Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30 сентября 2016 г. N 14-08711/16 О государственной регистрации права на сооружение на основании разрешения на эксплуатацию сооружения связи без правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположено указанное сооружение

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30 сентября 2016 г. N 14-08711/16

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение от 26.08.2016 N 569, поступившее из Минэкономразвития России, сообщает.

государственный кадастровый учет сооружения с кадастровым номером 74:16:0000000:1734 (переходы ВОЛС через реку Ураим и реку Уфа) осуществлен 14.08.2015 на основании заявления и технического плана, подготовленного на основании акта приемки законченного строительством объекта, датированного 2005 г., и проектной документации;

государственная регистрация прав на сооружение с кадастровым номером 74:16:0000000:1734 осуществлена 07.10.2015 на основании разрешения на эксплуатацию сооружения связи, датированного 2007 г., без правоустанавливающих документов на земельный участок (земельные участки), на котором расположено указанное сооружение, с учетом Закона Челябинской области от 27.05.2010 N 589-ЗО "Об установлении случаев, при которых не требуется получения разрешения на строительство на территории Челябинской области";

поскольку при проведении государственной регистрации прав государственным регистратором были нарушены положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), в отношении государственного регистратора проведена служебная проверка, по итогам которой к нему применено дисциплинарное взыскание.

По существу вопроса полагаем возможным отметить следующее.

Статьей 25.3 Закона о регистрации установлены особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества; положения указанной статьи распространяются в том числе на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство; основаниями для государственной регистрации права собственности на такие объекты недвижимости являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (представление не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке).

Согласно части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК) выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

капитального ремонта объектов капитального строительства;

строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;

иных случаях, если в соответствии с ГрК, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

В силу части 17 статьи 51 ГрК законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности в соответствии с ГрК могут быть установлены случаи, в которых получение разрешения на строительство не требуется.

Согласно части пятой статьи 76 Конституции Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй статьи 76 Конституции Российской Федерации; в случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон.

Таким образом, субъекты Российской Федерации могут установить иные случаи, когда не требуется получение разрешения на строительство, но не противоречащие федеральному законодательству (не нарушающие его), в частности, ГрК.

В соответствии со статьей 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу 01.03.2015) постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300 (вступило в силу 01.03.2015) утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (далее - Перечень), в который в том числе включены линии связи, линейно-кабельные сооружения связи и иные сооружения связи, для размещения которых не требуется разрешения на строительство (пункт 11 Перечня).

При этом в Перечне указано, что для размещения (то есть не строительства, под которым в пункте 13 статьи 1 ГрК понимается создание зданий, строений, сооружений) указанных объектов не требуется разрешение на строительство.

В ГрК под линейными объектами понимаются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Кроме того, согласно части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" сооружение - это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Статьей 1 ГрК установлено, что здания, строения, сооружения (в том числе линейные объекты, строительство которых не завершено (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) являются объектами капитального строительства; строительство таких объектов (в том числе линейных) согласно части 2 статьи 51 ГрК осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных частью 17 названной статьи. Линейные сооружения в части 17 статьи 51 ГрК не указаны в числе объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство (в отличие от, например, строительства строений и сооружений вспомогательного использования). Соответственно, можно сделать вывод о том, что статьей 51 ГрК установлено, что для строительства линейных объектов необходимо наличие разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК (часть 1 статьи 51 ГрК). Для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства, в том числе линейного сооружения, требуется представить в уполномоченный орган правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство соответствующего объекта (части 7, 9 статьи 51 ГрК).

Также необходимо отметить, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК), за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства.

При осуществлении государственной регистрации прав на созданный объект недвижимого имущества необходимо удостовериться, что он не является указанной в статье 222 ГК самовольной постройкой, для чего на государственную регистрацию по общему правилу, требуется представление правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен данный объект недвижимого имущества, который подтверждает, что земельный участок, на котором создан соответствующий объект недвижимости, в том числе был предоставлен для указанных целей.

Учитывая изложенное, полагаем, что объекты (в том числе линейные), поименованные в Перечне, в качестве объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство, не являются объектами недвижимости, соответственно, права на такие объекты не подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации. (Аналогичная позиция по данному вопросу изложена Минэкономразвития России в письме от 16.04.2015 N Д23и-1634 (копия которого направлена для сведения и учета в работе в территориальные органы Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра" и его филиалы, Государственный комитет по регистрации и кадастру Республики Крым, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя).)

Однако Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Законом о регистрации не предусмотрено "аннулирование" сведений об объекте недвижимости из государственного кадастра недвижимости или сведений о правах на него из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с нарушением порядка государственного кадастрового учета объекта недвижимости и (или) государственной регистрации прав на него.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд; согласно 2# Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

И.о. заместителя начальника Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета

Р.Н. Мазукабзова