Письмо Ассоциации российских банков от 3 июля 2018 г. N А-03/5-167 "О рефинансировании кредитов на приобретение жилья с использованием средств материнского капитала"

В Ассоциацию российских банков обращаются банки - члены АРБ в связи с возникающими проблемами рефинансирования кредитов, предоставленных для приобретения недвижимости, с использованием материнского (семейного) капитала. Указанные проблемы обусловлены практикой органов опеки и попечительства г. Москвы и заключаются в следующем.

В настоящее время Правительством Российской Федерации принимаются меры по социальной поддержке семей, имеющих детей. На фоне снижения Банком России ключевой ставки снижаются также процентные ставки за пользование ипотечными кредитами банков, что позволяет заемщикам погасить первоначальный кредит, полученный на наименее привлекательных условиях, за счет средств, полученных по вновь заключенным договорам (рефинансирование).

Чтобы снизить свои расходы на обслуживание ипотечного кредита, многие семьи специально находят предложения банков о предоставлении кредита с более низкой процентной ставкой, предполагая, что новый кредит будет использован на досрочное погашение прежнего.

При оформлении первоначального ипотечного кредита для приобретения (или строительства) жилого помещения в общую собственность родителей и детей с использованием материнского капитала приобретенное жилое помещение всегда оформляется в залог с целью обеспечения исполнения обязательств заемщиков по возврату банку полученного ипотечного кредита. По общему правилу залог имущества несовершеннолетних возможен только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 ГК РФ). Однако залог недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала, оформляется в специальном порядке. В данном случае ипотека возникает непосредственно в силу закона.

Поэтому для заключения договора залога жилого помещения, приобретенного с использованием материнского капитала, разрешения органа опеки и попечительства не требуется (пункт 3 статьи 335 ГК РФ; пункт 2 статьи 1, пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; часть 6.1 статьи 7, части 7 и 8 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей").

В случае рефинансирования ипотечного кредита, когда возврат первоначального кредита осуществляется за счет получения нового кредита, происходит снятие обременения в силу норм закона (пункт 13 Постановления Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 г. N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий").

Далее должно последовать оформление права собственности на жилое помещение всех заинтересованных лиц, в том числе несовершеннолетних. После этого начинается процесс оформления ипотеки объекта недвижимости в залог в обеспечение исполнения обязательств по вновь полученному кредиту, за счет средств которого был погашен первоначальный кредит. Однако, если граждане получили новый кредит для погашения первоначального ипотечного кредита, то на данном этапе материнский капитал уже использован, и правило о возникновении ипотеки в силу закона не применяется.

Поэтому ипотека жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним, которая обеспечивает исполнение обязательств по новому кредиту, в силу норм закона должна быть оформлена с согласия органа опеки и попечительства.

На практике отдельные органы опеки и попечительства указанного разрешения не дают, т.к. формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних. Взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров, а также улучшение положения заемщика по новому кредитному договору органами опеки и попечительства не учитываются.

Поскольку банки остаются без обеспечения выданного им кредита, то они вынуждены повышать процентные ставки по таким кредитам, и задача снижения финансовой нагрузки на семью с несовершеннолетними детьми по ипотечному кредиту не решается.

Например, Распоряжением Отдела социальной защиты населения района...города Москвы от...N ... был оформлен Отказ, адресованный С.П.В. и С.Е.В., в выдаче предварительного разрешения на заключение договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и кредитного договора от имени их малолетних детей: С.Ю.П., С.И.П., С.Е.П.

В данном конкретном случае С.П.В., отцом указанных выше малолетних детей, был заключен новый кредитный договор с ПАО "Банк N". Целью указанного кредитного договора было погашение ранее выданного кредита, предоставленного ему ПАО "Банк ND" на приобретение квартиры, расположенной по адресу:.. Кроме кредитных средств ПАО "Банк ND", для приобретения квартиры использовались средства материнского капитала.

Процентная ставка по первоначальному кредиту составляла 11,15% годовых.

По вновь выданному кредиту:

- после регистрации ипотеки процентная ставка должна была составить 10,90% годовых;

- если ипотека не будет зарегистрирована, то процентная ставка по новому кредиту составит 12,90% годовых.

Принимая указанное решение, отдел социальной защиты населения района... г. Москвы, не учел наличие правовой связи между первым и вторым кредитом, а также снижение финансовых затрат на погашение кредита. В части обременения недвижимости правовое положение несовершеннолетних не менялось. Кроме того, в результате указанного решения у семьи С. фактически повысились расходы на обслуживание ипотечного кредита, что косвенно ухудшает положение малолетних детей.

Из писем банков также следует, что в пределах города Москвы отсутствует унификация практики органов опеки и попечительства при вынесении аналогичных решений. В результате в одинаковой ситуации один орган опеки и попечительства дает предварительное согласие на заключение договора ипотеки, а другой - отказывает.

Складывающаяся ситуация не позволяет заемщикам, имеющим финансовую поддержку государства, рефинансировать кредит на более выгодных для себя условиях.

С учетом изложенного Ассоциация российских банков просит Вас дать поручение уполномоченным лицам на конкретном примере (распоряжение отдела социальной защиты населения района... г. Москва N...от...) рассмотреть совместно с представителями банковского сообщества сложившуюся проблему и выработать единые критерии (подходы), рекомендованные при рассмотрении органами опеки и попечительства обращения заемщиков за получением предварительного разрешения на заключение договора ипотеки при рефинансировании кредита с использованным материнским (семейным) капиталом, в интересах несовершеннолетних (например, целевое использование кредита, предоставленного в размере задолженности по первоначальному кредиту, снижение процентной ставки и пр.).

Президент

Г.А. Тосунян