Приказ Главного управления государственного строительного надзора Московской области от 17 июня 2019 г. N 75 "Об утверждении Порядка раннего выявления факторов риска в деятельности застройщиков"

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Федеральным законом от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", в целях недопущения увеличения количества пострадавших граждан приказываю:

1. Утвердить прилагаемый Порядок раннего выявления факторов риска в деятельности застройщиков.

2. Начальнику Управления контрольно-надзорных мероприятий в сфере долевого строительства (Набиков В.М.), начальнику Управления надзора за строительством (Белолипецкий Д.В.), начальнику Управления по работе с застройщиками и ведению реестра пострадавших граждан (Колесник Д.В.) довести положения прилагаемого Порядка до сведения должностных лиц курируемых структурных подразделений.

3. Начальнику Организационного управления (Новикова Е.Н.) в десятидневный срок со дня подписания настоящего приказа обеспечить его размещение на официальном сайте Главного управления государственного строительного надзора Московской области.

4. Контроль за исполнением настоящего приказа оставляю за собой.

Начальник Главного управления

А.П. Гарибян

Утвержден

приказом Главного управления

государственного строительного

надзора Московской области

17.06.2019 N 75

Порядок
раннего выявления факторов риска в деятельности застройщиков

1. Настоящий Порядок раннего выявления факторов риска в деятельности застройщиков (далее - Порядок) разработан во исполнение Паспорта приоритетного проекта "Создание системы раннего выявления факторов риска деятельности застройщиков с целью недопущения увеличения пострадавших граждан", утвержденного протоколом заседания Комиссии по проектному управлению при Губернаторе Московской области от 11.09.2018 N 5, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 24.01.2017 N 33/3 "Об организации проектной деятельности в Правительстве Московской области".

2. Настоящий Порядок реализуется в соответствии с Градостроительным Кодексом Российской Федерации, федеральными законами от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Федеральный закон N 294-ФЗ), от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации", постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации", постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства", постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2018 N 1683 "О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика", постановлением Правительства Московской области от 25.12.2018 N 1006/46 "Об утверждении Порядка организации и осуществления регионального государственного строительного надзора на территории Московской области", постановлением Правительства Московской области от 12.12.2017 N 1049/45 "О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Московской области в связи с передачей полномочий по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости", приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12.10.2018 N 656/пр "Об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства", приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12.08.2016 N 560/пр "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан", Законом Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области", и определяет правила осуществления анализа деятельности подконтрольных субъектов в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области.

3. Понятия, используемые в настоящем Порядке, применяются в тех же значениях, в которых они определены действующим законодательством.

4. Предметом раннего выявления факторов риска в деятельности застройщиков является сбор и анализ данных об их финансовой деятельности, рисков реализации проектов строительства, осуществляемого путем привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обязательных требований, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (далее - обязательные требования), социальной активности участников долевого строительства и иной информации, позволяющей выявить факторы риска (далее - Анализ).

5. Анализ осуществляется в отношении застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

6. По результатам Анализа отделом составляется заключение по анализу финансовой деятельности застройщика в соответствии с типовой формой, согласно приложению к настоящему Порядку (далее - Заключение).

7. Анализ осуществляется сотрудниками Отдела финансового анализа и оценки рисков Управления контрольно-надзорных мероприятий в сфере долевого строительства Главгосстройнадзора Московской области (далее - Отдел) посредством обработки данных, предоставленных управлениями Главгосстройнадзора Московской области в рамках своих полномочий, по запросу и в сроки, установленные в рамках запроса.

8. Управление по работе с застройщиками и ведению реестра пострадавших граждан Главгосстройнадзора Московской области предоставляет данные для заполнения разделов "Информация из открытых источников", "Судебные разбирательства в отношении застройщика", "Риски при реализации проекта", "Общая информация", "Расчет стоимости квадратного метра", "Сбалансированность проекта", "Данные разрешения на строительство" Заключения.

