Определение Верховного Суда РФ от 28 мая 2018 г. N 306-ЭС18-5418 по делу N А65-14388/2017 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда РФ от 28 мая 2018 г. N 306-ЭС18-5418

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С.,

изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТД Челны-Хлеб-II" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.10.2017, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.03.2018 по делу N А65-14388/2017 установил:

муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее - МКУ "ИК МО г. Набережные Челны", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом Челны-Хлеб-II" (далее - ООО "ТД Челны-Хлеб-II", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 504 863 руб. и неустойки в размере 216 738,77 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 24.09.2010 N 2104-АЗ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.10.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 19.03.2018, исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.09.2010 N 2104-АЗ в сумме 485 898,32 руб. и неустойка в размере 208 597,41 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного участка" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 названного Постановления Пленума ВАС РФ возможности оформления прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника объекта недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, в связи с приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора земельного участка.

Между тем, договор аренды N 2104-АЗ от 24.09.2010 с ответчиком не заключался, соглашение о перемене лиц в обязательствах не оформлялось.

Ответчик обращался к истцу о выкупе земельного участка в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, но был получен отказ с указанием на то, что земельный участок находится в аренде у третьего лица.

Ответчик также обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, но был получен отказ с ссылкой на то, что земельный участок находится в аренде у третьего лица.

Из буквального толкования постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 следует, что поправочный коэффициент ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется именно к назначению объекта, а не к деятельности.

Согласно выписке из ЕГРП и условиям договора аренды, разрешенное использование земельного участка - под строительство здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин.

Доказательств изменения разрешенного использования, цели его использования либо наличие нескольких видов разрешенного использования, истцом не представлены.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно указанному Положению, при расчете арендной платы за земельные участки под административными зданиями, помещениями и офисами применяется коэффициент 2.

Действующее законодательство не содержит возможности дробления площадей единого земельного участка с целью применения различных поправочных коэффициентов к ставке земельного налога.

Таким образом, при урегулировании разногласий в части применения повышающих коэффициентов к ставке земельного налога, суду необходимо было установить вид использования спорного земельного участка и применить установленный в приложении к Положению поправочный коэффициент.

Судами ошибочно применен пункт 2.1.16 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка".

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, на основании постановления Исполнительного комитета города Набережные Челны от 22.09.2010 N 6092 между МКУ "ИК МО г. Набережные Челны" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Онегин" (далее - ООО "Онегин") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.09.2010 N 2104-АЗ, по условиям которого ООО "Онегин" в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 1860 кв.м с кадастровым номером 16:52:040301:85, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А, для строительства здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин.

Согласно пункту 3.4 договора аренды от 24.09.2010 N 2104-АЗ величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 225 638 руб.

Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды от 24.09.2010 N 2104-АЗ размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

ООО "Онегин"03.11.2010 передало права и обязанности арендатора по договору аренды от 24.09.2010 N 2104-АЗ обществу с ограниченной ответственностью "ПМК Тамерлан", которое в свою очередь передало их 10.07.2014 обществу с ограниченной ответственностью "Фокс".

Данные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.

На вышеуказанном земельном участке расположено нежилое административное здание площадью 2773,8 кв.м с кадастровым номером 16:52:040301:289.

ООО "ТД Челны-Хлеб-II" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N 31004 общей площадью 513,6 кв.м с кадастровым номером 16:52:040301:6222, находящееся в вышеуказанном объекте недвижимости, о чем 18.08.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Также в данном административном здании находятся следующие нежилые помещения: N 1003 общей площадью 909,1 кв. м, принадлежащее на праве собственности Бутакову В.К., о чем 09.09.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации; N 1001 общей площадью 343,6 кв.м, принадлежащее на праве собственности Хуснуллиной А.Г., о чем 09.09.2014 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации; N 10012 общей площадью 546,7 кв.м, принадлежащее на праве собственности Бутаковой Е.В., о чем 30.06.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Соглашением от 01.11.2014 собственники помещений в здании, расположенном по адресу: РТ, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А, распределили доли по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:040301:85, по условиям которого доля ООО "ТД Челны-Хлеб-II" в праве на земельный участок установлена в размере 18,68% или 348 кв.м, доля ООО Цент "Фокс" составляет 15,87% или 295 кв.м, доля Бутакова В.К. составляет 33,07% или 615 кв.м, доля Хуснуллиной А.Г. составляет 32,38% или 602 кв.м.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 24.09.2010 N 2104-АЗ, истец направил в адрес общества претензию от 28.02.2017 N 06/63п с требованием оплатить задолженность по арендным платежам и предложением расторгнуть договор аренды.

