Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 сентября 2019 г. N 41-КГ19-26 Суд направил на новое апелляционное рассмотрение дело о признании недействительным выдела земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделок, поскольку суд сделал ошибочный вывод о недоказанности нарушения прав и законных интересов истца выделом и последующей продажей спорного земельного участка

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 сентября 2019 г. N 41-КГ19-26

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Марьина А.Н. и Киселёва А.П.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества "Учхоз Зерновое" к Гличенко Владимиру Леонтьевичу, Карпенко Вячеславу Викторовичу о признании недействительным выдела земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделок

по кассационной жалобе акционерного общества "Учхоз Зерновое" на решение Зерноградского районного суда Ростовской области от 20 сентября 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 декабря 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

открытое акционерное общество "Учхоз Зерновое" (в настоящее время акционерное общество "Учхоз Зерновое", далее - АО "Учхоз Зерновое"), являясь арендатором при множественности лиц на стороне арендодателей земельного участка с кадастровым номером ... из земель сельскохозяйственного назначения, обратилось в суд к Гличенко В.Л. и Карпенко В.В. с иском, изменённым в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным выдела земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 184 000+/-300 кв.м, расположенного по адресу: ... р-н, в 6,973 км на северо-восток от ..., о признании недействительным договора купли-продажи указанного земельного участка от 19 июня 2018 г., заключённого между Гличенко В.Л. и Карпенко В.В., применении последствий недействительности сделки, а именно об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером ..., признании отсутствующим права собственности Карпенко В.В. и Гличенко В.Л. на земельный участок с кадастровым номером ..., восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером ... в первоначальных границах, предшествующих выделу из него земельного участка с кадастровым номером ...

В обоснование требований АО "Учхоз Зерновое" ссылалось на то, что Гличенко В.Л., являясь долевым сособственником арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером ..., в нарушение требований статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие письменного согласия арендатора произвел выдел земельного участка с кадастровым номером ..., зарегистрировал за собой право собственности на данный земельный участок и впоследствии продал его Карпенко В.В.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и Чернов А.В.

Решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 20 сентября 2018 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 декабря 2018 г., в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе АО "Учхоз Зерновое" ставится вопрос об отмене указанных выше судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 12 августа 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 14 ноября 2013 г., заключённого с собственниками земельного участка сроком на 10 лет, истец является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ... общей площадью 65 455 631 кв.м, расположенного по адресу: ... р-н, на землях и в границах АООТ "Учхоз Зерновое".

Право аренды в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, запись регистрации N ... внесена 28 ноября 2013 г.

Участником долевой собственности Гличенко В.Л., без согласия арендатора, произведен выдел в счет принадлежащей ему доли из земельного участка с кадастровым номером ...

Выделенный Гличенко В.Л. земельный участок с кадастровым номером ... площадью 184 000 +/- 300 кв.м, расположенный по адресу: ... р-н, в 6,973 км на северо-восток от ..., поставлен на кадастровый учёт 19 октября 2017 г., право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Земельный участок с кадастровым номером ... приобретён Карпенко В.В. по договору купли-продажи от 19 июня 2018 г., переход права собственности также зарегистрирован в установленном законом порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что права и законные интересы АО "Учхоз Зерновое" как арендатора исходного земельного участка не нарушаются, поскольку у последнего сохраняется право аренды на вновь образованный земельный участок. При этом суд указал на то, что формирование спорного земельного участка Гличенко В.Л. произведено в границах используемого истцом арендованного земельного участка, уникальные характеристики земельного участка, выступающего объектом аренды, не изменились. Истец, являясь одним из собственников земельного участка, был осведомлён о проведении выдела в натуре земельной доли Гличенко В.Л., возражений на извещение о выделе земельного участка не направлял, своим правом на подачу возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого участка не воспользовался.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что наличие согласия в письменной форме арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, на образование из него земельного участка путём выдела не является обязательным условием такого образования.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что решение суда первой инстанции и апелляционное определение суда апелляционной инстанции приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

На основании пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьёй 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях: 1) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Пунктом 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счёт доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учётом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного закона.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счёт своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным законом.

Земельный участок образуется путём выдела в счёт земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путём выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4-6 статьи 13 (пункт 2).

Если решение общего собрания участников долевой собственности о выделе земельного участка отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счёт земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счёт земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счёт принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного закона, и распорядиться выделенным в счёт земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обеспечивают с учётом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16 июля 2013 г. N 1196-О, от 29 января 2015 г. N 162-О, от 21 мая 2015 г. N 1197-О и от 25 февраля 2016 г. N 348-О).

Вышеперечисленные нормы закона и правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации не были учтены судами при рассмотрении данного дела, что свидетельствует о неправильном применении норм материального права.

Также Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит ошибочным вывод нижестоящих судов о недоказанности нарушения прав и законных интересов АО "Учхоз Зерновое" выделом и последующей продажей спорного земельного участка.

Согласно положениям статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершённая без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечёт правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в соответствии с пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 указанного кодекса, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Названные разъяснения Верховного Суда Российской Федерации судами были проигнорированы, что привело к существенному нарушению норм материального права, повлияло на исход дела и привело к нарушению охраняемых законом интересов заявителя.

С учётом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 декабря 2018 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 декабря 2018 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Марьин А.Н.

Киселёв А.П.