9. Управление надзора за строительством Главгосстройнадзора Московской области предоставляет данные для заполнения раздела Заключения "Динамика заключенных ДДУ по жилым помещениям и строительства объекта" "Заключения".

10. Отдел, на основании предоставленных данных заполняет разделы "Анализ строительной готовности объекта и заключенных ДДУ по жилым помещениям", "Анализ финансовых поступлений и расходов денежных средств на строительство объекта", "Диаграмма поступления и расхода средств", "Выводы", "Заключение" Заключения.

11. Должностные лица Главгосстройнадзора Московской области в случае ненадлежащего исполнения соответствующих функций, служебных обязанностей, совершения противоправных действий (бездействия) при проведении Анализа несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

12. При составлении Заключения в целях применения рейтингования деятельность субъекта Анализа подлежит отнесению к определенной категории риска (зоне).

12.1. В случае непредставления отчетности по строящемуся объекту в контролирующий орган, застройщик относится к "красной" зоне.

12.2. В случае исполнения обязанности застройщиком по предоставлению отчетности в контролирующий орган, но при сомнительной капитализации затрат на строительство объекта, а именно: если такая капитализация меньше суммы привлеченных средств по договорам долевого участия (далее - ДДУ) на 20%, застройщик относится к "красной" зоне.

12.3. В случае соблюдения обязанности по предоставлению отчетности застройщиком и допустимых значений капитализации затрат на строительство объекта, но при выявлении разницы реализованных площадей и строительной готовности более 20%, застройщик относится к "красной" зоне.

12.4. В случаях когда пп. 12.1 - 12.3 п. 12 настоящего Порядка не применимы, а разница реализованных площадей и строительной готовности и (или) разница капитализации затрат на строительство объекта и суммы привлеченных средств по ДДУ более 15%, застройщик подлежит отнесению к "желтой" зоне.

12.5. В случаях когда пп. 12.2 - 12.4 п. 12 настоящего Порядка не применимы и (или) общая строительная готовность объекта превышает 70% при условии, что строительные работы на объекте ведутся, застройщик относится к "зеленой" зоне.

12.6. При наличии у застройщика нескольких проектов с разными рисками их реализации, застройщик относится к категории с более высокими рисками реализации проектов.

13. В рамках категории риска (зоны) застройщикам в зависимости от количества заключенных ДДУ присваивается балл рейтинга. Рейтинг застройщиков рассчитывается в убывающем порядке.

Для расчета рейтинга застройщиков используется формула:

,

где:

Р₃ - рейтинг застройщика, указанный в разделе "Выводы" Заключения;

- количество ДДУ, указанное в разделе "Общие сведения" Заключения;

- суммарный фактор риска, указанный в разделе "Риски при реализации проекта" Заключения, умноженный на 100;

- сумма судебных дел в млн. руб., указанный в разделе "Судебные разбирательства в отношении застройщика" Заключения.

Приложение

к Порядку раннего выявления факторов

риска в деятельности застройщиков

Заключение
по анализу финансовой деятельности застройщика ООО "Застройщик"

ООО "Застройщик" Московская область, Район, н.п., улица, дом 1 ЖК "Жилой дом"
Общая информация
ИНН	5032153418
Дата анализа / дата отчетного периода	01.04.2019 / 30.09.2018
Данные PC	учтены
Статус объекта	строительная готовность составляет 99% / на объекте работы ведутся
Общее количество помещений / ДДУ	111 шт. помещений / 103 шт. ДДУ
В том числе ДДУ заключенные:
- с физическими лицами	50
- с юридическими лицами	53

Расчет стоимости квадратного метра
(согласно отчетности застройщика, предоставленного в Главгосстройнадзор МО)

Категории помещений	Количество помещений, шт.	Всего заключено ДДУ на м2	Общая сумма ДДУ в руб.	Расходы на строительство на 1 м2 ** в руб.	Цена реализации за 1 м2 в руб.
Жилые помещения	103	4 433	207 676	48 437	46 844,65
Нежилые помещения	0	0	0		0,00
Итого кол-во реализованных помещений по ДДУ:	103	4 433	207 676		46 844,65

