Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 7 июня 2018 г. N 49-АПГ18-9 Об отказе в признании не действующим со дня принятия решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 г. N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" в части установления в подпункте 5.9 пункта 5 приложения N 1-3 ставки арендной платы за землю, предназначенную для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, в размере 5,18% от кадастровой стоимости земли

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 7 июня 2018 г. N 49-АПГ18-9

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.

судей Абакумовой И.Д., Нефедова О.Н.

при секретаре Дарькине А.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям общества с ограниченной ответственностью "ЗатонСтройИнвест", акционерного общества ТК "Октябрьский" о признании не действующим со дня принятия решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (в редакции решения от 24 мая 2017 г. N 11/3) в части установления в подпункте 5.9 пункта 5 Приложения N 1-3 ставки арендной платы за землю, предназначенную для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, в размере 5,18% от кадастровой стоимости земли, по апелляционным жалобам Совета городского округа города Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 1 марта 2018 г., которым заявления административных истцов удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., пояснения представителя ООО "ЗатонСтройИнвест" Валеевой А.А., объяснения представителя Управления по земельным и имущественным отношениям администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Фроловнина Н.С., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, установила:

общество с ограниченной ответственностью "ЗатонСтройИнвест" и акционерное общество ТК "Октябрьский" (далее - ООО "ЗатонСтройИнвест", АО ТК "Октябрьский") обратились в Верховный Суд Республики Башкортостан с административными исковыми заявлениями о признании не действующим со дня принятия решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (в редакции решения от 24 мая 2017 г. N 11/3) в части установления в подпункте 5.9 пункта 5 Приложения N 1-3 ставки арендной платы за землю, предназначенную для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, в размере 5,18% от кадастровой стоимости земли.

Решением Верховного Суда Удмуртской Республики от 1 марта 2018 г. административное исковое заявление удовлетворено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Совет городского округа города Уфа Республики Башкортостан и Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратились в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционными жалобами, в которых просят указанный судебный акт отменить, ссылаясь на нарушение норм права и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ООО "ЗатонСтройИнвест" и прокуратурой Республики Башкортостан области представлены возражения.

В судебное заседание представители АО ТК "Октябрьский", Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан и прокуратуры Республики Башкортостан, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В отношении земельных участков, расположенных на территории Республики Башкортостан, решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" утверждены ставки арендной платы за землю по видам функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) в процентах от их кадастровой стоимости с 1 января 2008 г. по вновь заключаемым договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Первоначальный текст документа опубликован 7 декабря 2007 г. в издании газеты "Вечерняя Уфа", N 237.

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 24 мая 2017 г. N 11/3 внесены изменения в решение от 3 декабря 2007 г. N 30/7, в том числе пункт 1 дополнен подпунктом 1.9 Приложения N 1-3 "Ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан на период с 1 июня 2017 г.". Изменения опубликованы 26 мая 2017 г. на официальном сайте Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан http//www/gorsovet-ufa.ru. и в газете "Вечерняя Уфа".

В Приложении N 1-3 в подпункте 5.9 "Торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах" пункта 5 "Земли под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания" установлена ставка арендной платы за земли для размещения объектов, предназначенных для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, в размере 5,18% от кадастровой стоимости земли.

До принятия вышеуказанных изменений в решение Совета ставка арендная плата за аренду земельных участков была установлена решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29 марта 2016 г. N 59/3 и составляла 1,94% от кадастровой стоимости земельных участков для размещения объектов, предназначенных для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах.

АО ТК "Октябрьский", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:020707:44 площадью 5571 кв.м, а также ООО "ЗатонСтройИнвест", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:102, площадью 19665 кв.м, не согласны с внесенными изменениями в части установления в подпункте 5.9 пункта 5 Приложения N 1-3 ставки арендной платы за земли, предназначенные для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, как не соответствующие принципу экономической обоснованности.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что применение установленной ставки арендной платы противоречит постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 на основании проведенной судебной экспертизы.

Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции ошибочными исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582).

Указанным нормативным актом размер арендной платы определяется в том числе исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путём представления соответствующих расчётов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчёта величины базовой ставки.

Поскольку арендованные истцами земельные участки находятся в государственной не разграниченной собственности, расчёт арендной платы должен производиться исходя из принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определённому уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

При принятии нормативного правового акта, помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли, должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Согласно материалам дела оспариваемой нормой установлена ставка арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа на период с 1 июня 2017 г.

В обоснование соответствия оспариваемого акта принципу экономической обоснованности административный ответчик представил заключение специалиста по вопросу экономической обоснованности размера арендных ставок за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Уфа.

Величина арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) за пользование земельными участками, предназначенными для рынков, торговых центров, торгово-сервисных комплексов, была определена на основании заключения ЗАО "Эксперт-Оценка" от 15 мая 2017 г. N 17-395-КУ, составленного в соответствии с договором от 13 марта 2017 г. на оказание консультационных услуг. Согласно указанному заключению величина арендной платы определена в совокупности со сложившимися физическими и экономическими факторами, влияющими на стоимость, и состояние рынка по состоянию на 31 декабря 2016 г.

В заключении проведен анализ коммерческой привлекательности недвижимости, установлено, что динамика сегмента аренды в 2016 г. находится на стадии положительного роста. Исследованы основные факторы, влияющие на цену - это расположение и удобство помещения для размещения бизнеса, а также транспортные потоки вокруг.

В ходе исследования проводился подробный экономический анализ и оценка факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, в связи с чем проведен анализ по целевому назначению земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, по категории земель, по видам разрешенного использования: земельные участки для размещения объектов оптовой торговли, розничной торговли в капитальных зданиях и земельные участки в промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, а также по государственному регулированию тарифов (работ, услуг) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельных участках. Изучено влияние субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим хозяйственную деятельность на земельных участках, на уровень доходности земельных участков. Приведена формула расчета средней ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости, из которой следует, что средняя ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости в границах городского округа г. Уфа составляет 5,85% в год. Определен диапазон исходя из условий рынка, ставок арендной платы, от кадастровой стоимости, которые могут варьироваться в пределах от 3% до 7,8%.

При расчетах использовались два метода: метод рыночной экстракции, на основании которого ставка арендной платы с учетом инфляции составила 2,98%, и метод компенсации затрат прошлых периодов, согласно которому ставка арендной платы составила от 3% до 7,8%.

Таким образом, ставка арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, установлена административным ответчиком в соответствии с принципом экономической обоснованности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленного требования административных истцов у суда не имелось.

С учетом изложенного руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 1 марта 2018 г. отменить.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "ЗатонСтройИнвест", акционерного общества ТК "Октябрьский" о признании не действующим со дня принятия решения Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 г. N 30/7 в редакции решения от 24 мая 2017 г. N 11/3 "Об арендной плате за землю в городском округе г. Уфа Республики Башкортостан" в части установления в подпункте 5.9 пункта 5 Приложения N 1-3 ставки арендной платы за землю, предназначенную для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, в размере 5,18% от кадастровой стоимости - отказать.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Абакумова И.Д.

Нефедов О.Н.