Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2018 г. N 46-АПГ18-30 Решение областного суда об удовлетворении иска о признании не действующим в части решения Думы городского округа Самара от 25 июля 2017 г. N 218 "Об утверждении коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, в аренду без торгов" оставлено без изменения

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2018 г. N 46-АПГ18-30

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Александрова В.Н.

судей Борисовой Л.В., Нефедова О.Н.

при секретаре Дарькине А.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регион - Престиж" о признании недействующим в части решения Думы городского округа Самара от 25 июля 2017 г. N 218 "Об утверждении коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, в аренду без торгов" по апелляционным жалобам Думы городского округа Самара, департамента управления имуществом городского округа Самара, администрации городского округа Самара на решение Самарского областного суда от 21 июня 2018 г., которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя ООО "Регион-Престиж" Паладьева М.А., представителя Думы городского округа Самара Кузнецова П.А., представителя Главы городского округа Самары Евдокимовой М.В., представителя Департамента управления имуществом городского округа Самара Гавриловой Е.Ю., представителей Управления Федеральной антимонопольной службы по Самарской области Сидоровой М.И. и Пак Л.Л., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Русакова И.В., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, установила:

общество с ограниченной ответственностью "Регион - Престиж" обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением о признании недействующим решения Думы городского округа Самара от 25 июля 2017 г. N 218 "Об утверждении коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, в аренду без торгов" в части установления коэффициента вида использования земельных участков для размещения иных объектов торговли - временных, нестационарных объектов, предназначенных для организации торговли, общественного питания, бытового обслуживания (павильонов, киосков, тонаров и подобных объектов временного функционирования), находящихся на территории Промышленного внутригородского района городского округа Самара, со дня его принятия.

Решением Самарского областного суда от 21 июня 2018 г. административное исковое заявление удовлетворено.

Не согласившись с решением суда, Дума городского округа Самара, департамент управления имуществом городского округа Самара, администрация городского округа Самара обратились в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционными жалобами, в которых просят указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права, регулирующих данные правоотношения, и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Относительно доводов, изложенных в апелляционных жалобах, ООО "Регин - Престиж", прокуратурой Самарской области и управления Федеральной антимонопольной службой по Самарской области представлены возражения и письменные пояснения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и пояснений на них, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Самарской области от 6 августа 2008 г. N 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов, которым установлена формула определения арендной платы за земельный участок в год, согласно которой размер арендной платы (Ап) представляет собой произведение кадастровой стоимости земельного участка (Скад), коэффициента вида использования земельного участка (Кв), утверждаемого правовым актом представительного органа муниципального района, городского округа, городского округа с внутригородским делением и коэффициента инфляции расчетного года (Ки), определяемого исходя из максимального уровня инфляции (потребительских цен), устанавливаемого в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области.

Размер коэффициента вида использования земельного участка утверждался решением Думы городского округа Самара от 29 декабря 2015 г. N 59 "Об утверждении коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством", которое утратило силу в связи с принятием Думой городского округа Самара решения от 25 июля 2017 г. N 218 "Об утверждении коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, в аренду без торгов".

Приложением к решению от 25 июля 2017 г. N 218 коэффициенты вида использования земельных участков (Кв) дифференцированы в зависимости от вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков, применяемые для исчисления арендной платы за землю на территории городского округа Самара с внутригородским делением.

Согласно пункту 4.5 указанного приложения в графе 11 установлен коэффициент вида использования земельных участков для размещения иных объектов торговли - временных, нестационарных объектов, предназначенных для организации торговли, общественного питания, бытового обслуживания (павильонов, киосков, тонаров и подобных объектов временного функционирования), находящихся на территории Промышленного внутригородского района городского округа Самара в размере 0,2487297.

Решение Думы городского округа Самара от 25 июля 2017 г. N 218 подписано, официально опубликовано в газете "Самарская газета" от 29 июля 2017 г. N 109 (5851) и вступило в законную силу с 1 октября 2017 г.

Согласно материалам дела на основании договора аренды от 26 октября 2017 г. N 79 ООО "Регион-Престиж" является арендатором земельного участка государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 63:01:0707004:3297 площадью 50 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под установку временного павильона, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе/ул. Ташкентская, на срок - сорок пять лет.

