Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 15 октября 2018 г. N 41899-СМ/09 О единых требованиях к строительству объектов индивидуального жилищного строительства на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, к строительству жилых домов и садовых домов на садовых земельных участках

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 15 октября 2018 г. N 41899-СМ/09

Вопрос: Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены существенные изменения в порядок согласования строительства садового дома.

В частности, согласно ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ в редакции от 04.08.2018 г., застройщик - владелец садового участка обязан уведомить соответствующий орган власти о планируемом строительстве и получить ответное уведомление о соответствии параметров, что дает застройщику право на осуществление строительных работ.

Между тем, ранее никаких согласований строительства садового дома не требовалось: ни разрешения на строительство (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), ни разрешения на ввод садового дома в эксплуатацию (ч. 15 ст.55 ГрК РФ).

В связи с этим, стал непонятным статус возведенных и возводимых в настоящее время садовых домиков, предназначенных для сезонного пребывания в них граждан (не для круглогодичного проживания и без возможности прописки).

Кроме того, упомянутым Законом N 340-ФЗ фактически установлена обязанность сообщать об окончании строительства (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ), регистрировать право собственности на садовый дом и ставить его на кадастровый учет. Между тем, ранее такой обязанности у владельцев возведенных садовых домиков не имелось.

В связи с этим убедительно просим разъяснить:

1. Обязаны ли в настоящий момент владельцы законченных строительством садовых домов регистрировать на них право собственности и ставить на кадастровый учет?

2. В каком порядке владельцы законченных строительством садовых домов могут зарегистрировать на них право собственности и поставить на кадастровый учет, учитывая, что они лишены правовой возможности отправить уведомление об окончании строительства, предусмотренное ч. 16 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ, необходимое для регистрации прав согласно ч. 11.1 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"?

3. Как следует поступать владельца возводимых садовых домов, учитывая, что постройку садового дома планируется окончить только через несколько лет?

Ответ: Департамент градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее - Департамент) рассмотрел обращение от 20 августа 2018 г. N 13/КВ/1534, зарегистрированное в Минстрое России 23 августа 2018 г. за N 85778/МС, и по поставленным в нем вопросам в рамках установленной компетенции сообщает.

Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 340-ФЗ) направлен на установление единых требований к строительству объектов индивидуального жилищного строительства на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, к строительству жилых домов и садовых домов на садовых земельных участках.

При этом предусмотрен уведомительный порядок начала и окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ в отношении жилых домов, жилых строений, строительство, реконструкция которых осуществляются соответственно на дачных и садовых земельных участках, до 1 января 2019 года применяются положения части 3 статьи 48, пункта 1 части 2 статьи 49, пункта 1 части 17 статьи 51, статьи 51.1, пункта 5 части 2.2 статьи 52, частей 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), а также пункта 1.1 части 1 статьи 15, части 1.2 статьи 19, части 11.1 статьи 24, пунктов 58 и 59 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) (в редакции Федерального закона N 340-ФЗ), установленные в отношении жилых домов, садовых домов, строительство, реконструкция которых осуществляются на садовых земельных участках.

Согласно пункту 1 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек.

Правообладатель дачного или садового земельного участка, на которых до дня вступления в силу Федерального закона N 340-ФЗ начаты строительство или реконструкция жилого дома (на дачном земельном участке) или жилого строения (на садовом или дачном земельном участке) также вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 ГрК РФ (в редакции Федерального закона N 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения (часть 5 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ).

В случае, предусмотренном частью 5 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные на дачном или садовом земельном участке жилой дом, жилое строение осуществляются по правилам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, предусмотренным Федеральным законом N 218-ФЗ (в редакции Федерального закона N 340-ФЗ) (часть 6 статьи 16 Федерального закона 340-ФЗ).

Таким образом, в указанных выше случаях для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав требуется наличие предусмотренных частью 1 статьи 51.1 и частью 16 статьи 55 ГрК РФ уведомлений, направленных в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления. Заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в таких случаях обязаны направлять уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления либо застройщик в случае неисполнения органом власти указанной обязанности (часть 1.2 статьи 19 Федерального закона N 218-ФЗ).

Вместе с тем, согласно части 7 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ до 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и(или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов. В данном случае для подготовки технического плана жилого дома или жилого строения, расположенных на соответствующих земельных участках, и их государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав наличие уведомлений не требуется, заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав подается застройщиком (правообладателем садового или дачного земельного участка) либо его представителем.

Таким образом, правообладатели земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, вправе по своему усмотрению в отношении возведенных ими (законченных строительством) жилых домов, жилых строений, расположенных на таких земельных участках, в целях государственного кадастрового учета и государственной регистрации права применить либо уведомительный порядок, введенный Федеральным законом N 340-ФЗ, либо ранее действовавший порядок, согласно которому указанные объекты относились к объектам, для строительства, реконструкции которых не требовалось получение разрешения на строительство и, соответственно, на ввод в эксплуатацию (пункт 1 части 17 статьи 51 ГрК РФ в редакции, действовавшей до 4 августа 2018 года).

По мнению Департамента, владельцы возводимых садовых домов вправе направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 ГрК РФ уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

В дополнение информируем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера, а являются мнением, не обязательным для правоприменения.