Письмо Министерства экономического развития РФ от 24 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-4755 "О рассмотрении обращений"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращения по вопросам государственной регистрации передачи прав и обязанностей третьим лицам по договору аренды земельного участка, заключенному на торгах на срок более чем пять лет, и договоров аренды земельных участков, образованных из земельного участка, используемого на основании договора аренды, и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности, и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, толкованию нормативных правовых актов, а также не уполномочено давать оценку действиям государственных регистраторов.

Принимая во внимание, что обращение не содержит реквизиты решения, принятого органом регистрации прав, а также информацию, позволяющую идентифицировать объект недвижимости, дать пояснения по ситуации, изложенной в обращении, не представляется возможным.

Необходимо обратить внимание, что решение о государственной регистрации, приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.

Вместе с тем по существу обращений полагаем возможным отметить следующее.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В соответствии со статьей 607 Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

При этом положениями пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна в соответствии с пунктами 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса.

По вопросу осуществления государственной регистрации договоров аренды земельных участков, образованных из земельного участка, используемого на основании договора аренды, отмечаем.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Как указано в обращении, в 2008 году земельный участок был предоставлен в аренду сроком на 49 лет, а в 2017 году осуществлен раздел данного земельного участка и заключены новые договоры аренды на образованные земельные участки.

Учитывая изложенное отмечаем, что договоры аренды земельных участков, образуемых из земельного участка, используемого на основании договора аренды (заключенного в соответствии с положениями Земельного кодекса в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), могут быть заключены на прежних условиях и должны соответствовать требованиям Земельного кодекса в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона N 171-ФЗ.

Дополнительно обращаем внимание, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.

Заместитель директора Департамента недвижимости

А.И. Бутовецкий