В соответствии с пунктом 3.1 указанного договора аренды размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с формулой утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 6 августа 2008 г. N 308, с учетом коэффициента Кв в размере 0,2487297 установленного в пункте 4.5 приложения к решению Думы городского округа Самары от 25 июля 2017 г. N 218.

Административный истец, оспаривая нормативный правовой акт в части полагал, что он нарушает его права и законные интересы, а именно устанавливает неравные условия в осуществлении предпринимательской деятельности, что приводит к ограничению конкуренции на одном товарном рынке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).

В связи с тем, что собственность на указанный земельный участок не разграничена, то расчет арендной платы должен быть произведен исходя из принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К числу таких принципов, содержащихся в Постановлении N 582, относится принцип экономической обоснованности, который предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке, а также принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Согласно пунктам 4.4, 4.5, 4.5.2, 4.5.3 и 4.5.4 приложения к решению Думы от 25 июля 2017 г. N 218 коэффициенты вида использования земельного участка (Кв) дифференцированы в зависимости от вида торгового помещения - капитальное строение или временное.

В случаях, предусмотренных перечисленными выше пунктами приложения к оспариваемому решению, всеми хозяйствующими субъектами осуществляется один вид деятельности - осуществление торговли. Утверждение коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за земельные участки, в зависимости от вида торгового помещения - капитальное строение или временное, используемого для осуществления такой деятельности, ставит хозяйствующие субъекты, осуществляющие одинаковый вид деятельности, заведомо в неравные условия, при которых порядок расчета арендной платы различен.

Так, на территории Промышленного внутригородского района городского округа Самара, где находится арендуемый административным истцом земельный участок, оспариваемым решением Думы городского округа Самара от 25 июля 2017 г. N 218 установлены следующие коэффициенты видов использования земельных участков (Кв):

- для земельных участков под объектами торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) - 0,0342264 (п. 4.2);

- для земельных участков под рынками - 0,0520616 (п. 4.3); - для земельных участков под магазинами - 0,0342264 (п. 4.4);

- для земельных участков под размещение временных нестационарных объектов, предназначенных для организации торговли, общественного питания, бытового обслуживания (павильонов, киосков, тонаров и подобных объектов временного функционирования) - 0,2487297 (п. 4.5).

Данное обстоятельство создает преимущества одним хозяйствующим субъектам, осуществляющим хозяйственную деятельность через определенный вид объектов, перед другими хозяйствующим субъектами, осуществляющими такую же деятельность, но через другие виды объектов, расположенных на земельном участке, что влечет за собой нарушение принципа необоснованных предпочтений и ограничение конкуренции.

Исходя из принципа экономической обоснованности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

При принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Административным ответчиком в дело представлено аналитическое исследование от 16 июня 2017 г., подготовленное ООО "Страховой брокерский дом "Эскорт", согласно которому, устанавливая различные значения коэффициентов вида использования земельного участка для временных и капитальных строений, оценщик исходил из того, что возможность арендовать участки по более высоким ставкам собственникам временных строений по сравнению с владельцами капитальных строений экономически обоснованна.

Исследовав представленное экономическое обоснование, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что оценщиком не проводился анализ доходности от осуществления своей деятельности хозяйствующими субъектами в зависимости от вида расположенных на земельных участках торговых помещений - капитальное строение или временное. Не проводились анализы: рентабельности деятельности хозяйствующих субъектов соответствующего товарного рынка., а также себестоимости используемых в деятельности объектов и их окупаемости, в зависимости от вида используемого помещения капитальное или временное. Целесообразность такой дифференциации значений коэффициентов вида использования земельных участков от характеристики строений обосновано лишь необходимостью компенсировать риски арендодателя, вызванные возможным отсутствием арендатора при демонтаже строения и затраты на управление с целью доведения до рыночного уровня рентабельности аренды земли, а также арендатор участка с временным строением несет меньше затрат связанных с его возведением, содержанием и уплатой налогов.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Самарского областного суда от 21 июня 2018 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Думы городского округа Самара, департамента управления имуществом городского округа Самара, администрации городского округа Самара - без удовлетворения.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Борисова Л.В.

Нефедов О.Н.