Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 декабря 2017 г. N 5-КГ17-208 Суд оставил без изменения вынесенное ранее апелляционное определение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку на дату подписания договора купли-продажи спорные помещения не представляли собой самостоятельных объектов недвижимости

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 декабря 2017 г. N 5-КГ17-208

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Вострецовой Лидии Ивановны к ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" к Вострецовой Лидии Ивановне о признании договора купли-продажи нежилого помещения незаключенным

по кассационной жалобе Вострецовой Лидии Ивановны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 декабря 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения представителей Вострецовой Л.И. - Шпарвассер О.А. и Кожокина А.С., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения представителя ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" Малиновской Е.Н., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Вострецова Л.И. обратилась в суд с иском к ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с условным номером 267431 общей площадью 224,2 кв.м, расположенное по адресу: ..., указав в обоснование иска, что 2 мая 2013 г. приобрела указанное недвижимое имущество у ответчика по договору купли-продажи, оплатила его в полном объеме и приняла по акту приема-передачи в день заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи от 7 июня 2012 г., с тех пор, произведя в нем ремонт, пользуется им по назначению. Согласно пункту 6.1.2 заключенного между сторонами договора купли-продажи продавец принял на себя обязательства представить документы и нести полную ответственность за их достоверность, осуществлять все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также содействовать покупателю в оформлении прав на помещение. Однако от исполнения данных обязательств ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" уклоняется. 4 апреля 2016 г. Вострецова Л.И. направила ответчику телеграмму с просьбой явиться 7 апреля 2016 г. в МФЦ и произвести государственную регистрацию перехода прав на данное недвижимое имущество, чего им сделано не было.

ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" исковые требования не признало, предъявило встречный иск к Вострецовой Л.И. о признании незаключенным договора от 2 мая 2013 г. купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., сославшись на несогласованность между сторонами условий о предмете и цене договора.

Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 25 мая 2016 г. исковые требования Вострецовой Л.И. удовлетворены частично. Дополнительным решением этого же суда от 31 мая 2016 г. в удовлетворении встречных исковых требований ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 декабря 2016 г. решение Симоновского районного суда г. Москвы от 25 мая 2016 г. и дополнительное решение этого же суда от 31 мая 2016 г. отменены, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Вострецовой Л.И. и об удовлетворении встречных исковых требований ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ".

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 25 августа 2017 г. отказано в передаче кассационной жалобы Вострецовой Л.И. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В кассационной жалобе Вострецова Л.И. ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 декабря 2016 г.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 16 ноября 2017 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 25 августа 2017 г. отменено и кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу об отсутствии таких оснований для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 декабря 2016 г.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 1 статьи 2, пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абзац третий пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено указанным федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Судами установлено и из материалов дела следует, что 7 июня 2012 г. между ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" и Вострецовой Л.И. подписан предварительный договор купли-продажи N 1/12 нежилого помещения, расположенного по адресу: ... (подвал), помещение II, номера на поэтажном плане: ком.: б, б1, 1-5, 9, 9а, 11-14, 14а, 15, с условным номером 267431, на основании которого в тот же день между ними подписаны акт приема-передачи этого нежилого помещения и акт доступа в него (л.д. 6-10, 17-19, 24-26).

Продажа спорного нежилого помещения одобрена общим собранием участников ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" Заркуа Н.В. и Цыганковым А.С. 7 июня 2012 г. (л.д. 27).

Стоимость названного нежилого помещения согласно пункту 3.1 предварительного договора стороны определили в размере 100 000 руб.

Названным предварительным договором и соглашением к нему об обеспечительном платеже от той же даты (л.д. 143-147) предусмотрен обеспечительный платеж в размере 100% стоимости продаваемого имущества, который должен был быть уплачен покупателем в течение 20 дней с момента наступления срока оплаты первой суммы обеспечительного платежа, то есть 29 июня 2012 г. (пункты 2.3, 3.2 предварительного договора, пункт 2.1 соглашения об обеспечительном платеже).

2 мая 2013 г. между ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" и Вострецовой Л.И. подписан договор купли-продажи нежилого помещения N 1/1/12 (л.д.11-14).

Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные Вострецовой Л.И. исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи спорного нежилого помещения сторонами фактически исполнен, в то время как ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" в нарушение положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации уклоняется от регистрации перехода права собственности. При этом, установив, что помещения б и б1, отнесенные сторонами к спорному объекту недвижимости, не принадлежали на праве собственности продавцу, суд отказал в удовлетворении первоначального иска в части регистрации перехода права на названные помещения.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что условия о предмете договора купли- продажи нежилого помещения сторонами не были согласованы, так как его фактическая площадь, состав, а также цена отличаются от указанных сторонами в договоре купли-продажи.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы суда апелляционной инстанции отвечают требованиям законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам в связи со следующим.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из текста договора купли-продажи нежилого помещения от 2 мая 2013 г. N 1/1/12, предметом данного договора являлись помещения б, б1, 1-5, 9, 9а, 11-14, 14а и 15 общей площадью 224,2 кв.м, расположенные по адресу: ... (подвал, помещение II).

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении иска Вострецовой Л.И., суд апелляционной инстанции исходил из того, что на дату подписания договора купли-продажи перечисленные помещения не представляли собой самостоятельного объекта недвижимости, общая площадь помещений не соответствовала площади, указанной в договоре (вместо 224,2 кв.м фактическая площадь перечисленных в договоре комнат составляла 187,4 кв.м), отсутствовал кадастровый номер отчуждаемого объекта недвижимости, комнаты б и б1 не принадлежали на праве собственности продавцу, а под указанным в договоре условным номером значились все помещения, в том числе и ранее проданные истцу.

Так, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27 января 2012 г. ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" являлось собственником нежилого помещения с условным номером 267431 общей площадью 813,8 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал - помещение I, комнаты 7-10, 16, 17, 17а, 20, 21, 21а, 30, 30б, 30в, 30г, помещение II, комнаты б, б1, 1-5, 9, 9а, 11-14, 14а, 15, 16; этаж I - помещение II,I комнаты 1, 1а, 16, 2, 2а, 2б, 2в, 4, 4а, 5, 5а, 5б, 7-12, 15-17, 17а, 17б, 17в; адрес объекта:

Данные о вышеуказанном свидетельстве отражены в предварительном договоре от 7 июня 2012 г. N 1/12 и в договоре купли-продажи нежилого помещения от 2 мая 2013 г. N 1/1/12.

Кроме того, в деле имеется копия свидетельства 77-АО N 032528 от 7 июня 2012 г. о государственной регистрации права собственности ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" на помещение общей площадью 608,4 кв.м, номера на поэтажном плане: подвал - помещение II, комнаты с 1 по 9, 9а, 10, 10а, с 11 по 14, 14а, 15, 16; этаж 1 - помещение IIIа, комнаты 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 2в, 4, 4а, 5, 5б, с 7 по 12, с 15 по 17, 17а, 17б, 17в; адрес объекта: ..., условный номер 77-77-05/010/2012-606 (л.д. 83).

Каких-либо иных письменных доказательств существования обособленного и изолированного помещения (нескольких помещений) площадью 224,2 кв.м (187,4 кв.м), с условными номерами 267431 или 77-77-05/010/2012-606 в материалах дела не имеется.

Более того, как установлено судами и не оспаривается в кассационной жалобе, ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" не являлось собственником комнат б, б1 и не могло их передать во владение и пользование покупателю Вострецовой Л.И.

Поскольку указанное в договоре купли-продажи от 2 мая 2013 г. N 1/1/12 помещение общей площадью 224,2 кв.м как самостоятельный объект недвижимости не было выделено из помещения площадью 608,4 кв.м, кадастровый учет отчуждаемого имущества не осуществлен, право собственности на него за продавцом ООО "ЦЗ КУЛИНАРИЯ" не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, это помещение в силу статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации не могло являться предметом гражданско-правовой сделки, а следовательно, требование Вострецовой Л.И. о государственной регистрации перехода права собственности на данное помещение (в том числе и на его часть) не основано на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, и свидетельствует об избрании истцом неверного способа защиты права.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанций пришел к правильному выводу о невозможности государственной регистрации перехода к Вострецовой Л.И. права собственности на спорное помещение на основании указанного договора купли-продажи.

Доводы заявителя кассационной жалобы не подтверждают существенных нарушений судом апелляционной инстанции норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не находит предусмотренных статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного постановления по доводам кассационной жалобы Вострецовой Л.И.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 декабря 2016 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Вострецовой Лидии Ивановны - без удовлетворения.

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Марьин А.Н.

Романовский С.В.