Определение Верховного Суда РФ от 23 июля 2019 г. N 308-ЭС19-10774 по делу N А63-9092/2018 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда РФ от 23 июля 2019 г. N 308-ЭС19-10774

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С.,

изучив кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Полянского Егора Германовича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.08.2018, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2019 по делу N А63-9092/2018 установил:

индивидуальный предприниматель Полянский Е.Г. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (далее - комитет) с требованиями о признании незаконными действий комитета по расчету арендной платы за 2017 год по договору от 27.03.2001 N 2820 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:060207:3 площадью 691 кв.м, по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Первомайская, 30, имеющего виды разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и предпринимательской деятельности; возложении на комитет обязанности в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов заявителя посредством перерасчета начислений, произведенных комитетом за 2017 год по названному договору.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.08.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что руководствуясь последней редакцией пункта 2.3 договора аренды от 27.09.2001 N 2820,суды пришли к выводу о том, что к рассматриваемому договору применяются условия о нормативно регулируемом размере арендной платы, однако не учли, что виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:16:060207:3 не изменялись, расчет арендной платы по двум видам разрешенного использования производился Комитетом с момента заключения договора и после вступления в силу постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 N 112-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов".

Поскольку положения договора аренды от 27.09.2001 N 2820 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством Ставропольского края постановления от 29.03.2016 N 112-п само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа пересмотра расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Методика расчета арендной платы с разбивкой по видам разрешенного использования в равных долях основана на результатах аукциона и после согласования ее сторонами стала условием договор аренды от 27.09.2001 N 2820 о размере арендной платы. Изменение порядка расчета арендных платежей с разбивкой по двум видам разрешенного использования в равных долях, с применением к каждому виду разрешенного использования соответствующего базового размера арендной платы, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, по итогам торгов (протокол от 17.07.2001) Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Невинномысска (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи от 25.07.2001 права на заключение договора аренды земельного участка площадью 671 кв.м для строительства жилого дома со встроенными помещениями торговли (бытового обслуживания), расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Первомайская, 30, сроком на 5 лет с правом выкупа.

Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи от 25.07.2001 стоимость права на заключение договора аренды земельного участка определяется в соответствии с итоговым протоколом торгов от 17.07.2001 и составляет 100 тыс. рублей. Покупатель перечислил на расчетный счет организатора торгов залог (20% от начальной цены торгов), в сумме 4420 рублей 80 копеек, входящий в стоимость права аренды земельного участка.

27 марта 2001 года Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Невинномысска (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 2820 о предоставлении предпринимателю в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 691 кв.м, расположенного по адресу: ул. Первомайская, 30, в границах прилагаемого к договору плана земельного участка, для индивидуального жилищного строительства, с правом занятия предпринимательской деятельностью, согласно утвержденному проекту на строительство, на срок до 25.07.2006.

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 27.03.2001 N 2820 общая сумма платы за арендуемый земельный участок исчисляется ежегодно из базовых ставок арендной платы за землю, и в 2001 году составляла 2326 рублей. Расчет арендной платы, порядок внесения платежей и сроки оплаты отражены в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 2.3 договора размер арендной платы за пользование земельным участком в связи с изменением базовых ставок арендной платы устанавливается администрацией города, может пересматриваться не чаще одного раза в год.

В соответствии с дополнительным соглашением от 31.12.2004 N 1 к договору от 27.03.2001 N 2820 арендодателем спорного земельного участка является комитет; пункт 2.3 данного договора изложен в следующей редакции: "Арендная плата пересматривается в случаях изменения ставки земельного налога и (или) методики ее расчета, устанавливаемой нормативными актами органов местного самоуправления и Правительством Российской Федерации. Размер арендной платы на землю в связи с изменениями, указанными выше, может пересматриваться не чаще одного раза в год и оформляется дополнительным соглашением. В случае изменения порядка внесения платежей и сроков оплаты арендатор информируется об этом публикацией в газете "Невинномысский рабочий". Изменение размера арендной платы оформляется в течение полугода с момента публикации об этом, но при этом арендатор самостоятельно производит расчет и оплату арендной платы с указанной в публикации даты".

В дополнительном соглашении от 21.07.2005 N 2 пункт 2.3 договора от 27.03.2001 N 2820 изложен в новой редакции, согласно которой: "В случае изменения ставки арендной платы (земельного налога) и (или) методики ее расчета, устанавливаемой нормативными актами органов местного самоуправления и Правительством Российской Федерации, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, без внесения соответствующих изменений в договор аренды. При этом изменения по начислению и уплате арендной платы доводятся до сведения арендатора письменным уведомлением арендодателя. Расчет производится со дня введения в действие новых ставок (изменения методики расчета) арендной платы (земельного налога). В случае изменения порядка внесения платежей и сроков оплаты арендатор одновременно информируется об этом публикацией в газете "Невинномысский рабочий".

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 08.08.2008 N Ru26307000-11, выданного Управлением жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры, градостроительства, транспорта и связи администрации города Невинномысска, произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя на жилой дом со встроенными помещениями для торговли (бытового обслуживания), инвентарный номер 07:424:002:000005360 (литера А), жилое здание, площадью 1164,50 кв.м, этажностью - 2 с мансардой, адрес местоположения: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Первомайская, 30, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации N 26-26-16/015/2008-977.

В уведомлении-расчете от 01.04.2016 N 958/27 комитет проинформировал предпринимателя об условиях расчета арендной платы, порядке и сроках внесения арендных платежей за 2016 год (размер арендной платы по договору от 27.03.2001 N 2820 определен отдельно (50/50), исходя из площади под индивидуальное жилищное строительство - 345,5 кв.м, и под объектом торговли - 345,5 кв.м, с применением соответствующих базовых ставок по каждому виду разрешенного использования); общая сумма арендной платы за 2016 год составила 11 481 рубль 19 копеек.

В письмах от 14.03.2017 N 838/27, 12.04.2017 N 1466/27, 19.06.2017 N /27 комитет уведомил предпринимателя о том, что в расчетах за 2017 год арендная плата будет определяться с применением базового размера 3,72%, установленного постановлением от 29.03.2016 N 112-п для 5-ой группы вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли).

17 ноября 2017 года комитет направил предпринимателю лицевую карточку от 15.11.2017 о состоянии расчетов за период с 01.01.2017 по 15.11.2017 для сверки начислений и платежей по договору от 27.03.2001 N 2820, согласно которому задолженность предпринимателя по аренде по состоянию на 15.11.2017 составила 9801 рубль 78 копеек.

Полагая, что при изменении порядка определения расчета арендной платы по договору от 27.03.2001 N 2820 нарушены нормы действующего законодательства, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, отказывая в удовлетворении которых суды правомерно исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды от 27.03.2001 N 2820 заключен до введения в действие Земельного кодекса. В то же время дополнительными соглашениями от 31.12.2004 N 1 и 21.07.2005 N 2 стороны согласовали, что "в случае изменения ставки арендной платы и (или) методики ее расчета устанавливаемой нормативными актами органов местного самоуправления и Правительством Российской Федерации, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, без внесения соответствующих изменений в договор аренды".

Таким образом, к рассматриваемому договору применяются условия о нормативно регулируемом размере арендной платы, о чем верно указали судебные инстанции.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации определил:

отказать в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя Полянского Егора Германовича для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова