Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24 июня 2019 г. N 305-ЭС19-4399 по делу N А41-51086/2018 Суд отменил вынесенные ранее судебные акты нижестоящих инстанций, которыми отказано в удовлетворении требования о внесении изменений в договор аренды земельного участка, и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку судам необходимо установить, сформирован ли спорный участок исключительно для эксплуатации объекта недвижимости

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24 июня 2019 г. N 305-ЭС19-4399

Резолютивная часть определения объявлена 18 июня 2019 г.

Полный текст определения изготовлен 24 июня 2019 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Попова В.В. и Чучуновой Н.С.

при участии представителей общества с ограниченной ответственностью "СтайлЛюкс" Алексеева А.А. (доверенность от 10.09.2018), администрации муниципального образования "Городской округ Люберцы" Московской области Трубникова А.В. (доверенность от 19.09.2018), рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А41-51086/2018 по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "СтайлЛюкс" (Москва) на решение Арбитражного суда Московской области от 23.08.2018, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.02.2019, установила:

Общество с ограниченной ответственностью "СтайлЛюкс" (далее - общество "СтайлЛюкс") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации муниципального образования "Городской округ Люберцы" Московской области (далее - Администрация) о внесении следующих изменений в договор от 31.08.2005 N 592/1-131 аренды земельного участка: "размер арендной платы за земельный участок начиная с 12.08.2017 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582".

Арбитражный суд Московской области решением от 23.08.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.02.2019, отказал в иске.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество "СтайлЛюкс", ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть принятые по делу судебные акты в кассационном порядке.

Определением от 28.05.2019 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба общества "СтайлЛюкс" вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представитель общества "СтайлЛюкс" поддержал доводы жалобы, а представитель Администрации просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Согласно части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии предусмотренных статьей 291.11 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "АТОР" (далее - общество "АТОР", арендатор) заключили договор от 31.08.2005 N 592/1-131 аренды земельного участка площадью 5000 кв.м с кадастровым номером 50:22:0040507:0020, расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий район, поселок Томилино, 2-й км Новорязанского шоссе (правая сторона), участок 12, для проектирования, строительства и последующей эксплуатации торгово-складского комплекса сроком до 01.09.2054 (с учетом соглашения от 06.07.2009).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 14.09.2005.

Размер арендной платы за участок установлен в Приложении к указанному договору и определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон Московской области N 23/96-ОЗ).

Общество "АТОР" на основании соглашения от 02.08.2007 и акта приема-передачи от 02.07.2007 передало обществу "СтайлЛюкс" за плату права и обязанности арендатора земельного участка по указанному договору аренды. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Общество "СтайлЛюкс" возвело на названном участке нежилое здание площадью 560 кв.м, ввело его в эксплуатацию на основании разрешения от 17.12.2015 N RU50-14-3217-2015 и 27.05.2016 зарегистрировало на него право собственности.

Общество "СтайлЛюкс" 13.01.2017 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату земельного участка площадью 5000 кв.м с кадастровым номером 50:22:0040507:0020, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости.

Администрация, сославшись на то, что спорный земельный участок входит в зону реконструкции скоростной автомобильной дороги федерального значения М-5 "Урал" - 0084, письмом от 08.02.2017 отказала заявителю в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка.

Арбитражный суд Московской области решением от 06.02.2018 по делу N А41-43082/2017 признал правомерным отказ Администрации в предоставлении обществу "СтайлЛюкс" в собственность спорного земельного участка. При этом суд исходил из того, что в соответствии со Схемой территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 N 230/8 и являющейся составной частью Генерального плана развития Московской области как системы нормативных правовых актов Московской области, испрашиваемый земельный участок входит в границы планируемого размещения объекта федерального значения - автотранспортной развязки и в силу подпункта 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) ограничен в обороте.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - постановление N 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы определения арендной платы), согласно абзацу восьмому которых (принцип N 7), введенному постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 (далее - постановление N 531), при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют.

Общество "СтайлЛюкс", указывая на то, что спорный земельный участок ограничен в обороте, обратилось в Администрацию с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка и установлении арендной платы в размере земельного налога в соответствии с Основными принципами определения арендной платы в редакции постановления N 531.

Ввиду того, что Администрация письмом от 19.06.2018 отказала во внесении изменений в договор аренды, общество "СтайлЛюкс обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 421, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.7, 65 ЗК РФ, абзац 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Закон N 137-ФЗ), часть 1 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ, разъяснения, приведенные в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7), пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Суды посчитали, что поскольку спорный участок, расположенный в Московской области, относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено, при расчете арендной платы не подлежит применению постановление N 582, так как им утверждены правила определения арендной платы за федеральные земли, поэтому размер арендной платы за данный земельный участок следует исчислять с применением статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций, отказывая в удовлетворении иска общества "СтайлЛюкс", неправильно применили нормы земельного законодательства, регулирующие порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Ранее (до 01.03.2015) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением N 582.

Постановлением N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При таком положении является ошибочным вывод судов о том, что при определении размера арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, или муниципальные земли не подлежат применению Основные принципы определения арендной платы.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе N 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Спорный договор аренды от 31.08.2005 заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что, как установлено судами при рассмотрении дела N А41-43082/2017, спорный участок в силу подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничен в обороте.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение от 23.08.2018, постановление апелляционного суда от 01.11.2018 и постановление окружного суда от 04.02.2019 приняты с существенным нарушением норм процессуального и материального права, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить, сформирован ли спорный участок исключительно для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу "СтайлЛюкс"; правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Московской области от 23.08.2018, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.02.2019 по делу N А41-51086/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

В.В. Попов

Н.С. Чучунова