Письмо Ассоциации российских банков от 13 июля 2018 г. N А-01/5-183 О регулировании порядка использования материнского капитала для приобретения жилья за счет ипотечных кредитов

Письмо Ассоциации российских банков от 13 июля 2018 г. N А-01/5-183

Ассоциация российских банков обращается к в связи с выявленным пробелом в правовом регулировании порядка использования материнского капитала для приобретения жилья за счет ипотечных кредитов, который ограничивает возможности заемщиков по улучшению жилищных условий своих несовершеннолетних детей с наименьшими затратами для себя.

Поскольку в последнее время российские банки постоянно снижают процентные ставки за пользование кредитами, многие заемщики с целью экономии расходов на уплату процентов за пользование ипотечными кредитами обращаются в банки за получением новых кредитов по более низкой процентной ставке для погашения прежних, более дорогих кредитов (перекредитование, рефинансирование).

Между тем на практике существуют серьезные формально-правовые препятствия для применения механизмов перекредитования граждан, использовавших для приобретения (строительства) жилья материнский капитал.

При оформлении первоначального ипотечного кредита для приобретения (строительства) жилого помещения в общую собственность родителей и детей с использованием материнского капитала приобретенное жилое помещение всегда оформляется в залог с целью обеспечения исполнения обязательств заемщика по возврату банку полученного ипотечного кредита. По общему правилу залог имущества несовершеннолетних возможен только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 ГК РФ).

Однако залог недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала, оформляется в специальном порядке. В данном случае ипотека возникает непосредственно в силу закона.

Поэтому для заключения договора залога жилого помещения, приобретенного с использованием материнского капитала (до оформления доли недвижимости в собственность несовершеннолетнего), разрешения органа опеки и попечительства не требуется (пункт 3 статьи 335 ГК РФ; пункт 2 статьи 1, пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; часть 6.1 статьи 7, части 7 и 8 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей").

Если граждане намерены получить новый кредит для погашения первоначального ипотечного кредита, то на данном этапе материнский капитал уже использован, и правило о возникновении ипотеки в силу закона не применяется.

В силу норм Постановления Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" после погашения кредита (в данном случае - первоначального) заемщик - единственный собственник недвижимости обязан выделить и оформить в собственность долю в этой недвижимости всем членам семьи. Соответственно, ипотека жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним, которая обеспечивает исполнение обязательств по новому кредиту, должна быть оформлена с согласия органа опеки и попечительства.

На практике орган опеки и попечительства указанного разрешения не дает, так как формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних. Взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров, а также улучшение положения заемщика по новому кредитному договору органами опеки и попечительства не учитывается.

Поскольку банки не могут выдать новый кредит без обеспечения, то семьи, получившие ипотечный кредит с использованием материнского капитала, не могут улучшить свое финансовое положение с помощью механизма перекредитования по пониженным процентным ставкам.

В связи с этим в целях повышения эффективности использования материнского капитала для улучшения жилищных условий граждан Российской Федерации, в том числе несовершеннолетних, Ассоциацией подготовлен проект изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года N 862.

Пункт 14 названных Правил предлагаем дополнить абзацами вторым и третьим следующего содержания:

"При рефинансировании ипотечного кредита (займа), за счет средств которого приобретено или построено жилое помещение с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, обязательство лица (лиц) оформить указанное жилое помещение в общую собственность с определением размера долей лица, получившего сертификат, его супруга и детей, вступает в силу после снятия обременения с жилого помещения по рефинансированному кредиту.

Под рефинансированием кредита (займа) понимается финансовая операция по возврату первоначального целевого кредита за счет средств, полученных по вновь заключенному кредитному договору (займу) на более привлекательных условиях (снижение процентной ставки, увеличение срока кредитования и т.п.) в сумме, не превышающей остаток долга по первоначальному кредиту.".

Просим инициировать внесение указанных изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года N 862.

Президент

Г.А. Тосунян