МКУ "ИК МО г. Набережные Челны", указывая, что ООО "ТД Челны-Хлеб-II" обязательства по внесению арендной платы не исполнило, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды установив, что спорный земельный участок был предоставлен застройщику по договору аренды от 24.09.2010 N 2104-АЗ, пришли к правильному выводу, что с момента государственной регистрации за обществом права собственности на нежилое помещение площадью 513,6 кв.м, расположенное в административном здание по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А, т.е. с 18.08.2014, ООО "ТД Челны-Хлеб-II" стало арендатором вышеуказанного земельного участка по договору аренды от 24.09.2010 N 2104-АЗ и с указанного времени обязано было оплачивать арендную плату за земельный участок пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество.

Проверив расчет арендной платы, представленный истцом и признав его неверным, поскольку МКУ "ИК МО г. Набережные Челны" не было учтено, что собственниками помещений в административном здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А, соглашением от 01.11.2014 были определены доли в праве пользовании спорным земельным участком, суды произвели перерасчет арендной платы исходя из долей, определенных соглашением от 01.11.2014, и установив, что за период с 03.09.2014 по 28.02.2017 у общества образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды от 24.09.2010 N 2104-АЗ в сумме 485 898,32 руб., руководствуясь статьями 35, 65, подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", удовлетворили в указанной части требования МКУ "ИК МО г. Набережные Челны".

Отклоняя довод ответчика о том, что судами при расчете платы за пользование спорным земельным участком неправильно был применен коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, со значением 10, установленный для земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки, поскольку на данном земельном участке расположено административное здание, в связи с чем при расчете арендной платы должен быть применен коэффициент вида использования земельного участка под административные здания, помещения и офисы со значением 2, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Земельный участок площадью 1860 кв.м с кадастровым номером 16:52:04 03 01:85, расположенный по адресу: РТ, г. Набережные Челны, ул. Ахметшина, д. 108А, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Республики Татарстан.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение).

Согласно пункту 2.1 Положения размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанный в приложении N 1 к Положению.

В соответствии с приложением N 1 к указанному Положению поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки составляет 10, под административные здания, помещения и офисы 2.

Согласно кадастровому паспорту от 25.11.2016 вид разрешенного использования земельного участка: под строительство здания многопрофильного назначения в составе: административные помещения, художественные мастерские и магазин, что также отражено в договоре аренды от 24.09.2010.

Из акта обследования земельного участка от 21.04.2017 следует, что на спорном земельном участке расположено нежилое трехэтажное здание, в котором находятся нежилые помещения, используемые под детский клуб, медицинские кабинеты, салон красоты, офис, фитнес клуб, кафе, торговые павильоны розничной торговли, магазин розничной торговли.

Таким образом, судами установлено, что спорный земельный участок используется под размещение объекта недвижимости, в котором расположены нежилые помещения разного функционального назначения, в том числе под объекты торговли.

В соответствии с пунктом 2.1.16 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

В пункте 9 решения городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2015 N 3/4 "О земельном налоге", действующего до 01.01.2017, также было установлено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

Аналогичные положения изложены в пункте 8 решения городского Совета муниципального образования "город Набережные Челны" от 09.11.2016 N 11/6 "О земельном налоге", действующего с 01.01.2017.

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации определил:

отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "ТД Челны-Хлеб-II" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова