Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 27 февраля 2019 г. N 18-КГ18-254 Суд отменил вынесенные ранее по делу судебные решения и отказал в иске о возложении обязанности снять земельный участок с государственного кадастрового учета, поскольку согласия его арендатора на выдел в счет земельной доли или долей земельного участка не требуется

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 27 февраля 2019 г. N 18-КГ18-254

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Зинченко И.Н.,

судей Горчаковой Е.В. и Калининой Л.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по кассационной жалобе открытого акционерного общества "Племзавод "Воля" на решение Каневского районного суда Краснодарского края от 16 октября 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 6 февраля 2018 года, принятые по административному иску Рева Н.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о возложении обязанностей снять земельный участок с государственного кадастрового учета, погасить запись о праве на земельный участок и зарегистрировать право на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Зинченко И.Н., объяснение представителя открытого акционерного общества "Племзавод "Воля" Бережной И.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Рева Н.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о возложении обязанностей снять с государственного кадастрового учета земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1 672 860 квадратных метров с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, Челбасское сельское поселение, в границах закрытого акционерного общества "Племзавод "Воля", погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимость запись от 17 ноября 2016 года N 23-23/027-23/027/600/2016-3540/1 о государственной регистрации права собственности Рева Н.Н. на указанный земельный участок, а также зарегистрировать право общей долевой собственности Рева Н.Н. на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ..., расположенный по указанному адресу в границах закрытого акционерного общества "Племзавод "Воля", с размером доли 167286/7246525.

В обоснование своих требований заявитель ссылался на наличие у него разногласий с другими участниками общей долевой собственности на исходный земельный участок с кадастровым номером ... по поводу проекта межевания данного земельного участка, а также на выражение им своего несогласия в отношении наделения Бережной И.В. полномочиями представления его интересов при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в соответствии с проектом межевания.

Кроме этого, заявитель утверждал, что 9 августа 2016 года он обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о приостановлении государственной регистрации права в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов, указывающих на его несогласие с государственной регистрацией права на образуемый в результате межевания земельный участок с кадастровым номером ...

Также заявитель утверждал об обязанности государственного регистратора при осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков, полученных в результате межевания, истребовать согласие на такие действия от арендатора исходного земельного участка - открытого акционерного общества "Племзавод "Воля".

Решением Каневского районного суда Краснодарского края от 16 октября 2017 года административный иск Рева Н.Н. удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 6 февраля 2018 года данное решение суда оставлено без изменения.

Удовлетворяя административный иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Управлением Росреестра по Краснодарскому краю ненадлежащим образом исполнены требования Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о правовой экспертизе представленных на государственную регистрацию документов, поскольку государственный регистратор, несмотря на отсутствие документа, подтверждающего согласие открытого акционерного общества "Племзавод "Воля", являющегося арендатором исходного земельного участка с кадастровым номером ... на выдел земельного участка Рева Н.Н. в соответствии с его долей в праве собственности, произвел государственную регистрацию права собственности Рева Н.Н. на выделяемый ему земельный участок.

Кроме этого, по мнению суда первой инстанции, государственным регистратором не принято во внимание допущенное участниками общей долевой собственности нарушение порядка выделения земельных участков, предусмотренного статьей 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как Рева Н.Н. не являлся заказчиком проекта межевания исходного земельного участка для выдела доли, не обращался с такой целью к кадастровому инженеру, на общем собрании участников общей долевой собственности на исходный земельный участок голосовал против утверждения проекта межевания земельного участка, а сам выдел доли административного истца противоречит требованиям целевого и рационального использования земли, поскольку земельный участок образован с чересполосицей, создающей неудобства в его использовании по назначению.

С приведенными выше выводами суда первой инстанции судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда согласилась.

В кассационной жалобе, поданной открытым акционерным обществом "Племзавод "Воля", привлеченным к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика, его представитель просит отменить состоявшиеся по административному делу судебные акты и принять по административному делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности Рева Н.Н. на земельный участок с кадастровым номером ... без письменного согласия арендатора земельного участка открытого акционерного общества "Племзавод "Воля" не затрагивает права и охраняемые законом интересы Рева Н.Н.; согласия Рева Н.Н. на предоставление Бережной И.В. полномочий на представление интересов сособственников исходного земельного участка при осуществлении Управлением Росреестра по Краснодарскому краю государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности административного истца на выделенный земельный участок с кадастровым номером ... не требовалось, так как Бережная И.В. была уполномочена действовать без доверенности решением общего собрания участников долевой собственности на исходный земельный участок с кадастровым номером ..., которое Рева Н.Н. в установленном законом порядке не обжаловалось; вывод суда о наличии недостатков образованного земельного участка в виде чересполосицы, препятствующей рациональному использованию земли, неправомерен, поскольку данные обстоятельства не являлись предметом судебного спора, не должны были проверяться государственным регистратором и не могли служить основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета образованного в результате межевания земельного участка и государственной регистрации права собственности.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 22 января 2019 года кассационная жалоба с административным делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Относительно доводов кассационной жалобы Управлением Росреестра по Краснодарскому краю представлен письменный отзыв.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы и дополнения к ней, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к следующему выводу.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке, в силу статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что такие нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций.

