Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 мая 2018 г. N 117-КГ18-1 Направляя дело по иску о признании права собственности на квартиру на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, суд исходил из того, что отказ в иске по мотиву неисполнения каких-либо обязательств перед третьим лицом не основан ни на законе, ни на договоре

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 мая 2018 г. N 117-КГ18-1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В. и Гетман Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Айрапетяна Василия Васильевича к обществу с ограниченной ответственностью "Альбирэо" о признании права собственности на квартиру

по кассационной жалобе представителя Айрапетяна В.В. на решение Гагаринского районного суда г. Севастополя от 1 ноября 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 13 февраля 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Товаченко А.В., представляющего интересы Айрапетяна В.В. и поддержавшего доводы кассационной жалобы, установила:

Айрапетян В.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альбирэо" (далее - общество) о признании права собственности на квартиру ..., расположенную по адресу: ...

В обоснование требований истец указал, что 7 мая 2014 г. между ним и обществом заключен договор купли-продажи имущественных прав, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность истца, а истец принять в собственность имущественные права на названную квартиру и оплатить их стоимость.

6 июня 2014 г. Айрапетян В.В. перечислил предусмотренную договором сумму на банковский счет ООО "Альбирэо".

12 мая 2014 г. сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

25 декабря 2015 г. Айрапетян В.В. обратился в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя за государственной регистрацией права собственности на указанную квартиру, однако регистрация права была приостановлена в связи с наличием регистрации права собственности ООО "Альбирэо" на данный объект недвижимости. Истец указывал, что на момент заключения договора купли-продажи имущественных прав на спорную квартиру дом, в котором она находится, был введен в эксплуатацию, в связи с чем заключенный сторонами договор следует считать договором купли-продажи квартиры.

Решением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 1 ноября 2016 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 13 февраля 2017 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель Айрапетяна В.В. просит отменить вышеназванные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В. от 16 марта 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 7 мая 2014 г. между ООО "Компания по управлению активами "Тройка" и Айрапетяном В.В. заключен договор, именуемый договором купли-продажи дериватива, согласно которому последний приобрел право заключить с ООО "Альбирэо" на определенных условиях договор купли-продажи имущественных прав на квартиру расположенную по адресу: ...

В этот же день между Айрапетяном В.В. и ООО "Альбирэо" заключен договор купли-продажи имущественных прав, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность истца, а истец принять в собственность имущественные права на названную квартиру и оплатить стоимость имущественных прав.

12 мая 2014 г. сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: ...

6 июня 2014 г. денежные средства по договору Айрапетяном В.В. перечислены на банковский счет ООО "Альбирэо" в полном объеме.

12 сентября 2014 г. указанная выше квартира поставлена на кадастровый учет.

12 февраля 2015 г. ООО "Альбирэо" получено свидетельство о праве собственности на спорную квартиру на основании договора аренды земельного участка от 12 декабря 2005 г. и декларации о готовности объекта к эксплуатации от 17 марта 2014 г.

18 января 2016 г. Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя государственная регистрация права собственности Айрапетяна В.В. на названную квартиру была приостановлена в связи с наличием регистрации права собственности на нее ООО "Альбирэо".

Решением Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга от 2 марта 2016 г. удовлетворен иск ООО "Компания по управлению активами "Тройка" к Айрапетяну В.В. о расторжении заключенного между ними договора от 7 мая 2014 г. Последствия расторжения договора судом не определены.

По настоящему делу определением Гагаринского районного суда г. Севастополя от 6 октября 2016 г. отказано в принятии встречного иска ООО "Альбирэо" к Айрапетяну В.В. о расторжении заключенного между ними договора от 7 мая 2014 г.

Суд первой инстанции признал, что заключенный между ООО "Альбирэо" и Айрапетяном В.В. договор следует считать договором купли-продажи квартиры, поскольку дом, в котором находится спорная квартира, был введен в эксплуатацию. Отказывая в удовлетворении исковых требований Айрапетяна В.В., суд сослался на невыполнение им условий приобретения у ООО "Альбирэо" имущественных прав на квартиру ввиду неисполнения им условий договора, заключенного с ООО "Компания по управлению активами "Тройка".

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что договор между истцом и ООО "Альбирэо" является производным, заключенным на выполнение договора купли-продажи дериватива, который расторгнут решением суда. При этом суд второй инстанции не согласился с выводами суда о том, что между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры как объекта недвижимости.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1.1 заключенного 7 мая 2014 г. между ООО "Альбирэо" и Айрапетяном В.В. договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в собственность имущественные права на квартиру и оплатить их стоимость.

Согласно пункту 3.2 договора цена квартиры составляет сумму, эквивалентную 34 883 долларов США.

Каких-либо условий, от наличия которых зависело бы возникновение прав и обязанностей сторон, в частности, обязанности ООО "Альбирэо" передать Айрапетяну В.В. оплаченную квартиру, договор не содержит.

Судом установлено, что к моменту заключения договора объект недвижимости был создан, дом введен в эксплуатацию, а соответственно, указанный договор является договором купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшего на момент заключения договора, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пункт 1 статьи 549 указанного кодекса в названной редакции предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 данного кодекса в указанной редакции договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно статье 309 названного кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательства по договору Айрапетяном В.В. исполнены в полном объеме, квартира ему передана по акту приема-передачи.

Заключенный между сторонами договор не расторгнут, недействительным либо незаключенным не признан.

Таким образом, отказ в иске по мотиву неисполнения каких-либо обязательств перед третьим лицом - ООО "Компания по управлению активами "Тройка" - не основан ни на законе, ни на договоре.

Суд апелляционной инстанции также не дал оценку тому факту, что 12 января 2016 г. спорная квартира отчуждена ответчиком Быковой С.В., привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, однако в регистрации перехода права собственности последней отказано.

Допущенные судом второй инстанции нарушения норм права являются существенными, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 13 февраля 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Романовский С.В.

Гетман Е.С.