Обзор наиболее распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении сооружений, расположенных в пределах более одного кадастрового округа (по результатам анализа решений о приостановлении за период с сентября по декабрь 2017 г.) (утв. Росреестром)

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Положением "Об Управлении ведения ЕГРН", утвержденного приказом Росреестра от 05.10.2017 N п/0450, в Центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление ведения ЕГРН) осуществляется государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории более одного кадастрового округа.

В период с сентября по декабрь 2017 года (4 месяца) сотрудниками Управления ведения ЕГРН (далее - Управление) было рассмотрено 162 заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.

По результатам рассмотрения указанных заявлений были приняты следующие решения:

об осуществлении учетно-регистрационных действий - по 62 заявлениям (в том числе - 15 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 36 по заявлениям о государственной регистрации прав, 9 по заявлениям о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет, 2 по иным заявлениям);

о приостановлении - по 93 заявлениям (53 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 19 по заявлениям о государственной регистрации прав, 21 по заявлениям о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);

об отказе в осуществлении учетно-регистрационных действий (в том числе в связи с истечением срока приостановления) - по 21 заявлению (10 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 11 - по иным заявлениям);

о прекращении учетно-регистрационных действий по основаниям, предусмотренным статьей 31 Закона о регистрации - по 11 заявлениям (8 заявлений о государственном кадастровом учете, 2 - о государственной регистрации прав, 1 - о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);

о возврате без рассмотрения по основаниям, предусмотренным статьей 25 Закона о регистрации, - по 5 заявлениям (4 - на осуществление государственного кадастрового учета, 1 - на осуществление государственной регистрации прав с одновременной постановкой на кадастровый учет).

Также по состоянию на 31.12.2017 срок принятия окончательного решения не наступил по 58 заявлениям (33 заявления о государственном кадастровом учете, 12 заявлений о государственной регистрации прав, 13 заявлений о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет).

Следует отметить, что по сравнению с предыдущим периодом доля положительных решений увеличилась более чем в 7 раз. Так, если с мая по август мая 2017 года доля положительных решений составляла порядка 5% от общего числа рассмотренных заявлений, то в сентябре-декабре 2017 года доля положительных решений составила 38% от общего числа рассмотренных заявлений.

В целях установления факторов, влияющих на принятие решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации прав и государственном кадастровом учете, Управлением проведен анализ решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Одной из основных причин приостановления государственного кадастрового учета является низкое качество представляемых документов, а именно, несоблюдение Требований к подготовке технического плана и состава, содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее - Требования).

Наиболее распространенными основаниями приостановления осуществления государственного кадастрового учета явились такие нарушения положений пунктов 5, 7, 35 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, как:

- несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации формы и (или) содержания представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документа (например, представленный с заявлением технический план объекта недвижимости подготовлен с нарушением Требований, доверенность не подтверждает полномочия заявителя на совершение заявленных действий или представление интересов доверителя в Росреестре, в разрешении на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию отсутствуют сведения о кадастровом номере исходного объекта, декларация об объекте недвижимости не содержит подписи заполнившего ее лица, отсутствует приложение к декларации либо приложены документы не являющиеся правоустанавливающими (правоудостоверяющими));

- непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (например, в нарушение положений пункта 1 части 3 статьи 14 Закона о регистрации с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет не представлено заявление о государственной регистрации права, к заявлению о государственном кадастровом учете не приложен технический план объекта недвижимости);

- объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости (объектов недвижимости) и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости (преобразуемыми объектами недвижимости) не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями (например, заявленные к учету объекты недвижимости образованы из объектов, которые в силу положений статей 133, 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подпадают под признаки неделимой вещи).

Вместе с тем, при поступлении заявления о государственной регистрации права с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет, при наличии оснований для приостановления в части государственного кадастрового учета, решение о приостановлении учетно-регистрационных действий будет принято даже в случае отсутствия оснований для приостановления в части государственной регистрации прав (и наоборот).

