Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по финансовому рынку по проекту федерального закона N 276436-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части совершенствования залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", внесенному Правительством Российской Федерации

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по финансовому рынку рассмотрел в части своей компетенции проект федерального закона N 276436-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части совершенствования залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - законопроект), внесенный Правительством Российской Федерации, и отмечает.

Законопроект направлен на совершенствование института залога земель сельскохозяйственного назначения и вносит изменения в: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ), Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество", Федеральный закон 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Обращаем внимание, что в соответствии с абзацем 9 пункта 6.3.1 "Положения о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности" (утверждено Банком России 28.06.2017 N 590-П) (далее - Положение) к обеспечению II категории качества*⁽¹⁾может быть отнесен залог имущественных прав (требований) на недвижимое имущество при наличии достаточных оснований считать, что соответствующие права могут быть реализованы в срок, не превышающий 270 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога, при условии, что юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав.

Как указано в пояснительной записке к законопроекту, действующие положения Федерального закона N 102-ФЗ не позволяют обеспечить обращение взыскания на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в залоге у банка, в срок, не превышающий 270 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога.

В связи с этим кредитные организации на практике не рассматривают залог земель сельскохозяйственного назначения в качестве обеспечения II категории качества, а, следовательно, не заинтересованы в использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в качестве предмета залога.

В целях создания условий для отнесения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения к обеспечению II категории качества законопроектом предлагается:

- предусмотреть возможность удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке, если предметом залога (ипотеки) является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение (подпункт "а" пункта 2 статьи 1 законопроекта);

- исключить положения, согласно которым не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ при условии сохранения за залогодателем права на реализацию произведенной и (или) переработанной на таком земельном участке сельскохозяйственной продукции (пункт 3 статьи 1 законопроекта);

- исключить возможность установления судом отсрочки (на срок до 1 года) реализации заложенного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при обращении на него взыскания (пункт 1 статьи 1 законопроекта).

По мнению Комитета, реализация положений законопроекта будет способствовать совершенствованию регулирования института залога недвижимости в части повышения ликвидности и сокращения срока обращения взыскания на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Вместе с тем отмечаем, что в силу общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 3 статьи 336 ГК РФ). При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 29 Федерального закона N 102-ФЗ залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Исходя из этого, полагаем, что проектируемые положения пункта 3 статьи 68 Федерального закона N 102-ФЗ нуждаются в доработке, так как в силу действующих правил нет оснований говорить о прекращении после 1 ноября или после иной даты, установленной договором об ипотеке, прав залогодержателя на полученную и переработанную продукцию (отделенная от участка продукция).

Комитет Государственной Думы по финансовому рынку поддерживает концепцию законопроекта и рекомендует Государственной Думе поддержать законопроект в первом чтении с учетом высказанного замечания.

Председатель Комитета

А.Г. Аксаков

------------------------------

*⁽¹⁾ В целях определения размера расчетного резерва в связи с действием факторов кредитного риска ссуды (за исключением ссуд, сгруппированных в портфель однородных ссуд) классифицируются на основании профессионального суждения в одну из пяти категорий качества. II категория качества - умеренный кредитный риск (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по ссуде обусловливает ее обесценение в размере от 1 процента до 20 процентов) (пункт 1.7 Положения).