Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 сентября 2018 г. N 4-КГ18-52 Суд отменил апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции об удовлетворении иска о признании права собственности на жилой дом, поскольку спорный объект недвижимости соответствует градостроительным, строительно-техническим, противопожарным, санитарным нормам и правилам, не нарушает права владельцев соседних земельных участков, не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 сентября 2018 г. N 4-КГ18-52

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Юрьева И.М.,

судей Горохова Б.А. и Назаренко Т.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаевой Татьяны Николаевны к администрации Одинцовского муниципального района, администрации сельское поселение Горское Одинцовского района о признании права собственности на жилой дом

по кассационной жалобе Николаевой Т.Н. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н., выслушав объяснения представителя Николаевой Т.Н. - Кузнецова С.Б., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения относительно доводов кассационной жалобы представителя государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" Громова В.Ю., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Николаева Т.Н. обратилась в суд с иском к администрации Одинцовского муниципального района, администрации сельского поселения Горское Одинцовского района о признании права собственности на жилой дом площадью 177,9 кв.м, расположенный на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке по адресу: ... область, .... район, сельское поселение ... Спорное строение располагалось на земельном участке на момент заключения договора купли-продажи. Николаева Т.Н. обращалась за регистрацией права собственности на испрашиваемое строение и получением разрешения на ввод его в эксплуатацию, однако получила отказ.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 18 апреля 2017 г. за Николаевой Т.Н. признано право собственности на 3-этажный жилой дом общей площадью 177,9 кв.м, расположенный по адресу: ... обл. ..., р-н, ..., лит. Б, Б1.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2017 г. решение Одинцовского городского суда Московской области от 18 апреля 2017 г. отменено, по делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении иска Николаевой Т.Н. отказано.

В кассационной жалобе Николаевой Т.Н. поставлен вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2017 г., как незаконного.

По результатам изучения доводов кассационной жалобы Николаевой Т.Н. судьёй Верховного Суда Российской Федерации Киселёвым А.П. 15 мая 2018 г. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, и определением от 19 июля 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшегося по делу судебного акта суда апелляционной инстанции.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору дарения от 10 апреля 2009 г. Дедковская Н.В. передала Дедковскому А.В. и Дедковскому М.В. по 1/2 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом площадью 480,1 кв.м, расположенные по адресу: ... область, ... В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, заключённому между ОАО ИКБ "Петрофф-Банк" и ООО "Стеншер", Дедковский М.В., Дедковский А.В. 14 июля 2009 г. заключили договор ипотеки принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок площадью 1 560 кв. м и жилой дом площадью 480,1 кв.м (т. 1, л.д. 66-75).

Вступившим в законную силу решением Одинцовского городского суда Московской области от 27 ноября 2012 г. удовлетворён иск Дедковской Н.В. к Дедковскому А.В. и Дедковскому М.В. об отмене договора дарения от 10 апреля 2009 г.

15 февраля 2013 г. право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: ... обл., ..., ..., зарегистрировано за Дедковской Н.В.

15 ноября 2013 г. между Дедковской Н.В. и Тарасовой С.В. заключён договор купли-продажи спорного земельного участка площадью 1560 кв.м и находящегося на нём жилого дома площадью 480,1 кв.м. В соответствии с пунктами 7, 8 договора имущество передавалось с обременением в виде залога на основании договора ипотеки от 14 июля 2009 г. Одновременно с подачей заявления о регистрации перехода права собственности Дедковской Н.В. подано заявление о государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке, которое было удовлетворено.

Решением арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2015 г. удовлетворены требования ОАО ИКБ "Петрофф-Банк" о признании незаконными действий Управления Росреестра по Московской области по погашению регистрационных записей об ипотеке.

6 февраля 2014 г. между Тарасовой С.В. и Николаевой Т.Н. заключён договор купли-продажи земельного участка площадью 1560 кв.м и находящегося на нём жилого дома площадью 480,1 кв.м, право собственности Николаевой Т.Н. зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 133-139).

