Письмо Министерства экономического развития РФ от 4 сентября 2013 г. N Д23и-2615 "Относительно договора аренды"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу необходимости расторжения договора аренды земельного участка, заключенного с уполномоченным органом государственной власти субъектов Российской Федерации, в случае изменения категории земель и разрешенного использования земельного участка и в рамках компетенции сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор считается, заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 8 и статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 1, пунктом 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" категория земель, к которой отнесен земельный участок, и разрешенное использование земельного участка в числе других относятся к сведениям о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Таким образом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, категория земель и разрешенное использование земельного участка относятся к одним из характеристик, которые позволяют индивидуализировать земельный участок в качестве объекта аренды.

Вместе с тем изменение вида разрешенного использования земельного участка происходит в силу решений органов местного самоуправления. Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимается исходя из общественно значимых целей, указанных в части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса, которые могут отличаться от целей участников гражданского оборота (увеличение прибыли и доходности и т.п.).

В тех случаях, когда изменившееся разрешенное использование земельного участка стало следствием решения органа местного самоуправления, не являющегося арендодателем земельного участка, данное обстоятельство может быть воспринято сторонами существенным изменением обстоятельств, дающих право на изменение или расторжение договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях же, когда орган местного самоуправления, принявший решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, является арендодателем данного земельного участка, арендатор не вправе уклоняться от заключения дополнительного соглашения в связи с изменившимся разрешенным использованием земельного участка, В противном случае, это означало бы возможность одностороннего расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, но требованию арендодателя, что не соответствует действующему законодательству Российской. Федерации, в частности, статье 22 Земельного кодекса.

Однако в отсутствие классификатора видов разрешенного использования и, соответственно, группировки видов разрешенного использования, невозможно определенно сделать вывод о существенном различии видов разрешенного использования. Одна и та же деятельность может именоваться по-разному, например: "для строительства складов", "для эксплуатации складских помещений" и "для строительства зданий". Следовательно, существенным изменением видов разрешенного использования можно признать такое изменение, которое связано с переходом к виду разрешенного использования иной группы.

Поэтому, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, изменение вида разрешенного использования земельного участка только тогда может признаваться существенным изменением обстоятельств, когда возникает или прекращается возможность застройки земельного участка.

Учитывая изложенное, полагаем, что в случае если после предоставления земельного участка в аренду изменяется его категория и вид разрешенного использования, оформление прав на арендованный земельный участок осуществляется путем, внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка путем заключения дополнительного соглашения или соответствующий договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, или на основании решения суда, если в силу изменения вида разрешенного использования земельного участка возникает или прекращается возможность строительства на соответствующем земельном участке.

Заместитель директора Департамента недвижимости

М.В. Бочаров