В ходе судебного разбирательства по административному делу судами установлено, что 3 июня 2016 года состоялось общее собрание участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером ... сельскохозяйственного назначения, на котором большинством голосов сособственников по утвержденным вопросам повестки дня приняты решения об утверждении проекта межевания данного земельного участка, предполагавшего после доработки выделение 22 земельных участков, об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков, об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков, а также решение о наделении Бережной И.В. полномочиями действовать от имени участников общей долевой собственности без доверенности при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении исходного земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков. Проведение общего собрания, итоги голосования и принятые решения оформлены соответствующим протоколом.

Административным истцом решения, принятые общим собранием участников долевой собственности 3 июня 2016 года, в предусмотренном законом порядке не оспаривались.

Согласно пункту 2.1 статьи 22.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц, может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Аналогичное законоположение сохранено и в Федеральном законе от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 1 части 10 статьи 47).

В силу части 4 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Полномочия Бережной И.В. на обращение в Управление Росреестра по Краснодарскому краю от имени участников общей долевой собственности на исходный земельный участок в целях реализации решений общего собрания от 3 июня 2016 года подтверждались выпиской из протокола общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления - администрацией Челбасского сельского поселения Каневского района Краснодарского края, что сторонами по делу не оспаривалось.

В соответствии с приведенными выше нормами федерального закона, определяющими порядок регистрации прав на недвижимое имущество, и на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, Бережная И.В. обратилась с заявлением и иными необходимыми документами в Управление Росреестра по Краснодарскому краю, на основании которых 17 ноября 2016 года государственным регистратором зарегистрировано право собственности Рева Н.Н. на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1672860 квадратных метров с кадастровым номером ...

Разрешая спор и применяя к возникшим между сторонами спора отношениям правила пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций не учли особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Так, согласно пунктам 1 и 2 статьи 13 данного федерального закона, которым регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливаются правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим федеральным законом. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4-6 настоящей статьи.

Пунктами 3 и 4 этой же статьи указанного федерального закона предусмотрено, что земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется, а если указанное решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

В соответствии с подпунктами 2-4 и 6 пункта 3 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: об утверждении проекта межевания земельных участков; об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков; об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков; о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий.

Таким образом, все вопросы, касающиеся межевания земельных участков сельскохозяйственного назначения, их раздела, выдела, сделок с подобными земельными участками, находящимися в общей долевой собственности, разрешаются общим собранием участников долевой собственности, при этом в случае, если проект межевания утвержден решением общего собрания участников общей долевой собственности, возражения сособственников участка, проголосовавших "против", не являются препятствием для выделения земельных участков в соответствии с проектом межевания.

При наличии у кого-либо из сособственников исходного земельного участка волеизъявления, отличного от волеизъявления большинства участников общего собрания, такой собственник земельной доли, в силу пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", вправе требовать выделения земельного участка в счет принадлежащих ему земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 этого же закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

В настоящем случае согласия арендатора земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется (часть 7 статьи 47 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Как видно из материалов административного дела, Рева Н.Н. указанным правом не воспользовался.

В ходе рассмотрения административного дела судами первой и апелляционной инстанций административным истцом не представлены доказательства, подтверждающие его утверждение о том, что действия арендатора исходного земельного участка открытого акционерного общества "Племзавод "Воля", направленные на выдел земельных участков, в том числе земельного участка в соответствии с имеющейся у Рева Н.Н. земельной долей, каким-либо образом нарушили его права и законные интересы.

В настоящем случае открытое акционерное общество "Племзавод "Воля" фактически выразило свое согласие на образование земельных участков путем инициирования подготовки и утверждения на общем собрании проекта межевания исходного земельного участка и перечня собственников образуемых в соответствии с проектом земельных участков, в связи с чем, вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии у государственного регистратора согласия арендатора, выраженного в надлежащей письменной форме, как о достаточном основании для признания государственной регистрации выделенного административному истцу земельного участка незаконным, несостоятелен.

Следует признать неправильным и суждение, выраженное в обжалуемых судебных актах, о том, что выдел земельной доли административного истца противоречит требованиям целевого и рационального использования земли, поскольку земельный участок образован с чересполосицей.

Указанное обстоятельство не могло и не должно было проверяться государственным регистратором при исполнении процедуры правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, поскольку территориальные Управления Росреестра не являются обладателями прав на объекты недвижимого имущества, в отношении которых осуществляются регистрационные действия, и не могут выступать стороной в спорных правоотношениях между сособственниками таких объектов, в том числе по поводу определения границ выделяемого участнику общей долевой собственности земельного участка в соответствии с принадлежащей ему земельной долей.

Довод административного истца о том, что он подавал в Управление Росреестра по Краснодарскому краю заявление о приостановлении государственной регистрации права на земельный участок, не имеет правового значения для правильного разрешения заявленных административным истцом к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю требований.

Как видно из материалов дела, государственный регистратор, получив такое заявление Рева Н.Н., приостановил государственную регистрацию до 7 ноября 2016 года и, не получив до указанной даты документов, препятствующих в соответствии с законом государственной регистрации права собственности, произвел необходимые регистрационные действия по первоначально поданному Бережной И.В. заявлению.

Таким образом, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными, в связи с чем, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает необходимым данные судебные акты отменить и принять по административному делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска Рева Н.Н.

На основании изложенного, руководствуясь положениями части 1 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Каневского районного суда Краснодарского края от 16 октября 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 6 февраля 2018 года отменить.

В удовлетворении административного иска Рева Николая Николаевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю отказать.

Председательствующий

Зинченко И.Н.

Судьи

Горчакова Е.В.

Калинина Л.А.