Апелляционным определением Московского областного суда от 30 сентября 2015 г. решение Одинцовского городского суда от 26 марта 2015 г. в части отказа в удовлетворении иска о восстановлении за ОАО ИКБ "Петрофф-Банк" права залога (ипотеки) отменено, в отменённой части постановлено новое решение, которым восстановлено право залога (ипотеки) ОАО ИКБ "Петрофф-Банк" на жилой дом площадью 480,1 кв.м и на земельный участок площадью 1 560 кв.м (т. 1, л.д. 32-35).

Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 20 сентября 2016 г. удовлетворены исковые требования ОАО "Петрофф-Банк" в лице конкурсного управляющего государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к Николаевой Т.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество: жилой дом площадью 480,1 кв.м и земельный участок площадью 1 560 кв.м. Как установлено судом, на указанном земельном участке также расположен ещё один дом общей площадью 177, 9 кв.м. Право собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, разрешение на строительство отсутствует (т. 1, л.д. 50-59).

В 2016 году Николаева Т.Н. обратилась в администрацию Одинцовского муниципального района Московской области за получением разрешения на ввод в эксплуатацию спорного жилого дома.

28 октября 2016 г. в адрес Николаевой Т.Н. направлено уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1, л.д. 10, 11).

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования Николаевой Т.Н., суд первой инстанции пришёл к выводу о наличии оснований для признания за Николаевой Т.Н. права собственности на жилой дом общей площадью 177,9 кв.м, поскольку спорный объект недвижимости соответствует градостроительным, строительно-техническим, противопожарным, санитарным нормам и правилам, не нарушает права владельцев соседних земельных участков, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, то есть отвечает требованиям пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленным для признания права собственности на самовольную постройку.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска Николаевой Т.Н., суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец, зная о судебных спорах с 2014 года и о том, что право залога ОАО ИКБ "Петрофф-Банк" восстановлено, совершила действия, направленные на узаконение испрашиваемого жилого дома, находящегося на земельном участке, на который обращено взыскание по судебному акту, и такие действия направлены на затруднение обращения взыскания в пользу банка на заложенные жилой дом и земельный участок.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что оспариваемое апелляционное определение суда апелляционной инстанции принято с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной выше статьи.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведённого объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственным признаком самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведённой постройкой.

При рассмотрении данного спора суд установил, что на земельном участке, принадлежащем Николаевой Т.Н. на праве собственности с разрешённым использованием "для индивидуального жилищного строительства" имеется спорное жилое домовладение, право собственности на которое ни за истцом, ни за другим лицом не зарегистрировано, разрешение на строительство объекта отсутствует.

Обращаясь с заявленными требованиями, истец указала, что на момент заключения договора купли-продажи 6 февраля 2014 г. спорный жилой дом уже был возведён, однако не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что Николаевой Т.Н. предпринимались попытки к получению разрешения на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию, однако администрацией Одинцовского муниципального района Московской области ей было отказано в выдаче разрешения по причине отсутствия документов (т. 1, л.д. 10-11, 130-132).

В материалы дела представлено техническое описание спорного строения, подготовленное кадастровым инженером ООО "БИОН" 28 января 2016 г., согласно которому строение является жилым домом, лит. Б, Б1, общей площадью 177, 9 кв.м (т. 1, л.д. 12-24).

Определением Одинцовского городского суда Московской области от 5 апреля 2017 г. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой 14 апреля 2017 г. вынесено заключение эксперта N 010/17/СТЭ с выводами о соответствии спорного жилого дома требованиям градостроительных, строительно-технических, противопожарных, санитарных норм и правил (т. 1, л.д. 179-180, 183-194).