Конкурентность цен пожилым помещениям (продажные цены)

Категории помещений	ЖК "Жилой дом"	ЖК "Дом рядом"	ЖК "Дом неподалеку"
Жилые помещения	46 844,65	61 000,00	66 000,00
Сравнение цен с конкурентами в %		дороже на 23%	дороже на 29%

Сбалансированность проекта

Площадь помещений, кв. м	Всего	Заключено ДДУ	В продаже	Стоимость в руб. за кв. м.
Жилых	4 911,22	4 433,30	477,92	46 844,65
Нежилых				46 844,65
	Проектная стоимость	Выполнено н принято работ на сумму	Заключено ДДУ на сумму	Доступно для реализации
Финансовый результат	172 700,00	204 000,00	207 676,40	22 388,00
Итого но состоянию на 01.04.2019 необходимо средств для завершения строительства в размере - 31 300,00 млн. руб., а в продаже находятся помещения на общую сумму 22 388,00 млн. руб., таким образом проект считается сбалансированным

Анализ строительной готовности объекта и заключенных ДДУ по жилым помещениям

Отчетные даты	Жилые помещения		Нежилые помещения		Итого
	шт.	кв. м	шт.	кв. м	шт.	кв. м
30.06.2015	0	0	0	0	0	0
30.09.2015	1	38	0	0	1	38
31.12.2015	12	605	0	0	12	605
31.03.2016	14	682	0	0	14	682
30.06.2016	18	835	0	0	18	835
30.09.2016	76	3260	0	0	76	3 260
31.12.2016	82	3514	0	0	82	3 514
31.03.2017	83	3552	0	0	83	3 552
30.06.2017	87	3708	0	0	87	3 708
30.09.2017	87	3708	0	0	87	3 708
31.12.2017	87	3708	0	0	87	3 708
31.03.2018	94	4032	0	0	94	4 032
30.06.2018	96	4093	0	0	96	4 093
30.09.2018	103	4433	0	0	103	4 433

Динамика заключенных ДДУ по жилым помещениям и строительства объекта

ГАРАНТ:

См. графический объект

Анализ финансовых поступлении и расходов денежных средств на строительство объекта
(согласно данным предоставленным застройщиком в Главгосстройнадзор МО):

Денежные поступления и расходы на строительство
Отчетные даты	Жилые помещении		Нежилые помещения		Привлеченные средства
	шт.	тыс. р.	шт.	тыс. р.	шт.	тыс. р.
30.09.2015	-	-		-	-	-
31.12.2015	12	31 379			12	31 379
31.03.2016	14	36 021			14	36 021
30.06.2016	18	44 346			18	44 346
30.09.2016	75	155 112			75	155 112
31.12.2016	80	165 918			80	165 918
31.03.2017	82	170713			82	170 713
30.06.2017	87	180 185		-	87	180 185
30.09.2017	87	180 185		-	87	180 185
31.12.2017	87	180 185		-	87	180 185
31.03.2018	94	196 576		-	94	196 576
30.06.2018	96	199 176		-	96	199 176
30.09.2018	103	207 676		-	103	207 676

Диаграмма поступления и расхода средств

ГАРАНТ:

См. графический объект

Разница привлеченных денежных средств участников долевого строительства и капитализацией объекта составляет

3 676 тыс. р.

что равно

1,80 %

По состоянию на 30.09.2018 разница между остатком денежных средств согласно Отчетности Застройщика и данными бухгалтерского баланса составляет				13,00	тыс. руб.
Согласно приложению N 3 Отчета	-	тыс. руб.	По данным бухгалтерского баланс	13,00	тыс. руб.