Также полагаем необходимым обратить внимание, что в отдельных случаях в дополнительно представленных документах, устраняющих причины приостановления, были допущены новые ошибки, повлекшие невозможность принятия положительного решения.

В связи с чем нередко встречаются случаи, когда в отношении одного заявленного учетно-регистрационного действия, дополнительные документы представляются неоднократно. Ниже приведена информация о количестве дополнительных обращений по результатам рассмотрения, которых причины, препятствующие осуществлению учетно-регистрационных действий, были устранены.

Как уже было указано ранее, к основаниям, предусмотренным пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, относятся несоблюдение Требований. Перечень наиболее распространенных ошибок, а также рекомендации по их устранению (недопущению) изложены в таблице, приведенной в приложении.

Помимо ошибок, допущенных при подготовке технических планов, к основаниям, предусмотренным пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, можно отнести также следующие нарушения:

с заявлением об учете изменений объектов недвижимости обращаются лица, которые не являются правообладателями, и полномочия которых не подтверждены в установленном законом порядке (статья 15 Закона о регистрации);

не представлен технический план, являющийся основанием для осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости (пункт 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

В случае принятия решений о приостановлении государственной регистрации прав на объекты недвижимости наиболее распространенными причинами являются нарушения пунктов 5, 7, 8, 9, 23 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, в частности:

не представлены документы, подтверждающие полномочия лица - правообладателя земельного участка (в случае если оно не является собственником) (например, на государственную регистрацию права представлен договор субаренды, при этом договор аренды на государственную регистрацию не представлен);

представленные документы не подтверждают права на земельные участки правообладателя сооружения на период строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;

форма и содержание документа не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, например, в правоустанавливающих документах, вместо сведений о кадастровых номерах земельных участков, в пределах которых расположено сооружение, указаны только сведения о кадастровых кварталах;

договоры аренды на земельные участки, заключенные на год и более и подлежащие государственной регистрации (статья 8.1, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации), не зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

земельные участки предоставлены не для целей строительства (размещения) объекта недвижимости либо предоставлены под строительство иных (отличных от созданного) объектов;

представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;

не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;

не представлены правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых расположены созданные объекты недвижимости, в случае, если такие документы должны быть представлены заявителем (часть 10 статьи 40 Закона о регистрации).

Также полагаем возможным обратить внимание на то, что в соответствии с вышеуказанной статьей государственная регистрация прав на созданное сооружение осуществляется, в том числе на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Правоустанавливающий документ на земельный участок должен подтверждать право лица на соответствующий земельный участок в период создания объекта недвижимости, что позволяет исключить самовольный характер строительства сооружения.

Исходя из содержания статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется.

Принимая во внимание изложенное, необходимость оформления прав на земельные участки собственником подземного сооружения, в том числе сооружения, созданного с применением технологии горизонтально-направленного бурения, части которого находятся под поверхностью земельных участков, земельным законодательством не предусмотрена*.

Кроме того, в случае государственной регистрации прав на созданные линии электропередач необходимо, в том числе представить (если право заявителя на земельные участки ранее не зарегистрировано) правоустанавливающие документы на участки, предназначенные для установки опор линий электропередачи**.

Таким образом, для целей последующей государственной регистрации права на сооружения на стадии подготовки соответствующего технического плана полагаем целесообразным в разделе "Заключение кадастрового инженера" указывать кадастровые номера земельных участков, на которых расположены наземные, подземные и надземные конструктивные элементы сооружения.

Например: "Наземные конструктивные элементы сооружения расположены на земельных участках с кадастровыми номерами: 11:11:111111:111, 11:11:111111:222", "Надземные конструктивные элементы сооружения расположены на земельных участках с кадастровыми номерами: 22:22:2222222:22, 22:22:2222222:333", "Подземные конструктивные элементы сооружения расположены на земельных участках с кадастровыми номерами: 33:33:3333333:3333, 33:33:3333333:444".

Приложение: на 7 л.