Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 29 августа 2016 г. N 14-08671/16 О разделе объекта недвижимости, на который проектная документация, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию сооружения выдавались как на единый объект

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 29 августа 2016 г. N 14-08671/16

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение от 24.08.2016 N 166, поступившее из Минэкономразвития России, учитывая информацию, представленную ФГБУ "ФКП Росреестра" и его филиалом, сообщает.

Сведения о принадлежащем на праве собственности сооружении (канализация ливневая с очистными сооружениями) с кадастровым номером, расположенном по адресу: , протяженностью 723 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) в декабре 2014 г. на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости и технического плана сооружения, подготовленного на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, датированного 2012 г. (далее - Технический план 1).

Согласно названному разрешению в эксплуатацию введена "Канализация ливневая с очистными сооружениями" протяженностью 723 м.

Кроме того, в разделе "Заключение кадастрового инженера" Технического плана 1 указано, что "... сооружение представляет собой единый объект, состоящий из двух частей, которые не соединяются ..."

Как указано в обращении, приняло решение о разделе объекта "в связи с ошибочным объединением в составе такого линейного объекта двух самостоятельных частей ... Ошибка произошла в связи с выполнением работ по строительству и участка магистральной сети жилого поселка и ливневой канализации объекта общественно-образовательного центра одним подрядчиком ... участок ливневой канализации (с очистными сооружениями) протяженностью 70 м ... предназначен для передачи в собственность Некоммерческого партнерства землевладельцев и домовладельцев поселка " "... Оставшаяся часть Преобразуемого Линейного Объекта протяженностью 652,9 м ... входит в состав имущественного комплекса общественно-образовательного центра, принадлежащего на праве собственности.

По результатам рассмотрения заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости и технического плана сооружения, подготовленного в связи с образованием сооружений, расположенных по адресу: в результате раздела сооружения с кадастровым номером (далее - Технический план 2), органом кадастрового учета на основании пункта 5 части 2 статьи 26 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) принято решение о приостановлении осуществления кадастрового учета, поскольку в представленном техническом плане, подготовленном на основании деклараций об объекте недвижимости, в качестве способа образования указан "раздел", однако документы, подтверждающие, что для реконструкции сооружения не требуется получение разрешительной документации, предусмотренной действующим законодательством (заключения органа, уполномоченного на выдачу разрешений на ввод объектов в эксплуатацию), отсутствуют.

В разделе "Заключение кадастрового инженера" Технического плана 2 указано, что "1. Настоящий технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ, в связи с представлением в орган кадастрового учета заявления о постановке на государственный кадастровый учет образованных сооружений после раздела. 2. Сооружения: Ливневая канализация (протяженность 652,9 м.) и Ливневая канализация с очистными сооружениями (протяженность 70 м.) образовались в результате раздела сооружения: Ливневая канализация с очистными сооружениями (протяженность 723 м.) с КН на основании Протокола общего собрания участников от 15.04.2016. 3. Ливневая канализация (протяженность 652,9 м.) состоит из контуров 1/12-12/12. Ливневая канализация с очистными сооружениями (протяженность 70 м.) состоит из контуров 1/6-6/6. 4. В соответствии с п. 14 Требований к подготовке технического плана сооружения, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 23.11.2011 N 693 сведения о сооружении указаны в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ декларации об объекте недвижимости. Включены в состав Приложения. 5. В соответствии с пунктом 47 Требований в строке "10" графы "3" раздела "Характеристики сооружения" указаны тип и значение основной характеристики сооружения Ливневая канализация, в частности, по причине того, что предметом кадастровых работ является линейное сооружение, указана протяженность в метрах с точностью до 1 метра, равная 653 м.".

По вопросу о возможности преобразования объекта недвижимости с кадастровым номером путем "раздела" полагаем возможным отметить следующее.

Из представленного Технического плана 2 усматривается, что реконструкция в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером, вследствие которой могли образоваться объекты недвижимости, заявленные на кадастровый учет, не проводилась.

Раздел сооружения с кадастровым номером на два объекта выполнен в соответствии с Протоколом общего собрания участников от 15.04.2016, включенным в состав приложения Технического плана 2.

Как усматривается из разделов "Схема расположения сооружения на земельном участке" Технических планов 1, 2, сооружение с кадастровым номером состоит из двух отдельных контуров.

При этом из содержания разделов "Заключение кадастрового инженера" Технических планов 1, 2 усматривается, что в них указана противоречащая друг другу информация о характеристиках (составе) названного сооружении.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК) реконструкция линейных объектов - это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

Учитывая положения пункта 2 части 2 статьи 7 Закона о кадастре, образование объекта недвижимости может быть осуществлено в результате раздела, выдела, реконструкции или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с преобразуемым объектом недвижимости.

Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и с момента государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Согласно части 2 статьи 16, статье 22 Закона о кадастре сведения о сооружении включаются в ГКН на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости и необходимых для такого учета документов, в частности, технического плана сооружения.

В соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре:

сведения о сооружении указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости, выданного до 13.07.2015 разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта таких объектов недвижимости;

если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление проектной документации или принятие решения о вводе объекта строительства в эксплуатацию, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

Согласно пункту 14 Требований к подготовке технического плана сооружения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.11.2011 N 693, при подготовке технического плана наряду с документами, предусмотренными частью 8 статьи 41 Закона о кадастре, могут быть использованы иные документы, предусмотренные федеральными законами, при этом их копии включаются в состав приложения к техническому плану.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию согласно части 1 статьи 55 ГрК представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкций линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Как указано выше, разрешение на ввод выдано в 2012 г. в отношении единого (одного) сооружения. (При этом проектная документация в состав Технических планов 1, 2 (в том числе для подтверждения информации о том, что сооружение состоит из двух контуров) не включена.)

Вопрос о возможности, так называемого, "юридического" раздела неоднократно являлся предметом рассмотрения, в том числе на совещаниях, проведенных в Минэкономразвития России, с участием представителей заинтересованных федеральных органов исполнительной власти (включая Минстрой России), по итогам которых выработана позиция до рассматриваемому вопросу, согласно которой, если изначально проектная документация, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию сооружения выдавались на единый объект недвижимости, раздел такого объекта недвижимости может быть осуществлен согласно действующему законодательству Российской Федерации только в результате проведения работ по его реконструкции.

При этом, принимая во внимание мнение, изложенное в письме Минэкономразвития России от 26.08.2016 Д23и-4091, учитывая содержащиеся в соответствующих разделах Технических планов 1, 2 сведения и документы, полагаем, что в Техническом плане 2 отсутствовали документы, подтверждающие, что в отношении сооружения с кадастровым номером реконструкция не проводилась (например, заключение по итогам обследования технического состояния сооружения, подтверждающее, что работы по реконструкции объекта не проводились, подготовленное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ; проектная документация, свидетельствующая о создании двух отдельных сооружений).

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с частью 10 статьи 26 Закона о кадастре решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим технический план, представленный для осуществления кадастрового учета; согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

Заместитель начальника Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета

Ю.В. Куницына