Данные разрешения на строительство

Наименование объекта недвижимости (функциональное назначение, количество этажей и т.п.)	Жилой комплекс имеет, ряд малоэтажной (трехэтажной) застройки, 1 корпус.	Жилой комплекс имеет, ряд малоэтажной (трехэтажной) застройки, 2 корпус.	Жилой комплекс имеет, ряд малоэтажной (трехэтажной) застройки, 3 корпус.
Местоположение объекта недвижимости (строительный адрес):	Московская область, Район, н.п., улица, дом 1	Московская область, Ногинский район, п. Рыбхоз, Бисеровское шоссе, д. 1А	Московская область, Ногинский район, п. Рыбхоз, Бисеровское шоссе, д. 1А
Информация о разрешении на строительство (создание):
дата выдачи	29.12.2014	29.12.2014	29.12.2014
срок действия (дата окончания действия)	25.11.2017	25.11.2017	25.11.2017
перенесенный срок	25.05.2018	25.05.2018	25.05.2018
Стройготовность	99%	99%	99%

Риски при реализации проекта ООО "Застройщик"
Московская область, Район, н.п., улица, дом 1 ЖК "Жилой дом"

Факторы, влияющие на реализацию проекта	Значения и показатели	Фактор риска	Значения (min - max)
Рыночная привлекательность	ЖК "Дом рядом" дороже на 23%; ЖК "Дом неподалеку" дороже на 29%	0	0 - 2
Удаленность от МКАД / Транспортная инфраструктура	18,5 км от МКАД / ж/д станция "Купавна" - 3,85 км; ост. общественного транспорта "Рыбхоз" - автобус N 37: до станции "Купавна" (каждые 25 мин); маршрутное такси N 57: до станции "Купавна" (каждые 15 мин). Ближайшая станция метро "Новокосино" (1 ч. на общественном транспорте)	1	0 - 1
Наличие водных объектов	Купавинский пруд - 2,53 км; оз. Бисерово - 1,60 км; р. Шаловка - 3,44 км	1	0 - 1
Наличие лесных массивов, парков	сквер "Боевой Славы" -4 км; сквер "Славы русского флота" - 4,13 км	1	0 - 1
Существующая инфраструктура района	Школа N 20 на 342 места - 3,32 км; Школа N 25 на 567 мест - 3,33 км; Школа N 22 на 615 мест - 3,45 км; Старокупавинский лицей на 364 места - 3,77 км; Школа N 34 на 841 место - 4,12 км; Школа N 915 на 649 мест - 4Д6 км; Гимназия N 5 на 783 места - 4,40 км; Школа N 28 на 234 места - 4 км; Гимназия N 9 на 1091 место - 4,23 км; Детский сад N 47 на 245 мест - 3,27 км; Детский сад N 6 на 340 мест - 3,66 км; Детский сад N 65 на 196 мест - 3,07 км; Детский сад Жемчужинка на 153 места - 3,86 км; Детский сад N 42 на 302 места - 4,05 км; магазин Дикси - 4,43 км	1	0 - 3
Наличие крупных действующих строительных площадок рядом	на расстоянии более 5 км	0	0 - 2
Наличие полигонов по переработке отходов	на расстоянии более 5 км	0	0 - 1
Наличие промзон, заводов	завод Полимерно-композитных Конструкций -3,87 км; Завод Мит-Маркет - 4,65 км	1	0 - 1
Аэропорты и иные объекты повышенного уровня шума	аэропорт Жуковский 24,7 км	1	0 - 1
Прочее:		2	2
Итого фактор риска: 8

Информация из открытых источников

ООО ''Застройщик" Московская область, Район, н.п., улица, дом 1 ЖК "Жилой дом"
Оф. сайт застройщика	отсутствует
Оф. сайт ЖК	отсутствует
Вконтакте	www.vk.com/pelican_kupavna
Инстаграмм аккаунт	отсутствует
Форум ЖК	отсутствует
0	- количество граждан включенных в реестр пострадавших граждан согласно данным предоставленным управлением по работе с застройщиками и ведению реестра пострадавших граждан
4	- количество обращений граждан согласно данным предоставленным управлением по работе с застройщиками и ведению реестра пострадавших граждан

Судебные разбирательства в отношении застройщика
(иск удовлетворен полностью/частично)

Номер дела	Решение	Сумма к исполнению, руб	Документ	Статус
В картотеке арбитражных дел, актуальных по сроку давности и решению суда, исков нет.