Таким образом, суд первой инстанции с учётом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон и подлежащих применению норм права правомерно пришёл к выводу о признании за Николаевой Т.Н. права собственности на жилой дом общей площадью 177,9 кв.м ввиду его соответствия требованиям, предъявляемым к легализации самовольного строения.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, судебная коллегия сослалась на недобросовестное поведения истца, которая, по мнению суда апелляционной инстанции, уведомлённая с 2014 года о спорах в отношении принадлежащего ей земельного участка и находящегося на нём жилого дома общей площадью 480,1 кв.м, выраженных в обращении взыскания на данное заложенное имущество в пользу ОАО ИКБ "Петрофф-Банк", предприняла действия по признанию права собственности на спорный объект недвижимости, расположенный на том же земельном участке.

Вместе с тем, как видно из ранее вынесенных судебных актов - апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 сентября 2015 г. и решения Пресненского районного суда г. Москвы от 20 сентября 2016 г., право залога и обращения взыскания на имущество было признано за ОАО ИКБ "Петрофф-Банк" только в отношении земельного участка и расположенного на нём жилого дома общей площадью 480,1 кв.м, находящихся по адресу: ... область, ... район, ..., поскольку именно указанное имущество являлось предметом договора ипотеки от 14 сентября 2009 г., заключённого между ОАО ИКБ "Петрофф-Банк" и Дедковским А.В., Дедковским М.В. Исковые требования ОАО ИКБ "Петрофф-Банк" в части обращения взыскания на расположенное по этому же адресу жилое здание площадью 177,9 кв.м Пресненский районный суд г. Москвы оставил без удовлетворения (т. 1, л.д. 3235, 50-59, 66-76).

Как пояснил представитель Николаевой Т.Н. в судебном заседании 30 марта 2017 г. и в своём заявлении от 4 апреля 2017 г., истцом был приобретён у Тарасовой С.В. земельный участок и жилой дом общей площадью 480,1 кв.м по названному выше адресу по договору купли-продажи от 6 февраля 2014 г., пунктом 8 которого продавцов гарантировалось, что "до подписания настоящего договора указанное недвижимое имущество никому ранее не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре, под арестом и запрещением не состоит. Судебного спора о нем не имеется". Кроме того, на момент приобретения имущества у Тарасовой С.В. в ЕГРП отсутствовали какие-либо сведения о зарегистрированном праве залога в отношении указанного имущества. Только в 2015 году Николаевой Т.Н. стало известно о притязании третьих лиц в отношении принадлежащего ей земельного участка при ознакомлении с гражданским делам по иску ОАО ИКБ "Петрофф-Банк" в лице конкурсного управляющего государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к Николаевой Т.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество: жилой дом площадью 480,1 кв.м и земельный участок площадью 1 560 кв.м.

По данному делу юридически значимым обстоятельством применительно к вышеизложенным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснению Пленума Верховного Суда Российской Федерации, являлось выяснение судом вопроса, возможно ли признать право собственности за истцом на спорную самовольную постройку при наличии условий, установленных законом.

Поскольку суд первой инстанции, рассмотревший спор в пределах заявленных требований, пришёл к выводу о том, что спорное самовольное строение соответствует целевому назначению земельного участка и его разрешённому использованию, строительным и противопожарным нормам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и её сохранение не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, кроме того, указанное жилое помещение предметом залога не является, то вывод суда апелляционной инстанции о том, что требования Николаевой Т.Н. о признании за ней права собственности на жилой дом общей площадью 177,9 кв.м, лит. Б, Б1, нарушают права и законные интересы ОАО ИКБ "Петрофф-Банк" как залогодержателя недвижимого имущества (земельного участка и жилого дома общей площадью 480,1 кв.м), является несостоятельным и не может быть признан правильным.

В связи с изложенным оснований для отмены решения суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имелось.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации находит, что, поскольку допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Николаевой Т.Н., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2017 г. подлежит отмене с оставлением в силе решения Одинцовского городского суда Московской области от 18 апреля 2017 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388 и 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2017 г. отменить, оставить в силе решение Одинцовского городского суда Московской области от 18 апреля 2017 г.

Председательствующий

Юрьев И.М.

Судьи

Горохов Б.А.

Назаренко Т.Н.