Письмо Министерства экономического развития РФ от 31 мая 2010 г. N Д23-1993 "О порядке выкупа земельного участка"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение закрытого акционерного общества (далее - Общество) о порядке выкупа земельного участка, находящегося у коммерческой организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и на котором расположен, находящийся в собственности объект недвижимости, и сообщает следующее.

Как следует из обращения, Общество в целях выкупа земельного участка, расположенного по адресу: ... (далее - Земельный участок), обратилось в Департамент земельных ресурсов г. Москвы с заявлением о выкупе Земельного участка. При этом решение о выкупе в настоящее время не принято в связи с тем, что Комитетом по культурному наследию г. Москвы (далее - Комитет) в адрес Департамента земельных ресурсов г. Москвы направлено письмо о невозможности предоставления Земельного участка в собственность Общества в связи с тем, что Земельный участок расположен на территории объекта культурного наследия (произведения садово-паркового искусства) регионального значения "Парк "Сокольники", площадью 566,0 Га на основании решения Мосгорисполкома от 2 января 1979 г. N 3. Следует отметить, что указанное решение утратило свою силу в связи с принятием более поздних актов, устанавливающих границы парка "Сокольники". В настоящее время правовой статус, границы, дальнейшее развитие парка "Сокольники" регламентируются постановлением Правительства Москвы от 28 апреля 2009 г. N 367-ПП "Об образовании особо охраняемой природной территории "Природно-исторический парк "Сокольники" и о проекте планировки территории парка культуры и отдыха "Сокольники" (далее - Постановление N 367-ПП). Так, в соответствии с Постановлением N 367-ПП территория "Природно-исторического парка "Сокольники"" составляет 229,2 га. При этом согласно приложению N 1 к Постановлению N 367-ПП границы природно-исторического парка проходят, в том числе, по северной границе Земельного участка.

Таким образом, Земельный участок не располагается на территории объекта культурного наследия (произведения садово-паркового искусства), в связи с чем отказ Комитета в выкупе Обществом указанного участка не является обоснованным.

Указанное обстоятельство также подтверждается в прилагаемом к обращению Общества письме Комитета, в котором указывается, что Земельный участок находится в границах охранной зоны объекта культурного наследия. В связи с тем, что охранная зона устанавливается вокруг самого объекта культурного наследия, то вести речь о нахождении объекта культурного наследия непосредственно на Земельном участке не представляется возможным (пункт 1 статьи 34 Федерального закона "Об охране объектов культурного наследия" от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ (далее - Закон N 73-ФЗ).

Следует отметить, что позиция Комитета, изложенная в приложении к обращению Общества, о том, что выкуп невозможен также по причине, что Земельный участок подпадает под действие положений пункта 2 статьи 54 Закона N 73-ФЗ, которым установлено, что памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки, в границах которых расположены указанные памятники и ансамбли, разделу не подлежат. Однако, предметом правового регулирования Закона N 73-ФЗ не являются отношения по выкупу земельных участков. Также указанные положения не могут быть применены в виду того, что, как было указано выше, на Земельном участке Общества отсутствуют памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности. Также из представленных Общественном документов следует, что в собственности Общества находится два здания, расположенных на Земельном участке. При этом на здания паспорта объектов культурного наследия не выдавались, охранные обязательства не подписывались.

Следует иметь в виду, что земельные участки могут быть ограничены в обороте только по основаниям, установленным в законе. Так пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определено, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпунктом 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса установлено, что в обороте ограничиваются земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

Ввиду отсутствия на земельном участке Общества объектов, поименованных в вышеуказанной статье, такой земельный участок не может быть признан ограниченным в обороте, а, следовательно, может быть выкуплен в собственность. Нахождение земельного участка Общества в границах территории объекта культурного наследия - произведения садово-паркового искусства не является основанием для отказа в выкупе земельного участка.

В свою очередь, Департамент считает целесообразным сообщить, что приказом Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. N 370 утвержден перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее - Перечень). Указанным Перечнем предусмотрено представление следующих документов:

- документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя (пункты 1 - 3 Перечня);

- документы, удостоверяющие (устанавливающие) права на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, для подтверждения исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 4 Перечня);

- документы, удостоверяющие права на приобретаемый земельный участок - выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним или копии иных документов, удостоверяющих права (пункт 5 Перечня);

- кадастровый паспорт (пункт 6 Перечня);

- копии документов, подтверждающих право приобретения земельного участка на определенном праве и на установленных особых условиях (пункт 7 Перечня).

Отсутствие упоминания в пункте 7 Перечня какого-либо конкретного документа обусловлено многообразием случаев переоформления прав на земельный участок и подтверждающих такие случаи документов, например:

- здания, строения, сооружения находятся в собственности религиозных организаций и имеют религиозное и благотворительное назначение;

- находящиеся в собственности здания, строения, сооружения возведены на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;

- земельные участки с расположенными на них жилыми домами приобретены гражданами Российской Федерации в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР";

- и т.п.

Единственной целью пункта 7 Перечня является уточнение условий переоформления прав на земельный участок.

Такие документы как градостроительный регламент, заключение комитета экологии и природопользования об использовании земельного участка и т.п. не являются документами, которые определяют условия выкупа земельных участков.

Директор Департамента недвижимости

А.И. Ивакин