62:17:0000000:324, площадью 26 103 768 кв.м, категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства", расположенного по адресу: Рязанская область, Сараевский район, примерно в 20 м по направлению на запад от ориентира село Борец.

В соответствии с частью 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) Администрация муниципального образования "Борецкое сельское поселение Сараевского муниципального района" Рязанской области (далее - Администрация) в газете "Рязанские Ведомости" от 08.10.2015 N 187 (4981) опубликовала извещение для сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, использующих земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного производства, о возможности приобретения в срок не позднее 25.03.2016 указанных земельных участков в аренду по цене в размере 0,3% их кадастровой стоимости либо в собственность по цене в размере 15% их кадастровой стоимости.

Общество 16.10.2015 обратилось в Администрацию с заявлением о намерении приобрести в собственность используемые им для сельскохозяйственного производства земельные участки с кадастровыми номерами 62:17:0010320:263, 62:17:0010320:264 по цене в размере 15% их кадастровой стоимости.

Муниципальным образованием в лице Администрации и Обществом заключен договор купли-продажи испрашиваемых земельных участков от 26.10.2015 N 5.

Администрация и Общество 27.10.2015 обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права (права) собственности на спорные земельные участки на основании указанного договора.

Уведомлениями от 10.11.2015 N 62/012/032/2015-179, 62/012/032/2015-180 регистрирующий орган сообщил заявителям о приостановлении государственной регистрации перехода права (права) собственности, поскольку на государственную регистрацию не представлен документ, подтверждающий использование спорных земельных участков Обществом.

В течение срока приостановления государственной регистрации представителями Общества и Администрации в Управление были представлены дополнительные документы: структура севооборота полей общества на 2015-2016 годы от 01.09.2015, опись документов бухгалтерского учета на посев и обработку полей N 3, 55, 78 за 2015 год от 09.12.2015, письмо главы Муниципального образования, акт осмотра земельных участков от 20.10.2015.

Сообщениями Управления от 10.12.2015 N 62/012/032/2015-179, 62/012/032/2015-180 Администрации и Обществу отказано в государственной регистрации перехода права (права) собственности на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в связи с непредставлением документа, подтверждающего использование земельных участков Обществом.

Не согласившись с данным отказом Управления, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении требований, суды трех инстанций исходили из следующего.

Согласно пункту 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей в порядке, установленном названным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов при соблюдении определенных данной нормой условий.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) участниками земельных отношений являются лица, владеющие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования, на праве пожизненного наследуемого владения, по договору аренды, договору субаренды, на праве ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Истолковав приведенные нормы права в их совокупности, суды сочли, что представленные Обществом доказательства (карта посевов сельскохозяйственных культур, выкопировка из публичной кадастровой карты, акты об использовании минеральных удобрений, путевые листы, акты расхода семян и посадочного материала) не свидетельствуют о законном использовании Обществом спорных земельных участков, под которым суды понимают владение земельным участком и его использование на праве собственности, правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут), безвозмездного срочного пользования либо по договорам аренды, субаренды.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ следует, что одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено осуществление продажи без торгов земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно пункту 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном данным Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3% его кадастровой стоимости.

Данной нормой установлен льготный порядок приобретения прав на земельный участок, сформированный в счет невостребованных долей, с оформлением на него права муниципальной собственности в установленном Законом N 101-ФЗ порядке субъектом, который использовал соответствующий участок.

Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" Закон N 101-ФЗ был дополнен статьей 12.1 "Невостребованные земельные доли".

В силу пунктов 1, 2 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ невостребованной земельной долей может быть признана, в частности, земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в пункте 1 данной статьи; земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном статьей 12.1 Закона N 101-ФЗ порядке невостребованными (пункт 8 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ).

После признания права собственности на земельный участок, сформированный из невостребованных земельных долей, и регистрации права муниципальной собственности на него орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данный земельный участок, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (абзац 2 пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

Условиями реализации права на приватизацию земельного участка или заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.

Из буквального толкования приведенной нормы права следует, что заявитель должен доказать факт использования истребуемого им в собственность земельного участка. При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности.

Поэтому при наличии судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке указанной нормы данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных главой 7 АПК РФ.

К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, о проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

Аналогичной позиции также придерживается Министерство экономического развития России в письме от 25.11.2011 N Д23-4894 "О разъяснении отдельных положений Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Таким образом, в целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

При этом указанный порядок предоставления земли в порядке приведенной нормы права не должен позволять приобрести земельный участок недобросовестным лицом. В связи с этим использование должно быть законным и правомерным в том смысле, что толкование нормы пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ не должно привести к передаче на льготных условиях земельного участка лицу, действующему недобросовестно и противоправно (например, в ситуациях захвата земельного участка, нарушения законных прав иных лиц и других случаях).

Длительность использования, перерывы в использовании и другие обстоятельства использования земельного участка, с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности, также могут быть учтены судом при оценке добросовестности заявителя и наличии у него права на льготное оформление земельного участка.

Таким образом, разрешение спора о заключении договора купли-продажи или аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, связано с проверкой судом соблюдения сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством всех условий для реализации права на льготное приобретение земельного участка, установленных указанной нормой. При оценке условий использования земельного участка необходимо учитывать в том числе и добросовестное фактическое использование такого участка при отсутствии нарушения прав третьих лиц, а также лиц, в общей долевой собственности которых находился земельный участок, из которого выделен земельный участок в счет невостребованных долей.

Между тем судами при рассмотрении данного спора не исследованы и не оценены представленные Обществом доказательства в обоснование факта добросовестного фактического использования Обществом спорных земельных участков с 2002 года в отсутствие нарушений прав других лиц, также имеющих право на приобретение в собственность этих участков на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.

Учитывая, что факт использования выкупаемых земельных участков является условием реализации права, прямо предусмотренного нормой пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, а в силу пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ, действовавшей в момент принятия оспариваемого отказа,

государственный регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав документов, в том числе проверить законность сделки купли-продажи земельного участка, судебная коллегия отклоняет довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии у Управления полномочий на истребование необходимых документов и проверку факта использования земельного участка.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что суды при рассмотрении настоящего спора неправильно истолковали и применили пункт 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, что является существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, поэтому, в силу части 1 статьи 291.11 АПК Российской Федерации, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; дать надлежащую оценку доводам Общества о добросовестном использовании им спорных земельных участков; исследовать и оценить представленные Обществом в материалы дела доказательства в подтверждение права на льготное приобретение земельного участка, а также исследовать и установить иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.05.2016, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.11.2016 по делу N А54-868/216 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Г.Г. Попова

Судья

Е.Е. Борисова

Судья

А.Н. Маненков