Письмо Ассоциации российских банков от 29 декабря 2018 г. N А-01/5-372 О проекте федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статью 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и статью 3 Федерального закона от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"

Письмо Ассоциации российских банков от 29 декабря 2018 г. N А-01/5-372

Ассоциация российских банков обращается по просьбе банков - членов АРБ, в практической деятельности которых возникают серьезные формально-правовые препятствия для применения механизмов перекредитования граждан, использовавших для приобретения (строительства) жилья материнский (семейный) капитал (далее - МСК).

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" объект недвижимости должен быть оформлен в общую собственность лица, получившего сертификат на МСК, его супруга(и), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после снятия обременения с жилого помещения. Получатель сертификата подписывает нотариально удостоверенное обязательство оформить доли указанных лиц в праве собственности на недвижимость в установленный срок после снятия обременения с жилого помещения. При этом доли в праве собственности определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства МСК.

Исполнение обязанностей заемщика по ипотечному кредиту обеспечивается залогом приобретенного за счет кредита и средств МСК жилья. При получении первоначального кредита ипотека возникает в силу закона. При рефинансировании такого кредита обременение снимается и возникает обязанность оформить доли в собственности на жилье всех членов семьи заемщика.

Соответственно, ипотека в пользу нового кредитора, предоставившего кредит под более низкую процентную ставку на погашение первоначального ипотечного кредита, может быть оформлена по договору только после оформления права собственности на жилье всех заинтересованных лиц, в том числе несовершеннолетних членов семьи заемщика.

В целях защиты интересов несовершеннолетних законом (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве") установлены общие правила распоряжения их имуществом. Доля ребенка в праве собственности на жилье, приобретенное за счет кредита и МСК, может быть передана в ипотеку только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Однако интереса ребенка в рефинансированном кредите нет, при этом возникает риск утраты его имущества, что не позволяет органам опеки и попечительства выдать разрешение на передачу доли ребенка в ипотеку в обеспечение исполнения обязательств заемщика.

В целях снижения расходов на оплату кредита получатель сертификата на МСК (заемщик) вынужден нарушать данное им нотариально удостоверенное обязательство оформить доли в праве собственности на недвижимость всех членов семьи после снятия обременения с недвижимости. Последствия такого поведения могут быть оспорены как органами прокуратуры, так и самим ребенком при достижении им совершеннолетия, что ведет к нестабильности гражданского оборота.

Риск утраты имущества ребенка в ситуации использования средств материнского (семейного) капитала сохраняется на протяжении всего времени кредитования. Риск утраты средств МСК на первом этапе законодатель не контролирует и не хеджирует. При рефинансировании кредита ситуация кардинально меняется, что негативно сказывается на всех участниках процесса и не позволяет достичь положительного эффекта.

Правовой риск оформления ипотеки по второму/последующему кредиту, риск последующего кредитора остаться без обеспечения либо с мало ликвидным обеспечением (залог долей в праве собственности только совершеннолетних членов семьи) снижает интерес к рефинансированию кредитов с МСК. Заемщики, использовавшие МСК, рефинансировать кредит на более выгодных для себя условиях не могут. Задача уменьшения финансовой нагрузки на семью с детьми по ипотечному кредиту в итоге не решается.

Отсутствие системной информации об использовании при приобретении недвижимости средств МСК в сделках с недвижимостью и об оформления доли ребенка в праве собственности влечет потенциальные риски оспаривания сделок с данным имуществом на вторичном рынке, увеличивает риски мошенничества.

В целях решения указанных проблем предлагается внести соответствующие изменения в законодательство, предусмотрев оформление долей всех членов семьи в праве собственности на недвижимость только после снятия обременения с жилого помещения последним кредитором, распространив нормы закона о возникновении ипотеки недвижимости, приобретенной с использованием кредита, в силу закона при рефинансировании такого кредита, независимо от использования МСК, а также ввести контроль оформления доли в праве собственности на жилое помещения ребенка на законодательном уровне.

Предлагаемый подход повысит интерес банков к данному сегменту кредитования, что положительно скажется на финансовом положении заемщиков.

Данный подход поддержан в Рекомендациях состоявшегося 4 декабря 2018 года в Комитете Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам "круглого стола" на тему "Развитие системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации", согласно которым Правительству Российской Федерации рекомендовано разработать и вынести на рассмотрение Государственной Думы проект федерального закона, предусматривающий установление обязательности оформления долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств и средств МСК, только после снятия обременения с такого объекта последним кредитором.

С целью реализации данной Рекомендации Ассоциацией разработан проект федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статью 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и статью 3 Федерального закона от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (далее - Законопроект) (Законопроект, пояснительная записка к Законопроекту, Перечень актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием Законопроекта, Финансово-экономическое обоснование к Законопроекту прилагаются).

Просим рассмотреть вопрос о внесении Законопроекта в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.

Приложение:

- Законопроект;

- Пояснительная записка к Законопроекту;

- Перечень актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием Законопроекта;

- Финансово-экономическое обоснование к Законопроекту всего - на 8 л.