Глава 9. Особенности реализации проектов развития территорий

Глава 9
Особенности реализации проектов развития территорий

Реализация проектов развития территорий в части строительства (реконструкции) многоквартирных домов (МКД) в зависимости от формы собственности на землю может осуществляться одним из следующих способов (см. табл. 17):

- использование земельного участка для строительства частным застройщиком;

- реконструкция многоквартирного дома (МКД) по инициативе собственников;

- строительство (реконструкция) МКД в рамках исполнения муниципальных полномочий.

Использование земельного участка для строительства частным застройщиком

Согласно ст. 40 ЗК РФ правообладатель земельного участка может использовать его в соответствии с видом разрешенного использования и с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Табл. 17. Особенности реализации проектов развития территорий

Тип территории и объектов недвижимости		Вид прав собственности и условия преобразования территории	Инициатор преобразований	Вид проекта
Отдельный земельный участок	Застроенный / Незастроенный	Собственность частных лиц/ муниципальная/ государственная собственность	Собственник / Инвестор	Строительство жилья юр. или физ. лицом
		Муниципальная / Государственная собственность	ОМС	Строительство (реконструкция) МКД с целью исполнения мун. полномочий
	Застроенный	Собственность частных лиц, ветхая или несоответствующая ВРИ застройка	Собственник / Инвестор	Реконструкция МКД по инициативе собственников

Регулирующие НПА

- Земельный кодекс РФ;

- Градостроительный кодекс РФ.

Схема реализации проекта развития территории

Инициатором строительства выступает правообладатель земельного участка. Он может нанимать подрядчиков для выполнения строительных работ (см. илл. 27, илл. 28). Подготовка проектной документации, строительство и ввод объектов в эксплуатацию осуществляется в соответствии с главой 6 ГрК РФ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию служит основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации созданного объекта в качестве объекта недвижимого имущества¹.

Илл. 27. Использование частным застройщиком собственного земельного участка

Илл. 28. Использование земельного участка, находящегося в аренде у юридического или физического лица, для строительства

Строительство (реконструкция) с целью исполнения муниципальных полномочий

Органы местного самоуправления могут осуществлять на территории муниципального образования деятельность по строительству или реконструкции объектов недвижимости для формирования муниципального жилищного фонда. В городах федерального значения данное полномочие закреплено за органами государственной власти субъекта РФ². При наличии доступных для развития земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или в отношении которых орган местного самоуправления обладает полномочиями по предоставлению (распоряжению) в связи с тем, что государственная собственность на них не разграничена, преобразования городских территорий с целью исполнения муниципальных полномочий проводятся в соответствии с документами стратегического планирования муниципального образования, генеральным планом, обновленными ПЗЗ, правилами благоустройства и нормативами, обеспечивая реализацию положений Стандарта.

Регулирующие НПА

- Земельный кодекс РФ;

- Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

- Градостроительный кодекс РФ;

- Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации";

- Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

Схема реализации проекта развития территории

Инициатором работ по строительству (реконструкции) выступает муниципальный заказчик - муниципальный орган или муниципальное учреждение, действующие от имени муниципального образования³. Инициатор готовит закупочную документацию для размещения заказа на выполнение работ по инженерным изысканиям, предпроектным исследованиям (при необходимости, см. Часть 3 Книги 5) и проектированию объекта капитального строительства, публикует извещение о проведении закупки в официальном печатном издании и на официальном сайте муниципального образования, получает ГПЗУ, технические условия подключения и иные исходные данные для выполнения работ, являющихся предметом закупки, для передачи подрядчику (см. илл. 29).

Требования к конкурентным способам определения поставщиков при осуществлении закупки зависят от их формы (конкурс, аукцион, запрос котировок или запрос предложений)⁴. Контракт заключается с победителем закупок. При заключении контракта указывается, что цена контракта является твердой и определяется на весь срок исполнения контракта⁵. Подрядчик (подрядчики) для выполнения строительных работ также определяются посредством закупок.

Подготовка проектной документации, строительство и ввод объектов в эксплуатацию осуществляется в соответствии с главой 6 ГрК РФ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для его государственного кадастрового учета и государственной регистрации в качестве объекта недвижимого имущества (внесения изменения) в запись (записи) о государственной регистрации соответствующего объекта (объектов)⁶.

Илл. 29. Строительство (реконструкция) с целью исполнения муниципальных полномочий

Реконструкция МКД по инициативе собственников

Развитие застроенной территории может происходит в результате реконструкции многоквартирного дома собственниками недвижимости.

Регулирующие НПА

- Жилищный кодекс РФ;

- Градостроительный кодекс РФ.

Схема реализации проекта развития территории

Работы по реконструкции МКД могут быть проведены собственниками самостоятельно (см. илл. 30) или с привлечением инвестора (см. илл. 31). Действующее законодательство не предполагает стимулов для собственников к проведению реконструкции МКД, поскольку обязательство по внесению платежей за капитальный ремонт сохраняется и в случае реконструкции здания. При этом средства Фонда капремонта не могут быть использованы для реконструкции МКД⁷. Однако увеличение площади помещений (например, при надстройке здания) и их последующая продажа/сдача в аренду могут окупить стоимость работ по реконструкции и, возможно, принести дополнительный доход.

Принятие решения о реконструкции МКД (в том числе с расширением или надстройкой) относится к компетенции общего собрания собственников помещений МКД⁸. Вопрос о реконструкции должен быть внесен в повестку обязательного ежегодного общего собрания собственников или внеочередного общего собрания, которое может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений⁹. Для принятия решения о реконструкции МКД необходимо не менее двух третей голосов всех собственников¹⁰. Уменьшение размера общего имущества при реконструкции многоквартирного дома возможно только с согласия всех собственников¹¹.

В случае непосредственного управления МКД заказчиком работ по реконструкции может быть один из собственников, действующий на основании доверенности от других собственников. Заказчиком также может выступать ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая компания при условии, что договор управления содержит положения, дающие управляющей компании соответствующие полномочия. В противном случае по соглашению сторон действующий договор может быть изменен или заключен дополнительный договор¹².

На стадии подготовки проекта реконструкции МКД рекомендуется составить план, устанавливающий технико-экономические показатели реконструкции (обоснование реконструкции)¹³. Заказчик заключает договоры подряда для работ по реконструкции. Подготовка проектной документации, строительство и ввод объектов в эксплуатацию осуществляется в соответствии с главой 6 ГрК РФ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации вновь созданных и изменений в сведения о существовавших объектах недвижимого имущества¹⁴. Новые площади переходят в общее имущество собственников помещений МКД и впоследствии могут быть проданы или сданы в аренду.

Собственники также могут заключить договор с инвестором, который проведет реконструкцию многоквартирного дома за свой счет. Договор с инвестором может быть заключен ТСЖ, ЖК или ЖСК, в случае непосредственного управления МКД - одним из собственников на основании доверенности от других собственников. Таким образом, ТСЖ, ЖСК или собственник выступают застройщиком, а инвестор - техническим заказчиком. Инвестор заключает договоры подряда для работ по реконструкции. После ввода объекта в эксплуатацию и государственного учета реконструированного объекта капитального строительства, часть новых помещений переходит инвестору на условиях, закрепленных в договоре с ним, остальные - в общее имущество собственников МКД.

Илл. 30. Реконструкция МКД с привлечением средств собственников

Илл. 31. Реконструкция МКД с привлечением инвестора