Письмо Министерства экономического развития РФ от 17 мая 2017 г. N Д23и-2859 "О рассмотрении обращения от 17 апреля 2017 г. б/н"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости), рассмотрев в пределах своей компетенции обращение сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

По вопросам 1, 2 (в части эксплуатируемой кровли).

Для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в силу части 13 статьи 24 Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90 (далее - Требования N 90).

Согласно пункту 5 Требований N 90 площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

Однако, в соответствии с положениями пункта Г.8* Приложения Г* к Своду правил N 118.13330.2012* "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009" эксплуатируемая кровля не учитывается при определении количества этажей нежилого здания.

Кроме того, согласно подпунктам "п", "у" пункта 14 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87, планы кровли не относятся к поэтажным планам зданий.

В этой связи в целях отражения в техническом плане сведений о наличии эксплуатируемой кровли такие сведения могут быть указаны в разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана.

Относительно размещения на эксплуатируемой кровле помещений, машино-мест отмечаем.

По мнению Департамента недвижимости, эксплуатируемая кровля, являясь одним из конструктивных элементов (частей) здания, не обладает признаками самостоятельной недвижимой вещи в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целях осуществления государственного кадастрового учета, определяется местоположение помещения, машино-места, которое устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания, а при отсутствии этажности у здания на плане здания либо на плане соответствующей части здания (части 5, 6, 6.1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ).

С учетом изложенного отмечаем, что Законом N 218-ФЗ внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о помещениях, машино-местах, расположенных на эксплуатируемой кровле здания, не предусмотрено.

Порядок определения площади нежилого помещения установлен пунктами 2, 3, 10, 11 Требований N 90, в силу положений которых площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок. Таким образом в площадь нежилого помещения площадь стен и перегородок не включается, площадь лоджий и террас включается в площадь нежилого помещения поскольку Требованиями N 90 не установлено иное.

По вопросу 3, 2 (относительно государственного кадастрового учета помещений, составляющих общее имущество в многоквартирном доме).

Согласно части 15 статьи 24 Закона N 218-ФЗ технический план многоквартирного дома в обязательном порядке содержит также полученную по результатам кадастровых работ информацию, необходимую для осуществления государственного кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме.

Согласно пункту 34 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест);

Требования к обособленности или изолированности части помещения Законом N 218-ФЗ, Требованиями N 953 не установлены.

Позиция Департамента недвижимости по вопросу отнесения помещений к изолированным или обособленным от других помещений в здании или сооружении изложена в письме Минэкономразвития России от 24 февраля 2014 г. N Д23и-501 (размещено на официальном сайте Минэкономразвития России, в информационно-справочных системах в сети "Интернет") и в комментируемой части не изменилась.

Однако, поскольку отдельные конструктивные элементы здания (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование) действующим законодательством не отнесены к объектам недвижимого имущества, они, как представляется, в силу Закона N 218-ФЗ не подлежат государственному кадастровому учету, в том числе и в виде части здания, сооружения, вещные (и иные) права на них также не подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом N 218-ФЗ.

В этой связи отмечаем, что осуществление государственного кадастрового учета в отношении проезда внутридомовой подземной парковки, как нежилого помещения, в виду его не обособленности Законом N 218-ФЗ, иными федеральными законами не предусмотрено.

По вопросу 4.

Минимально допустимые размеры машино-места - 5,3 х 2,5 м (пункт 1 Приложения к приказу Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 г. N 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места" (далее - Приказ N 792).

При этом обращаем внимание, что Приказом N 792 устанавливаются требования к размерам машино-мест, а не их площади.

Согласно части 6.2 статьи 24 Закона N 218-ФЗ площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным Приказом N 792.

Кроме того, в соответствии с пунктом 53 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается или принимается решение об отказе в осуществлении прав государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если площадь образуемого машино-места или машино-места, которое в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным органом нормативно-правового регулирования требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места.

Для реализации положений Закона о регистрации под термином "образованный объект недвижимости" в соответствии с требованиями статьи 8 указанного закона понимается новый объект недвижимого имущества, образованный в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости.

Вместе с тем в процессе строительства создаются новые объекты недвижимости без применения процедур раздела, выдела или иного действия, совершаемого в отношении иного объекта недвижимости.

Следует также принять во внимание, что положения Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ) не распространяются на правоотношения, возникающие при проектировании объектов капитального строительства. Кроме того, на основании пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса действие Закона N 315-ФЗ не распространяется на объекты, строительство которых завершено или начато до вступления в силу Закона N 315-ФЗ (1 января 2017 г.), в том числе в части определения предельных размеров объектов.

С учетом изложенного, Департамент недвижимости полагает, что несоответствие размеров машино-мест, расположенных в зданиях, сооружениях экспертиза проектной документации и разрешение на строительство которых были получены до 1 января 2017 г., а также помещений, в отношении которых не применялись механизмы образования объектов недвижимости из иных объектов недвижимости, то есть созданных по результатам строительства здания, сооружения, размерам машино-мест, установленным Приказом N 972, не является препятствием для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на машино-место.

Заместитель директора Департамента недвижимости

А.В. Трифонов